Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Двама наематели с договор за едно и също жилище

Събота сутрин, бусът с багажа е долу. Ключът, който ви дадоха, не влиза. Отваря ви момиче, което държи договор за същата боксониера, подписан десет дни преди вашия. И двамата сте платили депозит и първи наем. Понякога зад това стои небрежен собственик, който е обещал жилището на двама. По-често стои човек, който изобщо не е собственик. Първата задача е да разберете кое от двете е, защото от това зависи към кого отправяте претенцията и дали отивате в полицията.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Два договора, едно жилище, един ключ

Наемът е договор между двама души. Той поражда задължения, а не право върху самото жилище като собствеността. Затова собственикът технически може да подпише два договора за една и съща боксониера. Двата са валидни като задължения, но той не може да изпълни и двата. Единият наемател ще получи жилището, а другият ще има вземане към собственика.

ЗЗД не съдържа отделно правило кой от двамата наематели има предимство. Чл. 237 урежда друг случай, прехвърлянето на имота, и показва, че законът цени вписания договор и договора с достоверна дата. Между двама наематели на практика решава кой реално е получил жилището: кой живее там, кой има ключа, кой е подписал приемо-предавателен протокол. Ако другият вече е вътре и е добросъвестен, вие не можете да го изведете. Вашият спор е със собственика.

Ако никой още не е влязъл, положението е по-отворено. Тогава договорът с по-ранна дата, особено ако е с нотариална заверка или вписан, е силен аргумент. Но и тук спорът завършва с решение кой от двамата получава жилището и какво дължи собственикът на другия.

Измама или небрежност: как да ги различите

Небрежен собственик

Името му съвпада с имотния регистър
Отговаря на телефона и признава грешката
Има обяснение: забравил е, обещал е на роднина
Може да върне парите или да предложи друго жилище

Измамник

Не е собственик или е наемател, който пренаема
Изчезва след плащането
Иска пари в брой или по чужда сметка
Същите снимки се появяват в няколко обяви

Проверката отнема минути. Поискайте от човека, който ви е дал договора, номер на нотариален акт и направете справка в имотния регистър, както е описано в наръчника за проверка на собственика. Ако подписалият не е собственик и няма пълномощно, вие не сте страна в спор между наематели. Вие сте пострадал. Ако подписалият е пълномощник, вижте кога пълномощното е достатъчно.

Чл. 209, ал. 1 НК описва измамата като възбуждане или поддържане на заблуждение у някого с цел имотна облага, с което му се причинява имотна вреда. Човек, който показва чужд апартамент, взима депозит от трима души и изчезва, отговаря на това описание. Схемите, при които измамник наема жилище за кратко и после го „отдава“ на няколко души, са описани в наръчника за измамите при наем.

Първият час пред вратата

Не спорете с другия наемател
Той вероятно е в същото положение като вас. Разменете си телефони и снимки на договорите.
Обадете се на човека, подписал вашия договор
Запишете кога, какво казва и дали отговаря. Пишете и съобщение, за да има следа.
Проверете собственика
Справка в имотния регистър по адреса или номера на акта. Ако името не съвпада, вероятно е измама.
Подайте сигнал
При съмнение за измама: в районното управление на МВР или в прокуратурата, със запазени документи и преводи.
Намерете къде да спите
Кратък наем или хотел за няколко нощи. Запазете фактурите: те са част от вредата.

Не влизайте насила и не сменяйте бравата, дори ключът ви да е работил. Ако другият наемател е вътре добросъвестно, действия без съдебно решение могат да бъдат самоуправство по чл. 323 НК. Ако жилището е празно, а собственикът е реален и признава вашия договор, нека той ви предаде ключа и подпише протокол.

Как да си върнете парите

Срещу собственик, който не ви е предал жилището, искате два вида пари. Първо, връщане на платеното: депозит, наем, капаро. Ако развалите договора по чл. 87 ЗЗД, основанието за плащанията отпада. Ако сте дали капаро, а собственикът не изпълни, чл. 93 ЗЗД ви позволява да го поискате в двоен размер. Второ, обезщетение за вредите: хотел, второ преместване, загубен ден работа. Чл. 79 ЗЗД ви дава право на обезщетение при неизпълнение.

Започнете с писмена покана с ясна сума и срок, например седем дни. Ако не платят, при сума до няколко хиляди евро заповедното производство е бързият път, а при спор — иск в районния съд. Ако човекът не е собственик, гражданският иск е срещу него, а не срещу собственика на имота. В наказателното производство за измама също можете да предявите граждански иск. Реалистично: при изчезнал измамник парите се връщат трудно. Затова защитата е отпред.

Договорът и обявата. Скрийншот на обявата с дата и линк, договорът, кореспонденцията.
Доказателства за плащане. Банкови преводи с основание, разписки. Плащането в брой без разписка е най-слабото звено.
Справката от имотния регистър. Показва кой е собственик към датата на договора.
Данните на другия наемател. Неговият договор е доказателство, че жилището е обещано на двама.
Разходите след това. Хотел, транспорт, второ преместване. Фактури и касови бележки.

Три проверки, които правят двойното отдаване почти невъзможно

Справка в имотния регистър преди превода: името в договора съвпада ли със собственика.
Оглед, на който ключът се пробва пред вас, а не „ще ви го дам на 1-ви“.
Плащане по банков път, по сметка на името на собственика, с основание с адреса.
Приемо-предавателен протокол в деня на влизане, с подписи и показания на уредите.
Нищо, преди да сте видели жилището, независимо колко е спешно.

Обявите със снимки, които изглеждат твърде добре, проверете по начина, описан в текста за генерираните снимки. Ако от вас искат капаро „за да не го дадат на друг“, без оглед и без справка, точно така започват повечето случаи на двойно отдаване. Какво е капарото и кога го губите, е в наръчника за капарото.

Нашата оценка: двойно отдадено жилище

2,8от 5

Оценката на редакцията

Тежка ситуация, но рядка при проверен собственик и оглед с ключ. Който е получил жилището, обикновено остава; другият има вземане за парите и вредите.

Шанс да влезете, ако другият е вътре
Добросъвестният наемател във владение рядко може да бъде изведен.
Шанс да си върнете парите
Добър при реален собственик, слаб при изчезнал измамник.
Превенция
Справка, оглед с ключ и банков превод почти изключват риска.
Скорост на защитата
Искът и наказателното производство отнемат месеци.

Плюсове

Ясни основания за връщане на парите
Измамата е престъпление по чл. 209 НК

Минуси

Влизане в жилището почти не е възможно
Платеното в брой трудно се доказва

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Искате само актуални обяви, без изтекли и без агенции?

Ако сте собственик и отдавате боксониера, също пишете: ще ви кажем на какъв наем стои районът в момента.

Предимно от собственици
Съвпадения по етаж, площ и бюджет
Данните ви не отиват при брокери

Заявка — безплатно

Често задавани въпроси

Двама имаме договор. Кой остава в жилището?

Законът няма специално правило за двама наематели. На практика остава този, който е получил жилището добросъвестно. Другият има претенции към наемодателя.

Мога ли да извикам полиция да изведе другия наемател?

Полицията не решава граждански спорове за ползване. Ако подозирате измама, подайте сигнал за престъпление по чл. 209 НК, но изваждането на добросъвестен наемател става по съдебен ред.

Какво мога да поискам от собственика?

Връщане на платеното, двойния размер на капарото, ако сте дали такова и той не изпълни (чл. 93 ЗЗД), и обезщетение за вредите (чл. 79 ЗЗД).

Подписалият не е собственик. Срещу кого е искът?

Срещу човека, който ви е взел парите. Собственикът на имота не отговаря за договор, който не е подписал и не е упълномощил.

Къде се подава сигнал за измама?

В районното управление на МВР по местоизвършване или в районната прокуратура. Носете договора, обявата и доказателствата за плащане.

Помага ли договорът с нотариална заверка?

Дава достоверна дата и затруднява спора кой договор е по-ранен. Не гарантира влизане, ако друг вече е получил жилището.

Къде да гледате

Изберете квартал, за да видите разпределението на наемите и какво да проверите на огледа.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.