Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Право на ползване: когато собственикът не е човекът, който отдава

Синът ви показва боксониерата в Лагера, но в нотариалния акт пише, че майка му има пожизнено право на ползване. Или обратното: възрастна жена ви отдава апартамента, а в справката собственик е внукът ѝ. И в двата случая въпросът е един: кой има право да ви даде жилището под наем и чий подпис ви пази. Отговорът е в четири члена от Закона за собствеността, които повечето наематели никога не са чели.

Подай заявка Калкулатор на разходите

Вещно право, което тежи повече от собствеността

Чл. 56 ЗС казва, че правото на ползване включва правото вещта да се използва според предназначението ѝ и правото да се получават добиви от нея, без тя да се променя съществено. Добивите при жилище са най-вече наемът. Ползвателят не може да отчужди правото си, тоест не може да го продаде или подари на друг. Собственикът пък запазва т.нар. гола собственост: може да продаде имота, но купувачът го взима заедно с ползвателя.

Най-честият сценарий в София е семеен: родителите прехвърлят жилището на детето си и си запазват пожизнено право на ползване. Правото се учредява с нотариален акт, защото чл. 18 ЗЗД изисква тази форма за учредяване на вещни права върху недвижими имоти, и се вписва в Имотния регистър. Затова в справката по имот ще видите два акта или един акт с две вписвания.

Кой подписва наемния договор

Ползвателят

Има право да ползва и да получава добивите, включително наема (чл. 56 ЗС)
Плаща разноските по ползването и данъците (чл. 57 ЗС)
Не може да продаде или подари правото си
Правото се погасява с неговата смърт, ако не е учредено за по-кратко (чл. 59 ЗС)

Голият собственик

Не може да ползва жилището, докато правото съществува
Не може сам да го отдаде под наем на трето лице
Може да продаде или ипотекира имота
Става пълен собственик, когато правото на ползване се погаси

Щом добивите са на ползвателя, наемодател е той. Собственикът, който няма ползването, не може да ви даде нещо, което не притежава. Ако синът подпише договора сам, без майка му, тя може по всяко време да поиска да напуснете, защото тя ползва имота, а не той. Наемът, платен на сина, по закон е добив на майката.

Обратната ситуация е по-сигурна, но има уловка. Ако подписва ползвателят, договорът е валиден. Но правото му е лично и пожизнено. Законът изрично запазва наемите, сключени от ползвателя, само за полски имоти, до края на стопанската година (чл. 60 ЗС). За жилище такава изрична защита няма. Затова, когато ползвателят е в напреднала възраст, поискайте и собственикът да подпише договора като съгласие или като втора страна. Тогава при погасяване на правото ще имате договор и с човека, който остава.

Как да видите ползвателя в Имотния регистър

1
Вземете от обявата или от хазяина адреса и, ако може, кадастралния идентификатор на самостоятелния обект.
2
Направете справка по имот в Имотния регистър. Как става с квалифициран подпис или в Службата по вписванията, описахме в отделния наръчник.
3
Прегледайте всички вписани актове, не само последния. Търсете „учредяване на право на ползване“ или „запазване на правото на ползване“ в прехвърлителен акт.
4
Проверете дали има по-късно вписан отказ от правото или удостоверение за смърт на ползвателя. Ако няма, правото съществува.
5
Сравнете имената с човека, който ви показва жилището, и с този, който ще подписва.

Пълната процедура за справката е в наръчника за Имотния регистър. Ако човекът насреща подписва от името на ползвателя, вижте какво трябва да пише в пълномощното в наръчника за пълномощника. Когато собствениците са повече, например трима наследници с гола собственост и баба с ползване, логиката от наръчника за няколко собственици важи за собствениците, но наемодател остава ползвателят.

Кой плаща данъка и ремонтите

Чл. 57 ЗС е подробен. Ползвателят плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси, поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и я връща на собственика след прекратяване на правото. Не отговаря за овехтяване и изхабяване от обикновена употреба. Длъжен е да застрахова имота в полза на собственика, ако не е уговорено друго.

За вас това има едно практическо следствие. Когато нещо се счупи и поправката не е дребна, обаждането отива при ползвателя, не при собственика. Вашият договор е с него. Ако той е възрастен и не може да организира ремонт, говорете открито с роднината, който му помага, но писмената молба адресирайте до наемодателя. Как да общувате с възрастен хазяин без да се стига до недоразумения има в наръчника за възрастния хазяин.

Когато правото на ползване се погаси

Чл. 59 ЗС изброява случаите: смърт на ползвателя, ако правото не е учредено за по-кратък срок; изтичане на срока; погиване на вещта; неупражняване в продължение на пет години. Тук „неупражняване“ не значи, че ползвателят не живее в имота. Ако го отдава под наем, той упражнява правото си, защото получава добивите.

При смърт на ползвателя собственикът става пълен собственик. Ако той не е подписал вашия договор, няма ясно законово правило, което да го задължава да го спазва. На практика повечето семейства продължават наема, но трябва да подпишете анекс или нов договор с него и да уточните на кого плащате от този месец нататък. Ситуацията прилича на тази в наръчника за починал собственик, с тази разлика, че тук няма наследяване на правото: то просто изчезва.

Ако ползвателят живее в чужбина или в старчески дом и роднина ви отдава жилището, поискайте писменото съгласие или пълномощно на ползвателя. Устното „мама знае“ не е документ.

Нашата оценка: наем от жилище с ползвател

3,5от 5

Оценката на редакцията

Наемът е напълно законен, ако подписва ползвателят. Сигурността расте значително, когато подпише и собственикът. Справката в регистъра решава въпроса преди депозита.

Правна сигурност
Добра с подпис на ползвателя, по-добра и с подпис на собственика.
Проверимост
Правото е вписано и се вижда в Имотния регистър.
Риск при смърт на ползвателя
Договорът е изложен, ако собственикът не е страна.
Яснота кой ремонтира
Чл. 57 ЗС възлага поддръжката на ползвателя.

Плюсове

Ясни правила в ЗС
Възможност за подпис на двамата

Минуси

Лично и пожизнено право
Чести семейни недоразумения кой е наемодател

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Спестете си месец в скролване на обяви

Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и тези на агенции, които само събират контакти. Получавате кратък списък с реални варианти и честен ориентир за наема.

Без реклами и без абонамент
Две минути за попълване
Какво да проверите на огледа

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Може ли ползвателят да отдава жилището под наем?

Да. Чл. 56 ЗС му дава право на добивите от вещта, а наемът е такъв добив. Не може обаче да продаде или подари самото право.

Собственикът може ли да ми отдаде жилище, в което има ползвател?

Сам не може, защото ползването принадлежи на ползвателя. Ако подпишат двамата, сте най-добре защитени.

Как разбирам дали има право на ползване?

От справка по имот в Имотния регистър. Правото се учредява с нотариален акт и се вписва.

Какво става с договора, ако ползвателят почине?

Правото се погасява (чл. 59 ЗС) и собственикът става пълен собственик. Ако не е подписал договора, уговорете анекс или нов договор с него.

Кой плаща данъка сгради при право на ползване?

Ползвателят. Чл. 57 ЗС му възлага разноските по ползването, включително данъците и таксите.

Плащам на сина, а ползвател е майка му. Проблем ли е?

Може да бъде. Наемът е неин добив. Поискайте нейното писмено съгласие или пълномощно за сина, за да е ясно, че плащате на правилния човек.

Проверете вашия квартал

Изберете квартал, за да видите разпределението на наемите и какво да проверите на огледа.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.