Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Нисък наем срещу ремонт: сделката, която трябва да е на хартия

Боксониера с баня от осемдесетте и паркет, който скърца на всяка крачка, често стои празна по няколко месеца. Тогава собственикът и кандидатът за наемател стигат до една и съща идея: „Вие оправяте, аз ви свалям наема“. Сделката може да е изгодна и за двамата. Само че ремонтът се плаща днес, а отстъпката се връща месец по месец, и всичко зависи от това какво сте подписали.

Търся боксониера Калкулатор на разходите

Каква точно е сделката

Срещаме два варианта. При първия наемателят плаща ремонта от джоба си, а собственикът приспада сумата от наема на равни части, например по €100 на месец, докато се изплати. При втория няма пари на масата: наемът е по-нисък от пазарния за определен срок, а наемателят полага труд и купува материали. Вторият вариант е по-рискован, защото никой не е записал колко струва трудът.

В нашето преброяване 36 обяви споменават ремонт още в краткото си описание, най-често „след ремонт“ или „ново ремонтирано“. Медианата им е €500, при €480 за целия град. Описанията в сайта за обяви са съкратени, затова броят е долна граница. Изводът обаче е ясен: собствениците знаят, че освежената боксониера се дава по-скъпо и по-бързо. Когато ремонтът е ваш, част от тази разлика е ваша заслуга.

36обяви с „ремонт“ в краткото описание (долна граница)

€500медиана на тези обяви

€480медиана на всички 724 едностайни

Седемте неща, които трябва да са на хартия

Устното „ще се разберем“ издържа до първия спор. Правим го като анекс към договора за наем, подписан от двамата, с дата и с приложени оферта или списък с материали. Ако още нямате договор, започнете от нашия наръчник за договора и добавете анекса.

Минималното съдържание на анекса за ремонт
Точка	Какво пише	Защо
Обем	Конкретни работи: „подмяна на плочките в банята, 4 кв.м, и на смесителя“	Без списък всяко „и това ли беше в сделката“ е спор
Бюджет и таван	Сума и горна граница, над която трябва ново съгласие	Ремонтите в стари блокове почти винаги излизат по-скъпи
Материали	Кой купува, на чие име е касовата бележка или фактурата	Бележките са доказателството за сумата
Приспадане	Сума на месец и брой месеци, или по-нисък наем до дата	Така се вижда кога сделката е приключила
Срок	До кога трябва да е готово	Собственикът иска край, наемателят иска да живее нормално
Предсрочно напускане	Неизплатеният остатък се връща от собственика в срок X дни	Това е най-важният ред
Приемане	Протокол със снимки преди и след, подписан от двамата	Без него собственикът може да каже, че работата е некачествена

Редът за предсрочното напускане е този, който хората пропускат. Ако се изнесете на петия месец, а отстъпката е разпределена на дванайсет, собственикът ви дължи разликата. Без изричен текст трябва да я доказвате и търсите сами, а това рядко си струва времето.

Сметката: за колко месеца се връщат парите

Калкулаторът по-долу прави простото деление, което всеки трябва да направи преди да купи първата торба лепило. Въведете стойността на ремонта, месечната отстъпка и колко месеца реално смятате да живеете в боксониерата. Последното поле показва колко губите, ако се наложи да напуснете по-рано и анексът не урежда връщането.

Ремонт срещу отстъпка от наема

Стойност на ремонта€Месечна отстъпка€Колко месеца смятате да останетемес.Ако напуснете следмес.

Ремонтът се изплаща за—

При планирания престой—

Загуба при ранно напускане без клауза—

Сметката не включва вашия труд. Ако работите сами, добавете часовете по разумна цена, иначе сделката изглежда по-добра, отколкото е.

Нашето правило: срокът за изплащане трябва да е поне с една трета по-кратък от времето, което планирате да останете. Ремонт за €1200 при отстъпка €100 се изплаща за година, значи има смисъл, ако сте сигурни за поне осемнайсет месеца. При студентите в кв. Студентски град, които често стоят само до края на учебната година, такава сделка рядко се получава.

Подобренията остават за собственика

Всичко, което е вградено в жилището, остава в него: плочки, мазилка, ламинат, нова врата, бойлер, закрепен на стената. Българското право по принцип третира тези неща като подобрения на чуждия имот. Обезщетение за тях може да се търси по общите правила, но доказването е бавно и несигурно, а без съгласието на собственика шансовете са още по-малки. Затова не започвайте нито една работа, преди анексът да е подписан.

Подвижните вещи са друго. Лампа, която сте купили, щори на скоби, нов хладилник, който просто стои в кухнята, си остават ваши, ако сте пазили бележката. Запишете ги в отделен списък към анекса, за да няма въпрос при изнасянето. За ремонтите, които и без това са задължение на собственика, като спукана тръба или авария в ел. таблото, вижте кой какво плаща в наета боксониера. Тук говорим само за доброволни подобрения, а за спешните случаи има отделен наръчник за авария в боксониерата.

За собственика: и при отстъпка срещу ремонт данъкът по принцип се смята върху договорения наем, а не само върху получените пари. Ако сделката е голяма, попитайте счетоводител или НАП как да я опишете. Текстът е информационен и не замества консултация с юрист, счетоводител или НАП за конкретния случай.

Снимки, бележки и приемане на работата

Половината спорове, които виждаме, не са за пари, а за качество. Собственикът се връща след три месеца и казва, че фугите са криви. Срещу това има само една защита: документи от деня, в който е започнало, и от деня, в който е свършило.

Снимайте всяка стена и всеки ъгъл преди ремонта, с дата. Телефонът я записва сам, не триете оригиналите.
Пазете касовите бележки и фактурите в един плик, а снимка от тях в облака. Сборът им е сумата, която ще приспадате.
Ако викате майстор, вземете писмена оферта и разписка за платеното. Гаранцията му е за работата, не за вас, затова я впишете в анекса.
Поканете собственика да види резултата и подпишете кратък протокол за приемане. Една страница стига.
Не променяйте нищо извън списъка, без да имате съобщение от собственика. Едно „ок, давай“ по телефона се доказва трудно, едно съобщение в чата се доказва лесно.

Ако собственикът живее в друг град, снимките и видеото са единственото, което ще види. Пращайте ги по етапи, а не накрая. Така той участва и не може да каже, че е изненадан.

Кога да кажете „да“ и кога да подминете

Сделка, която си струва

Ремонтът е малък и ясен: баня, боя, подове
Собственикът сам предлага приспадане от наема
Отстъпката е поне колкото месечната ви вноска за материалите
Планирате да останете поне година и половина
Всичко е описано в анекс със срок и връщане на остатъка

Сделка, която да подминете

Става дума за ВиК щрангове, ел. инсталация или покрив
Собственикът „не обича да подписва“
Отстъпката е символична, а трудът е изцяло ваш
Договорът е за по-малко от година без право на продължаване
Жилището е за продан или собствениците са няколко и не са съгласни

Големите инсталационни работи не са за наемател. Ако в стар блок в кв. Дружба 1 или кв. Люлин 7 трябва да се подменя тръба в стената, това е задължение на собственика и на етажната собственост, а не повод за отстъпка. Малкият козметичен ремонт е точно обратното: бърз, видим и лесен за остойностяване.

Ако ремонтът ще премести мебели или вещи на собственика, уговорете и къде отиват, защото това е отделна тема, която описахме в наръчника за вещите на хазяина. А собственикът, който се чуди дали да ремонтира сам, преди да пусне обява, ще намери сметката в наръчника как да отдадете боксониера.

Нашата оценка: струва ли си нисък наем срещу ремонт

3,2от 5

Оценката на редакцията

Сделката е добра за малки, ясни ремонти и за наематели, които ще останат дълго. Без писмен анекс с връщане на остатъка рискът е изцяло ваш.

Изгода за наемателя
При ясен бюджет и дълъг престой отстъпката връща парите и оставя по-хубаво жилище.
Изгода за собственика
Освежената боксониера се дава по-лесно, а обявите с ремонт имат медиана €500.
Правна сигурност
Подобренията остават в имота. Без анекс връщането на пари е трудно.
Проверимост
Бележки, снимки и протокол решават почти всичко, но изискват дисциплина.
Риск при ранно напускане
Ако животът ви премести по-рано, неизплатеният остатък трябва да е уреден писмено.

Плюсове

По-нисък наем за месеци напред
Живеете в жилище, оправено по ваш вкус
Собственикът обикновено е по-гъвкав и в други неща

Минуси

Плащате днес, а връщането е разсрочено
Трудът ви рядко се остойностява честно
Вградените подобрения остават за собственика

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Искате само актуални обяви, без изтекли и без агенции?

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете на хазяина преди депозита.

Само актуални обяви
Данните ви не отиват при брокери
Две минути за попълване

Подай заявка

Често задавани въпроси

Мога ли да платя наема с ремонт вместо с пари?

Да, ако собственикът се съгласи и го запишете в анекс към договора: какво се ремонтира, колко струва и как се приспада от наема. Без писмен документ сте в слаба позиция при спор.

Кой купува материалите?

Който е записано в анекса. Ако ги купувате вие, пазете бележките на ваше име, защото сборът им е сумата за приспадане. Ако ги купува собственикът, вие давате само труд и отстъпката трябва да го отразява.

Какво става, ако напусна, преди да съм си върнал парите?

Зависи от анекса. Ако пише, че неизплатеният остатък се връща в определен срок, собственикът ви го дължи. Ако нищо не пише, ще трябва да доказвате сумата и да я търсите сами, което рядко си струва. Затова този ред е най-важният.

Мога ли да си взема плочките или ламината, когато се изнеса?

Не. Вграденото в жилището остава. Можете да вземете само подвижните вещи, които сте купили, като лампи, щори или уреди, ако имате бележки и сте ги описали в списък.

Как да определя колко струва моят труд?

Поискайте оферта от майстор за същата работа. Това е пазарната стойност на труда. Ако работите сами, поне половината от нея е разумна отстъпка. Запишете я в анекса, иначе трудът ви изчезва от сметката.

Трябва ли ремонтът да е в договора за наем?

Най-добре като анекс към него, подписан от двамата, с дата. Анексът може да се добави и по-късно, но преди да започне работата, не след нея.

Плаща ли собственикът данък върху приспаднатата сума?

По принцип данъкът се смята върху договорения наем, независимо дали част от него е платена с ремонт. Ако сумите са големи, собственикът трябва да попита счетоводител или НАП как да отрази сделката.

Какви ремонти не трябва да поемам като наемател?

ВиК щрангове, ел. инсталация, покрив, фасада, всичко, което засяга общите части или безопасността. Те са задължение на собственика и на етажната собственост. Наемателят е подходящ за боя, подове, баня, кухня.

Кварталите, за които става дума

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.