Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Ипотекирано жилище под наем: какво рискува наемателят

Голяма част от боксониерите под наем са купени с ипотечен кредит, често точно с идеята наемът да покрива вноската. Докато собственикът плаща, това не ви засяга. Ако спре, банката може да поиска продажба на жилището чрез съдебен изпълнител. Законът тук е по-строг към наемателя, отколкото при обикновена продажба.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Защо темата засяга много наематели

Типичното едностайно за продажба в София струва около €118 000. Малко хора купуват такова жилище в брой, за да го дадат под наем. Затова е разумно да приемете, че жилището, което наемате, може да има ипотека. Това само по себе си не е проблем: милиони наематели в Европа живеят в ипотекирани жилища. Проблем става само ако собственикът спре да плаща.

Как да проверите

Справка в Имотния регистър по имота: ще видите ипотеки, възбрани и вписани искови молби.
Попитайте собственика директно. Честният отговор „да, има кредит, плащам го редовно“ е нормален.
Възбраната е по-сериозен знак от ипотеката: тя значи, че вече има започнато изпълнение или дело.
Ако в регистъра има възбрана, не подписвайте дълъг договор и не предплащайте.

Справката струва малко и отнема минути. Сравнете я с риска да загубите депозит, предплатен наем и жилище за месец.

Първата стъпка: запор на наема

Преди да стигне до продажба на жилището, кредиторът често налага запор на вземанията на длъжника, включително на наема. Тогава вие получавате запорно съобщение от съдебен изпълнител. Гражданският процесуален кодекс ви задължава в едноседмичен срок да отговорите дали дължите наем и колко, и от този момент да плащате наема на съдебния изпълнител, а не на собственика (чл. 507–508 ГПК).

Ако след запорното съобщение платите на собственика, рискувате да платите два пъти. Плащайте по сметката, посочена от съдебния изпълнител, и пазете документа.

Запорът сам по себе си не ви изгонва. Продължавате да живеете, просто парите отиват другаде. Кажете на собственика, че сте получили съобщението, но плащайте според него.

Публичната продан и наемателят

Какво става с договора при продажба
Вид продажба	Какво става с наемателя
Доброволна продажба (собственикът продава)	Вписан договор важи за целия срок; с достоверна дата до една година; иначе като безсрочен (чл. 237 ЗЗД).
Публична продан от съдебен изпълнител	Купувачът получава владение срещу всеки, който живее в жилището, включително наемател с договор, вписан след първата ипотека (чл. 498, ал. 2–3 ГПК).

Разликата е голяма. При доброволна продажба добре направеният договор ви пази. При публична продан на ипотекирано жилище договорът, сключен след ипотеката, практически не ви пази спрямо купувача, дори да е вписан. Затова при ипотекирано жилище нито дългият срок, нито вписването решават проблема.

Текстът е информационен и не замества консултация с юрист за конкретния случай.

Признаци, че собственикът е в затруднение

Иска наема по-рано от уговореното или на части от различни сметки.
Иска няколко месеца напред „за да покрие нещо“.
Отлага ремонти, които винаги е правил веднага.
Получавате писма от банка или съдебен изпълнител на негово име на адреса.

Нито един от тези признаци не е доказателство. Заедно обаче са причина да направите справка в Имотния регистър и да не предплащате.

Запорът и депозитът

Запорът засяга наема, който дължите занапред. Депозитът е отделно: той е у собственика и при напускане е негово задължение да го върне. Ако собственикът е в тежко финансово положение, връщането може да се забави или да не се случи. Затова при ипотекирано жилище в затруднение по-малкият депозит е по-добрият депозит.

Не всяка ипотека е проблем

Важно е да не изпадате в паника, ако видите ипотека в регистъра. Повечето собственици с кредит плащат редовно години наред и наемът ви е част от плана им. Ипотеката е обичайна, възбраната и запорът са сигналите за тревога. В нормалния случай единственото, което трябва да промените, е да не предплащате дълго напред и да пазите документите за плащанията.

Какво да направите като наемател

При подписване
Справка в Имотния регистър. Ако има ипотека, не предплащайте месеци напред и не давайте голям депозит.
Ако получите запорно съобщение
Отговорете в срока, плащайте на съдебния изпълнител и уведомете собственика.
Ако научите за публична продан
Започнете да търсите ново жилище. Датата на продажбата е публична и обикновено има време.
Депозитът
Той е вземане срещу собственика, не срещу купувача. Поискайте го писмено още щом научите за проданта.
Подобрения
Не инвестирайте в жилище, което се продава принудително.

За депозита и разговора с купувача вижте и наръчника за продажба на нает жилище.

Нашата оценка: ипотекирано жилище под наем

2,8от 5

Оценката на редакцията

Нормално и обикновено безпроблемно. Рискът е при неплащане на кредита и тогава договорът защитава малко. Не предплащайте и проверете за възбрани.

Честота
Много боксониери са купени с кредит.
Защита при публична продан
Купувачът получава владение и срещу наемателя (чл. 498 ГПК).
Предупредителни знаци
Възбраната се вижда в Имотния регистър.
Риск за депозита
Вземане срещу собственик в затруднение.

Плюсове

Справката е евтина и бърза
Запорът не ви изгонва

Минуси

Слаба защита при публична продан
Предплатеното е изложено

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Опишете боксониерата, която търсите

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете на хазяина преди депозита.

Работим по квартал и бюджет
Без обаждания, ако не искате
Данните ви не отиват при брокери

Заявка — безплатно

Често задавани въпроси

Какво става с наемателя, ако банката продаде ипотекираното жилище?

При публична продан купувачът получава владение срещу всеки обитател, включително наемател с договор, вписан след ипотеката (чл. 498 ГПК).

Как да разбера дали жилището е ипотекирано?

Със справка в Имотния регистър по имота или като попитате собственика.

Получих запорно съобщение за наема. Какво да правя?

Отговорете в едноседмичен срок и плащайте наема на съдебния изпълнител (чл. 507–508 ГПК).

Пази ли ме вписаният договор при публична продан?

Не, ако е вписан след първата ипотека.

Кой ми връща депозита при публична продан?

Собственикът, срещу когото е вземането. Поискайте го писмено веднага.

Да предплатя ли наем в ипотекирано жилище?

Не препоръчваме. Предплатеното е най-изложено при принудителна продажба.

Къде да гледате

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.