Когато договора подписва пълномощник

Кога наемодателят е пълномощник

Срещаме три типа. Първият е роднина на собственик, който е емигрирал: майка, сестра, приятел. Вторият е агенция или фирма за управление на имоти, която поема жилището изцяло. Третият е възрастен собственик, чийто син или дъщеря движи нещата вместо него. И в трите случая човекът пред вас не е собственикът и може да действа само в границите, които собственикът му е дал.

Пълномощникът не е непременно червен флаг. Обратното, жилище, което се управлява от роднина в София, често е по-добре поддържано от жилище на собственик в чужбина, който отговаря на съобщения веднъж седмично. Проблемът е, че точно легендата „собственикът е в чужбина“ е любима на измамниците. Схемите сме описали в наръчника за измамите при наем. Тук говорим за случая, в който има реален човек с реално жилище и трябва да проверите документа му.

Какво трябва да пише в пълномощното

Поискайте пълномощното на хартия при подписването и вземете копие за договора. Прочетете го цялото, не само заглавието. Ето какво търсим:

• Упълномощител. Името и ЕГН или дата на раждане на собственика. Сверете с нотариалния акт.
• Пълномощник. Името и данните от личната карта на човека пред вас. Сверете с картата му.
• Имотът. Адрес, етаж, номер на апартамента и по възможност идентификатор по кадастъра. Пълномощно „за всички мои имоти“ е по-трудно за проверка.
• Действията. Изрично: да отдава под наем, да определя наема и срока, да подписва договори и приемо-предавателни протоколи, да получава наем и депозит. Ако пише само „да ме представлява пред ЕРП и ВиК“, то не стига за договор за наем.
• Срок. Много пълномощни имат срок, например една или три години. Ако договорът ви е за по-дълго, попитайте какво става след това.
• Нотариална заверка. Подписът на собственика заверен от нотариус, с рег. номер, дата и печат. При пълномощно от чужбина: заверка от българско консулство или от местен нотариус с апостил и превод.

За договор за наем законът не изисква определена форма, затова теоретично и обикновено писмено пълномощно е валидно. На практика нотариалната заверка е стандартът и е минимумът, който приемаме. Без нея нямате как да проверите, че подписът е на собственика.

Текстът е обща информация, не правен съвет. За конкретния случай се консултирайте с юрист или нотариус.

Проверката за десет минути

1. 1 мин

   Снимка на пълномощното и на нотариалния акт. Имената и адресът на имота трябва да съвпадат буква по буква.

2. 3 мин

   Намерете нотариуса по име или номер в публичния регистър на Нотариалната камара. Вземете телефона оттам, не от пълномощното.

3. 3 мин

   Обадете се в кантората и попитайте дали удостоверяване с този регистров номер и дата съществува. Много кантори отговарят на такъв въпрос.

4. 3 мин

   Видео разговор със собственика, в който той казва, че е упълномощил човека пред вас и потвърждава наема и сметката.

Ако пълномощното е заверено в българско консулство, кантората е в чужбина и проверката по телефона е по-трудна. Тогава видео разговорът със собственика става задължителен. Ако нотариусът е чужд, апостилът се проверява в онлайн регистъра на държавата, която го е издала, когато има такъв.

Пълномощното може да бъде оттеглено от собственика по всяко време и се прекратява с неговата смърт. Вие може да не разберете веднага. Затова е добре да имате директен контакт със собственика, имейл или телефон, записан в договора. Ако собственикът почине, вижте наръчника за починалия собственик.

• Пълномощното е с нотариално заверен подпис и регистров номер.
• Действията включват „да отдава под наем“ и „да получава наем“.
• Срокът на пълномощното покрива поне първата година от договора.
• Имате телефон или имейл на самия собственик, записан в договора.
• Сметката за наема е на името на собственика.
• Копие от пълномощното е приложено към договора.

На кого плащате: сметката на собственика

Ако пълномощното позволява на пълномощника да получава наема, плащането към него е редовно. Въпреки това предпочитаме наемът и депозитът да отиват по банкова сметка на името на собственика. Причината е проста: ако между тях възникне спор, вие сте платили на човека, който притежава жилището, и разписката го показва черно на бяло.

Ако пълномощникът е агенция, разговорът е малко по-различен. Тя обикновено има договор за управление, събира наема и превежда на собственика. Поискайте да видите пълномощното и при тях, и попитайте по коя сметка влиза депозитът. Повече за фирмите има в наръчника за фирмите за управление.

По време на наема

Пълномощникът е човекът, на когото ще звъните за бойлера и течовете. Попитайте още в началото дали той може да решава ремонти или трябва да пита собственика. Запишете в договора кой отговаря за какво. При жилища в кв. Център и кв. Лозенец, където сградите са стари, това е практически въпрос, а не формалност.

Ако огледът става изцяло от разстояние, защото и вие не сте в София, правилата са още по-строги. Как се наема без лично присъствие има в наръчника за наем от разстояние. Ако собствениците са няколко и само един е в чужбина, проверете и кой от тях има думата. Ако пълномощникът ви предлага да купите жилището след няколко години, това изисква отделно, изрично пълномощно за продажба. Вижте наръчника за наем с опция за покупка.

При изнасяне депозитът се връща от този, който го е получил. Ако сте платили на собственика, той връща. Ако пълномощникът е получил депозита по силата на пълномощното, задължението пак е на собственика. Направете протокол при изнасяне с подписа на пълномощника и го пратете на собственика по имейл.

Нашата оценка: наем чрез пълномощник

Често задавани въпроси

Кварталите, за които става дума

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

• кв. Центърнаем €560
• кв. Лозенецнаем €500
• кв. Манастирски ливадинаем €550
• кв. Овча купелнаем €500
• кв. Младост 3наем €439
• кв. Студентски граднаем €447
• кв. Изтокнаем €590

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Измами при наем
• Фирма управлява жилището
• Наем от разстояние
• Договор и депозит
• Ако собственикът почине
• Възрастен хазяин
• Хазяинът не отговаря
• Ползвател в жилището
• Двама с един договор