Наемателят купува жилището: как да предложите и какво ще ви струва
Наемателят не е първи на опашката
Чл. 33 от Закона за собствеността дава право на предимство на съсобствениците: който продава своята идеална част на външен човек, трябва първо да я предложи на другите съсобственици при същите условия. Наемателят не е съсобственик и такова право няма. Хазяинът може да продаде на когото поиска, без да ви пита, и дори без да ви каже предварително.
Има една подробност, която работи в обратна посока. Ако жилището има няколко собственици и само един ви продава своята част, останалите съсобственици имат правото по чл. 33 спрямо вас, защото вие сте третото лице. Затова при съсобственост купувайте цялото жилище наведнъж, с всички собственици в една сделка. Как изглежда наемът при повече собственици, описахме в наръчника за жилище с няколко собственици.
Ако хазяинът продаде на друг, вашият договор не изчезва. По чл. 237 ЗЗД договорът с достоверна дата е задължителен за купувача до срока си, но не повече от година след прехвърлянето, а вписаният договор остава в сила изцяло. Какво става тогава, е описано в текста за продажбата на наетото жилище.
Как да направите предложение, което хазяинът ще чуе
Най-силният ви аргумент не е цената, а сигурността. Хазяинът ви познава, знае, че плащате, и няма да прави огледи с непознати, да боядисва за снимки или да плаща комисионна на агенция. За собственик, който живее в чужбина или е възрастен, това често струва повече от няколко хиляди евро разлика.
- Проверете цената на подобни жилища в квартала: обявени цени, площ, етаж, година на строителство. Купувачите в обявите питат за същото.
- Направете справка в имотния регистър за ипотеки, възбрани и други собственици, преди да говорите за цена.
- Ако ще ползвате кредит, вземете предварително одобрение от банка. Това показва на хазяина, че предложението е сериозно.
- Предложете писмено: цена, начин на плащане, срок за сделката и какво става с наема до нотариуса.
- Не обещавайте депозит или капаро, преди да сте видели нотариалния акт за собственост и справката.
За справката по партидата на имота вижте наръчника за справка в имотния регистър. Оценката на банката при кредит е отделна от вашата пазарна проверка и може да излезе по-ниска от договорената цена, затова не подписвайте предварителен договор с кратък срок, преди да я имате.
Платеният наем не се приспада сам
Честото очакване е, че платените години наем ще се зачетат в цената. Без писмена уговорка не се зачитат. Наемът е плащане за ползване, не вноска за покупка. Ако искате част от него да намали цената, трябва изрично да го договорите, а логичното място за това е договор за наем с опция за покупка, сключен от самото начало.
Ако такъв договор нямате, можете все пак да използвате наема в преговорите: „Платил съм ви €17 280 за три години, без нито едно закъснение. Предлагам цена с отстъпка, защото ви спестявам огледи, ремонт и комисионна.“ Това е аргумент, не право. Как работи истинската опция за покупка и защо се записва при подписването, обяснихме в наръчника за наем с опция за покупка.
При медианна обявена цена на продаван едностаен от €118 000 (по 1042 обяви в нашата извадка) и медианен наем от €480 цената се равнява на около 20,5 години наем. Това е грубата сметка, която прави и хазяинът, когато решава дали да продава.
Колко струва сделката отгоре на цената
Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот става с нотариален акт (чл. 18 ЗЗД). Отгоре на цената се плащат три основни неща. Местният данък при придобиване, който за Столична община е 3% по общинската наредба; основата е по-високата от договорената цена и данъчната оценка, и по закон го дължи купувачът, освен ако не сте договорили друго. Нотариалната такса по т. 8 от Тарифата, която зависи от материалния интерес, плюс ДДС. И таксата за вписване в Агенцията по вписванията, 0,1% от материалния интерес.
Калкулатор: разходи по покупката от хазяина
Нотариалната такса е по скалата на т. 8 от Тарифата, превърната в евро по курса 1,95583. Ако данъчната оценка е по-висока от цената, данъкът и таксите се смятат върху нея. Кредитът добавя свои разходи: оценка, ипотека, такси на банката.
Сметката не включва разходите по кредита, ако ползвате такъв. Как се натрупва първата вноска и колко време отнема при наем в София, е в наръчника за спестяване за собствено жилище.
Между ръкостискането и нотариуса
- Писмено споразумение за цената
Предварителен договор или поне подписано писмо с цената, срока и кой какво плаща.
- Проверка и кредит
Справка в имотния регистър, данъчна оценка, оценка на банката, ако има кредит.
- Наемът до сделката
Продължава да се плаща. Договорете дали последният месец се приспада от цената.
- Нотариусът
Подписва се нотариалният акт, плащат се данъкът и таксите, актът се вписва.
- След сделката
Наемът свършва, защото сте едновременно наемател и собственик. Депозитът се връща или се приспада от цената по договорка.
Не спирайте наема по своя преценка, само защото сте се договорили устно. До подписването на нотариалния акт хазяинът е собственик, а вие сте наемател. Ако сделката се провали, неплатеният наем ще е дълг. Депозитът е най-лесният за уреждане въпрос: впишете в предварителния договор, че се приспада от цената.
Нашата оценка: покупка на наетото жилище
Оценката на редакцията
Наемателят няма право на предимство, но има реално предимство в преговорите: познава жилището и спестява на хазяина огледи и комисионна. Разходите отгоре са около 3,6% от цената в София без кредит.
- Правна защита на намерението
Законът не ви дава предимство пред други купувачи.
- Позиция в преговорите
Познавате жилището, а хазяинът пести време и комисионна.
- Предвидимост на разходите
Данъкът, таксата и вписването се смятат по ясни правила.
- Риск от изненади
Ипотеки, съсобственици и ниска банкова оценка се проверяват предварително.
Плюсове
- Без агенция и без огледи
- Знаете недостатъците на жилището от първа ръка
Минуси
- Платеният наем не се зачита без уговорка
- Хазяинът може да продаде на друг без да ви пита
Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.
Бюджет, квартал, дата на нанасяне — останалото е наша работа
Ако сте собственик и отдавате боксониера, също пишете: ще ви кажем на какъв наем стои районът в момента.
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Не сме агенция — без комисиона
- Ориентир за наема в района
Често задавани въпроси
Имам ли право на предимство като наемател?
Не. Чл. 33 от Закона за собствеността дава предимство на съсобствениците, не на наемателите.
Ще се приспадне ли платеният наем от цената?
Само ако сте го договорили писмено, най-често чрез договор за наем с опция за покупка. Иначе можете да го ползвате само като аргумент в преговорите.
Колко е местният данък в София?
По наредбата на Столичния общински съвет ставката е 3%. Основата е по-високата от договорената цена и данъчната оценка.
Кой плаща данъка и таксите?
По закон местният данък се дължи от купувача, освен ако страните не са договорили друго. Обичайно купувачът плаща и нотариуса и вписването.
Какво става с депозита при покупката?
Договорете в предварителния договор дали се връща или се приспада от цената. Най-лесно е да се приспадне.
Какво ако жилището има двама собственици?
Купувайте цялото жилище в една сделка с всички. Ако купите само идеална част, другите съсобственици имат право да я изкупят по чл. 33 ЗС.
Къде да гледате
Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.
- кв. Младост 4наем €549
- кв. Павловонаем €500
- кв. Люлин 7наем €435
- кв. Гоце Делчевнаем €500
- кв. Люлин 8наем €420
- кв. Люлин 3наем €400
- кв. Яворовнаем €550
- кв. Овча купел 2наем €495
- кв. Симеоновонаем €520
- кв. Оборищенаем €540
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →
Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.