Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Жилището, което наемате, се продава: какво следва

Пазарът на едностайни е оживен: в нашето преброяване има 1042 обяви за продажба на едностайни срещу 724 за наем. Рано или късно някой наемател получава обаждането „ще продавам“. Законът дава повече защита, отколкото повечето хора мислят, но само ако договорът е направен правилно.

Подай заявка Калкулатор на разходите

Колко често се случва

Нямаме статистика колко наети боксониери се продават годишно, но имаме нещо близко: в едни и същи квартали едновременно се предлагат много едностайни за наем и за продажба. В кв. Студентски град в преброяването има 120 обяви за наем и 90 за продажба на едностайни, в Центъра 91 за наем и 86 за продажба. Част от тях са едни и същи жилища, които собственикът пуска и в двете категории, за да види какво ще стане първо.

1042обяви за продажба на едностайни

724обяви за наем на едностайни

€118 000медианна цена при продажба

Какво казва законът

Член 237 от Закона за задълженията и договорите решава въпроса, но различно според това как е направен договорът:

Какво става с наема при продажба (чл. 237 ЗЗД)
Вашият договор	Какво става с новия собственик
Вписан в Имотния регистър	Договорът е противопоставим на купувача за целия си срок.
С достоверна дата (напр. нотариална заверка на подписите)	Купувачът е обвързан до края на срока, но не повече от една година след продажбата.
Без достоверна дата, но живеете в жилището	Договорът се смята за такъв без срок. Новият собственик може да го прекрати с едномесечно предизвестие.

Ако загубите жилището преди края на срока заради продажбата, законът предвижда, че старият собственик ви дължи обезщетение. На практика това се постига трудно без писмен договор и доказателства за разходите.

Текстът е информационен и не замества консултация с юрист за конкретния случай.

Достоверната дата: евтината застраховка

Повечето договори за наем на боксониери са прости писмени договори без нотариална заверка. Те имат дата, но не и „достоверна дата“ по смисъла на закона. Достоверна дата се получава най-лесно с нотариална заверка на подписите, а таксата е малка спрямо риска. Ако планирате да останете дълго или сте направили разходи за жилището, поискайте го при подписването.

Вписването в Имотния регистър дава най-силна защита, но е по-рядко срещано при боксониерите, защото изисква повече формалности и съгласието на собственика. За договор над една година, в който сте инвестирали, си струва поне да го обсъдите.

Огледите с купувачи

Докато жилището се продава, собственикът ще иска да го показва. Жилището обаче е ваш дом: Конституцията казва, че жилището е неприкосновено и никой не може да влиза без съгласието на обитателя (чл. 33). Затова огледите стават само с ваше съгласие и в уговорено време. Повече по темата има в наръчника за посещенията на собственика.

Уговорете писмено дни и часове за огледите, например два пъти седмично по час.
Поискайте предупреждение поне 24 часа предварително.
Бъдете вкъщи или оставете ключ само ако вие решите.
Приберете ценните вещи и документите преди огледите.
Ако огледите стават твърде чести, предложете компромис: по-нисък наем за периода или по-кратко предизвестие за напускане.

Депозитът при смяна на собственика

Най-честият практически проблем при продажба не е срокът, а депозитът. Старият собственик го е получил, новият не знае за него. Уговорете писмено преди продажбата кой ще ви го върне: старият собственик при излизането ви или новият, на когото той го прехвърля с разписка. Ако не се уговорите, рискувате при напускане новият собственик да каже, че депозит не е получавал.

Когато научите за продажбата
Поискайте писмено потвърждение за размера на депозита и къде ще отиде.
При сделката
Старият собственик прехвърля депозита на новия или ви го връща. И в двата случая с разписка.
С новия собственик
Нов договор или анекс, в който е записан депозитът и датата, от която тече срокът.

Признаци, че жилището ще се продава

Собствениците рядко казват отрано. Но има признаци: внезапен интерес към състоянието на жилището, молба за снимки, въпроси дали сте склонни да се изнесете по-рано, отказ да се удължи договорът с повече от няколко месеца. Ако ги забележите, попитайте директно. По-добре да знаете три месеца по-рано, отколкото да получите предизвестие за един.

Три възможни края

Купувачът иска наемател

Инвеститорите често купуват заедно с наемателя. Поискайте нов договор с новия собственик още първия месец.

Купувачът ще живее там

Имате толкова време, колкото дава вашият договор и чл. 237. Използвайте го, за да търсите спокойно.

Вие купувате

Понякога най-добрият купувач е наемателят. Вижте сметката в наръчника „Наем или кредит“.

Ако трябва да търсите ново жилище, започнете рано. Пуснете заявка с описание на това, което ви трябва, и ще ви изпращаме подходящи обяви, докато сте още спокойни в старото.

Нашата оценка: колко сте защитени при продажба

3,8от 5

Оценката на редакцията

С достоверна дата сте защитени до една година, с вписване за целия срок. С обикновен договор само едномесечно предизвестие.

Вписан договор
Пълна защита за целия срок.
Нотариална заверка на подписите
Защита до една година след продажбата.
Обикновен писмен договор
Практически договор без срок за новия собственик.
Огледите
Само с ваше съгласие, по уговорен график.

Плюсове

Нотариалната заверка е евтина защита
Огледите стават само със съгласие

Минуси

Повечето договори нямат достоверна дата
Обезщетението се получава трудно

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Една заявка вместо двайсет обаждания до брокери

Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, от кога ви трябва жилището. Връщаме ви подбрани актуални обяви за боксониери и гарсониери, предимно от собственици, и какво да проверите при всяка.

Само актуални обяви
Данните ви не отиват при брокери
Съвпадения по етаж, площ и бюджет

Заявка — безплатно

Често задавани въпроси

Трябва ли да напусна, ако собственикът продаде жилището?

Зависи от договора. Ако е вписан, купувачът е обвързан за целия срок. Ако има достоверна дата, до една година след продажбата. Иначе новият собственик може да прекрати с едномесечно предизвестие.

Какво е достоверна дата на договор за наем?

Дата, която законът приема за сигурна спрямо трети лица. Най-лесно се получава с нотариална заверка на подписите.

Длъжен ли съм да пускам купувачи на оглед?

Жилището е неприкосновено и влизането става със съгласието на обитателя (чл. 33 от Конституцията). Уговорете разумен график със собственика.

Остава ли депозитът при новия собственик?

Уговорете го писмено при продажбата. Най-чисто е старият собственик да ви върне депозита и да дадете нов на новия, или той да го прехвърли с разписка.

Дължи ли ми нещо старият собственик, ако трябва да напусна рано?

Законът предвижда обезщетение, когато наемателят загуби жилището преди края на срока заради продажбата. На практика се нуждаете от писмен договор и доказателства.

Мога ли аз да купя жилището, което наемам?

Можете да предложите. Вижте наръчника „Наем или кредит“ за сметката.

Кварталите, за които става дума

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.