Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Остъкляването на балкона в наетото жилище: кой решава и кой плаща

Балконът е единственото „допълнително“ пространство в боксониерата. Отворен, той е студен през зимата, прашен през лятото и почти неизползваем от ноември до март. Затворен, става място за сушилник, за бюро или за велосипеда. Изкушението да го остъклите, щом ще живеете тук поне две години, е разбираемо. Но балконът не е ваш, фасадата не е и на хазяина, а дограмата остава в стената, когато вие си тръгнете.

Търся боксониера Калкулатор на разходите

Три страни, които трябва да кажат „да“

Собственикът
Остъкляването е промяна на чужда вещ. Без негово писмено съгласие не започвате.
Етажната собственост
Фасадата е обща част. Проверете правилника на входа и дали има решение за еднакъв вид на дограмата.
Общината
По ЗУТ обикновено не е нужно разрешение за строеж, с изключения за паметниците на културата.
Вие
Едва когато първите три са ясни, мислите за фирма, цвят и цена.

Наемателят е длъжен да ползва жилището според договора и предназначението му (чл. 232 ЗЗД) и да го върне (чл. 233 ЗЗД). Остъкляването не е ползване, а изменение, което остава в сградата. Затова то не е нещо, за което питате за форма: без съгласие собственикът може да поиска да върнете балкона в предишния вид на ваши разноски.

Какво казва ЗУТ за остъкляването

Чл. 151, ал. 1, т. 6 от Закона за устройство на територията изрежда остъкляването на балкони и лоджии сред дейностите, за които не се изисква разрешение за строеж. Това е добрата новина. Ал. 2 на същия член добавя, че за недвижимите културни ценности, в техните граници и охранителни зони, дейностите по ал. 1 се изпълняват след съгласуване по реда на Закона за културното наследство. В централните части на София, в кв. Център, кв. Оборище или кв. Яворов, немалко сгради са в такива граници.

„Без разрешение“ не значи „без правила“. Остъкляването не трябва да засяга конструкцията. Балконската плоча на стар блок има ограничен капацитет, а тежката дограма с двоен стъклопакет добавя натоварване. Ако балконът вече е усвоен, тоест стената към стаята е премахната, въпросът е съвсем друг и го разгледахме в наръчника за боксониерата с тераса.

Фасадата е на целия вход

ЗУЕС забранява на собствениците да извършват дейности в общите части на сградата, включително по фасадата, които нарушават тяхната цялост и архитектурен вид (чл. 6, ал. 1, т. 19). Същото важи и за ремонтите в собственото жилище, ако нарушават архитектурния вид на сградата (т. 5). Ползвателите, сред които и наемателите, имат същите задължения по ал. 2 на чл. 6.

На практика това значи, че ако целият вход е с бяла PVC дограма, кафявият алуминиев профил на вашия етаж ще създаде проблем. Някои етажни собствености имат решение или правило в правилника за вътрешния ред за вида на остъкляването, особено след саниране. Попитайте домоуправителя преди да поръчате оферта и вземете отговора писмено. Ако сградата е санирана, добавете въпроса дали анкерите в топлоизолацията не нарушават гаранцията на санирането.

Кой плаща и чие остава

В ЗЗД няма отделен текст за подобренията, които наемателят прави в наетото жилище. Ако нищо не е уговорено, след напускане спорът е дали дължите да върнете първоначалния вид, или собственикът ви дължи нещо за това, че жилището е станало по-ценно. Съдебната практика показва и обратната страна: ако в договора е записано, че подобренията са за сметка на наемателя, той после не може да търси стойността им като неоснователно обогатяване. Затова всичко трябва да е на хартия, преди да платите аванс на фирмата.

Собственикът плаща

Най-чистият вариант. Той поръчва, плаща и остъкляването е негово. Може да вдигне наема след срока на договора, но вие получавате ползата веднага.

Делите разхода

Например вие плащате половината, а той ви приспада останалото от наема за определени месеци. Запишете сумата и броя месеци.

Вие плащате, той приспада

Целият разход се връща чрез по-нисък наем. Подходящо, ако ще останете достатъчно дълго.

Вие плащате и нищо не се връща

Само ако ще живеете там толкова дълго, че ползата надхвърля цената. Запишете, че не дължите демонтаж.

Каквото и да изберете, анекс към договора с четири изречения решава всичко: кой поръчва, кой плаща колко, дали и как се приспада и какво става при напускане. Общата схема на сделката „ремонт срещу наем“ е разгледана в наръчника за наема срещу ремонт. Ако сте собственик и се чудите дали остъкляването ще се върне в наема, вижте наръчника за ремонта преди отдаване.

Сметката: стъкло срещу сметката за отопление

Калкулатор: изплаща ли се остъкляването за вас (ориентир)

Вашата част от цената€Годишна сметка за отопление€Очаквано намаление на сметката%Години, в които ще живеете тук

Спестено на година—

Спестено за престоя—

Нетно за вас—

Изплаща се за—

Ефектът върху отоплението зависи от ориентацията, етажа, вида дограма и дали балконската врата остава отворена. Затова слагаме скромен процент по подразбиране. Въведете цената от реална оферта.

При скромните предположения в калкулатора остъкляването почти никога не се изплаща на наемателя само от отоплението, особено ако ще живеете три-четири години. Ползата е в квадратите: сушилникът излиза от стаята, велосипедът спира да стои в коридора, а растенията презимуват. Затова честният въпрос не е колко ще спестите от парното, а колко ви струва месечно допълнителното място, ако разходът се разпредели на месеците престой.

За сравнение медианният наем на едностаен в нашата извадка е €480 на месец при медианна площ 44 м², тоест около €11 на квадрат. Ако остъкляването ви дава три-четири използваеми квадрата за половин година повече, отколкото бихте платили иначе, сметката изглежда различно.

Без дограма: какво помага и се маха

Външни ролетни щори или сенник на стойка, който не се закрепва за фасадата. Режат жегата през лятото.
Прозрачни PVC завеси на релса, закрепена към тавана на балкона. Спират вятъра и праха, но и тук питайте за закрепването.
Мрежа против насекоми или мрежа за котки, монтирана с телескопични пръти без пробиване.
Сгъваеми мебели и пейка с капак за съхранение, които се прибират при лошо време.
Плътна завеса или изолиращо фолио на балконската врата, ако целта е по-малко студ в стаята.

Ако мислите за балкона като за място за малка соларна централа, прочетете първо наръчника за балконския фотоволтаик: остъклението и панелите се конкурират за едно и също място и светлина. А ако просто искате по-топла стая без ремонт, има по-евтини начини, описани в наръчника за затоплянето без ремонт.

Нашата оценка: остъкляването при наем

3,0от 5

Оценката на редакцията

Разрешение за строеж обикновено не е нужно, но съгласието на собственика е задължително, а входът има думата за фасадата. Финансово остъкляването рядко се изплаща на наемателя, освен ако собственикът поеме част от цената.

Правна простота
ЗУТ не изисква разрешение, но ЗУЕС пази вида на фасадата.
Изгода за наемателя
От отоплението се изплаща бавно, ако изобщо.
Полза за живота
Допълнителни квадрати за пране, колело и съхранение.
Риск от спор
Без анекс въпросът кой какво дължи остава отворен.

Плюсове

Не е нужно разрешение за строеж по чл. 151 ЗУТ
Повече използваемо място

Минуси

Остава в имота на собственика
Изключения за паметниците на културата

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Спестете си месец в скролване на обяви

Средните наеми на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни боксониери за вашия бюджет и срок на нанасяне.

Две минути за попълване
Какво да проверите на огледа
Предимно от собственици

Търся боксониера

Често задавани въпроси

Мога ли като наемател да остъкля балкона?

Само с писмено съгласие на собственика. Остъкляването е промяна на чужда вещ, която остава в сградата.

Нужно ли е разрешение за строеж за остъкляване на балкон?

По правило не: чл. 151, ал. 1, т. 6 ЗУТ го изключва. За сгради, които са недвижими културни ценности или са в техните граници и охранителни зони, е нужно съгласуване по Закона за културното наследство.

Трябва ли съгласие на етажната собственост?

ЗУЕС забранява дейности по фасадата, които нарушават архитектурния вид на сградата. Проверете правилника и решенията на входа, особено ако има изискване за еднаква дограма.

Кой плаща остъкляването?

Каквото уговорите. Най-ясно е собственикът да плати и то да е негово, или вие да платите и сумата да се приспадне от наема, записано в анекс.

Мога ли да си взема дограмата при напускане?

Само ако е уговорено. Демонтажът обикновено поврежда балкона, затова уговорката е по-скоро за пари, отколкото за дограма.

Изплаща ли се остъкляването от отоплението?

Рядко за наемател. Ефектът върху сметката е скромен и зависи от сградата. Ползата е предимно в допълнителното място.

Проверете вашия квартал

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.