Наем с опция за покупка: наемате днес, купувате след години
Как изглежда сделката на хартия
Рент-ту-оун е американски термин. У нас няма уредба под това име, затова юристите ползват инструменти, които вече съществуват. Най-често виждаме комбинация от два документа. Първият е договор за наем с всичко обичайно: наем, депозит, срок, протокол. Вторият е предварителен договор за покупко-продажба, в който страните записват цената, срока, до който купувачът може да поиска сделката, и каква част от платения наем се приспада от цената.
Предварителният договор се сключва в писмена форма и съдържа съществените условия на окончателния. Самото прехвърляне на собствеността става едва с нотариален акт. Ако собственикът откаже да изповяда сделката, купувачът може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Това е бавен път, но съществува, и затова един добре написан предварителен договор е повече от обещание.
Вторият вариант е т.нар. опция: собственикът се задължава да продаде на определена цена, ако наемателят поиска до дадена дата, а наемателят понякога плаща за това право еднократна сума. В практиката двата варианта често се смесват в един текст. Етикетът е по-маловажен от съдържанието, затова документът трябва да мине през юрист, преди да подпишете.
- Ден 1
Договор за наем и отделен предварителен договор с цена, срок и процент приспадане. Подписите по възможност с нотариална заверка.
- Всеки месец
Плащате по банков път с основание, което разделя наема от частта, която се приспада.
- Годишно
Двете страни подписват кратка справка колко е натрупано до момента.
- Краят на срока
Уведомявате писмено, че упражнявате правото. Набавяте остатъка: спестявания или ипотечен кредит.
- Нотариусът
Нотариален акт за покупко-продажба, в който натрупаната сума се посочва като платена част от цената.
Колко наистина се натрупва
По нашите данни медианната обявена цена на едностаен апартамент за продажба в София е €118 000 при около 45 кв.м (1042 обяви). Медианният наем на едностайно е €480. Ако цялата сума се плащаше само с наем, ще са нужни около 20,5 години. Брутната доходност за собственика е около 5% годишно, затова наемът не може да покрие цената бързо.
Да вземем пример: наем €600, от който 25% се приспадат. Натрупването изглежда така, сравнено с 20% самоучастие за ипотека, които банките обикновено искат:
За пет години натрупвате €9000, по-малко от половината от самоучастието. Схемата сама по себе си не купува жилище. Тя заключва цената и ви дава част от аванса. Останалото пак трябва да дойде от спестявания или от банка.
Има и уловка. Почти винаги наемът по такава сделка е по-висок от пазарния, защото собственикът продава право, което има стойност за вас. Ако подобна боксониера в кв. Люлин 7 или кв. Овча купел се дава за €480, а вие плащате €600, част от „натрупаното“ всъщност е ваша надплата. Калкулаторът по-долу изважда тази надплата и показва какво реално остава.
Колко натрупвате с наем с опция
Пазарният наем по подразбиране е медианата за едностайно в София. Въведете стойност за конкретния квартал от страниците за кварталите.
Рисковете, за които собствениците рядко говорят
Най-големият риск е, че собственикът продаде жилището на друг или то бъде продадено принудително. Предварителният договор обвързва само страните по него. Купувач, който не знае за него, придобива жилището, а на вас остава вземане към стария собственик. Как стоят нещата с наемния договор при продажба описахме в наръчника за продажба на наетото жилище. При опцията залогът е по-голям: губите и бъдещата покупка, и натрупаното.
Ако собственикът откаже да продаде и вие заведете иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, исковата молба може да се впише в Имотния регистър. Това защитава от сделки, сключени след вписването. Подробностите и сроковете са за адвокат, но е добре да знаете, че такава възможност има.
- Ипотека върху жилището. Ако имотът е ипотекиран, продажбата минава през банката на собственика. Запишете, че той заличава ипотеката най-късно при нотариалния акт. Как се проверява ипотека има в наръчника за ипотекираното жилище.
- Няколко собственици. Всички трябва да подпишат предварителния договор. Мнозинството стига за наем, но не и за продажба. Повече в наръчника за жилище с няколко собственици.
- Предсрочно излизане. Какво става с натрупаното, ако се изнесете на втората година? Повечето проекти за договор, които сме виждали, казват „губите го“. Договорете поне частично връщане.
- Цената се мести. Фиксирате цена днес. Ако пазарът се качи, печелите. Ако падне, плащате повече, отколкото струва жилището.
- Банката. Банката кредитира според пазарната оценка и цената в нотариалния акт. Питайте предварително дали ще признае натрупаната сума като самоучастие.
Текстът е обща информация, не правен съвет. За конкретния случай се консултирайте с юрист или нотариус.
Кога има смисъл и кога не
Има смисъл
- Ще живеете в жилището поне три-пет години.
- Собственикът е частно лице без ипотека и с ясна собственост.
- Договорите са проверени от юрист и подписите са с нотариална заверка.
- Наемът е близо до пазарния, а не с голяма надценка.
- Имате реален план за остатъка: спестявания или одобрение по кредит.
Не си струва
- Не сте сигурни, че ще останете в София.
- Натрупаното се губи изцяло при излизане.
- Собственикът отказва нотариална заверка или проверка на имота.
- Има ипотека, запор или спор между наследници.
- Надплатата спрямо пазарния наем изяжда натрупаното.
Строителите в кв. Малинова долина и кв. Младост 3 понякога предлагат разсрочено плащане на нови жилища. Това е друго: купувате веднага по предварителен договор и плащате на вноски по етапи на строежа, но не живеете в жилището до акт 16. Сравнението между наема и покупката с кредит е в наръчника наем или кредит.
Нашето мнение: за повечето наематели на боксониери класическото разделение работи по-добре. Плащате пазарен наем, спестявате разликата сами по сметка, която контролирате, и купувате, когато сте готови, от когото поискате. Опцията има смисъл в тесен кръг случаи: харесвате точно това жилище, собственикът е сериозен, а договорите са написани от юрист. Ако жилището се отдава чрез роднина на собственика, който живее в чужбина, първо прочетете как се проверява пълномощникът, защото за продажба той трябва да има изрично пълномощно.
Нашата оценка: наем с опция за покупка
Оценката на редакцията
Работещ, но рядък и рисков модел. Натрупаното рядко стига за самоучастие, а защитата зависи изцяло от качеството на договорите.
- Правна сигурност
Няма специален закон; всичко зависи от предварителния договор и от това дали собственикът е изряден.
- Финансова изгода
При пазарна доходност около 5% натрупването е бавно, а надценката на наема го яде.
- Гъвкавост
Ранното изнасяне обикновено значи загуба на натрупаното.
- Фиксирана цена
Ако цените в София продължат да растат, заключената цена е реално предимство.
- Достъпност на пазара
Такива оферти за боксониери почти не се срещат в обявите.
Плюсове
- Заключвате цената на жилище, което познавате
- Част от наема работи за вас
- Има съдебен път при отказ на собственика
Минуси
- Наемът обикновено е над пазарния
- Предварителният договор не пази от трети купувачи
- Натрупаното рядко стига за самоучастие
Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.
Искате само актуални обяви, без изтекли и без агенции?
Ако сте собственик и отдавате боксониера, също пишете: ще ви кажем на какъв наем стои районът в момента.
- Без обаждания, ако не искате
- Не сме агенция — без комисиона
- Боксониера, гарсониера или студио
Често задавани въпроси
Законно ли е наем с опция за покупка в България?
Да. Няма отделен закон с това име, но страните могат да комбинират договор за наем с предварителен договор за покупко-продажба или с договор за опция. Прехвърлянето на собствеността става с нотариален акт.
Каква част от наема обикновено се приспада?
Няма стандарт. Срещат се уговорки от 10 до 50%. Колкото по-голям е процентът, толкова по-вероятно е самият наем да е над пазарния. Сравнете с наемите в квартала, преди да подпишете.
Какво става, ако собственикът продаде жилището на друг?
Купувачът придобива жилището. Срещу стария собственик имате вземане за натрупаните суми и за неустойката, ако е договорена. Затова е важно да се провери собствеността и да се помисли за вписване на иск при спор.
Трябва ли нотариус за такъв договор?
Наемът и предварителният договор са валидни и в обикновена писмена форма. Нотариалната заверка на подписите дава достоверна дата и сигурност кой е подписал. Окончателната покупка задължително минава през нотариус.
Може ли натрупаната сума да е самоучастие по ипотека?
Понякога да, ако в нотариалния акт е посочена като платена част от цената и банката я приеме. Питайте банката още преди да подпишете договора с опция.
Губя ли парите, ако се откажа от покупката?
Зависи от договора. Повечето собственици записват, че натрупаното остава за тях, защото са държали жилището за вас. Договорете частично връщане или по-нисък наем в замяна.
Колко години наем струва една боксониера в София?
При медиана €480 на месец и цена €118 000 около 20,5 години, без да броим ремонти и данъци. Затова наемът сам по себе си не може да изплати жилището бързо.
По-добре ли е просто да спестявам и после да купя?
За повечето хора да. Плащате пазарен наем, спестявате сами и купувате, когато сте готови, без да сте обвързани с един собственик. Опцията печели само ако цените растат силно и сделката е добре защитена.
Кварталите, за които става дума
Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.
- кв. Центърнаем €560
- кв. Лозенецнаем €500
- кв. Люлин 7наем €435
- кв. Малинова долинанаем €515
- кв. Овча купелнаем €500
- кв. Младост 3наем €439
- кв. Дружба 1наем €500
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →
Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.