Доходност от боксониера под наем: какво показват обявите

Как смятаме

Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената на жилището. Сметнахме я на квадратен метър: медианата на наема на кв.м в квартала, умножена по 12, делено на медианата на продажната цена на кв.м в същия квартал. Така сравняваме сходни жилища, а не голямо за продажба с малко под наем. Взехме само кварталите с поне пет обяви за едностайни и в двете групи.

Това са офертни цени и от двете страни. Реалните сделки обикновено са малко под офертите, и при продажбите, и при наемите, така че грешките отчасти се компенсират.

Кварталите на една линия

Най-висока е доходността в кв. Люлин 10 (7,6%) и кв. Оборище (6%), а най-ниска в кв. Изток (3,3%) и кв. Лозенец (3,4%). Правилото, което се вижда и в другите ни анализи: наемите се различават между кварталите много по-малко от продажните цени. Затова скъпият квартал носи по-нисък процент.

Всички квартали

От брутна към нетна

Брутната доходност е горната граница. От нея трябва да извадите данък върху наема (по ЗДДФЛ облагаемият доход е наемът минус 10% нормативно признати разходи, а ставката е 10%, тоест ефективно 9% от наема), празните месеци между наемателите, данък сгради и такса смет, застраховката и ремонтите. Сложете вашите числа:

При подразбиращите се числа нетната доходност излиза с около процент под брутната. Това е по-малко от доходността по някои държавни облигации и близо до лихвата по ипотечен кредит. Боксониерата не е машина за пари, а бавна и сравнително спокойна инвестиция, която печели най-много от поскъпването на жилището, не от наема.

Доходност в кварталите с метро

Понеже боксониерите до метро се отдават най-бързо, погледнахме отделно кварталите, в които има станция. Те са 12 от 31 квартала в таблицата, с доходност между 3,4% и 6%. Метрото не носи по-висок наем (това показахме в наръчника за метрото), но намалява празните месеци, които в калкулатора имат голяма тежест.

По-евтиното жилище носи повече

Сред кварталите с медианна продажна цена под градската (€118 000) доходността е систематично по-висока. кв. Люлин 10 (7,6%), кв. Люлин 5 (5,6%), кв. Люлин 8 (5,5%) и кв. Малинова долина (5,3%) са примери. Логиката е проста: наемателят плаща за това, че жилището е в София и е обзаведено, а не толкова за квартала. Затова наемът расте по-бавно от цената на жилището и процентът пада, колкото по-скъпо е то.

Това не значи, че по-евтиното жилище е по-добрата инвестиция. Скъпите квартали обикновено поскъпват по-стабилно и по-лесно се продават. Доходността от наема е само едната част от сметката, а другата, поскъпването, не можем да предвидим и не се опитваме.

Всичко тук е информация за пазара, не инвестиционен съвет. Преди покупка се консултирайте с независим специалист.

Рисковете, които процентът не показва

Доходността от 5% изглежда спокойна, докато нещо не се обърка. Три неща я свалят най-често. Първо, наемател, който спре да плаща: съдебното извеждане отнема месеци, а през това време няма наем. Второ, голям ремонт: нов бойлер, климатик или подмяна на щранг, които изяждат годишната печалба. Трето, дълъг празен период, например ако купите в квартал, в който предлагането на едностайни внезапно нарасне с нов комплекс.

Срещу първото помагат писменият договор, депозитът и внимателният подбор на наемател. Срещу второто резервът. Срещу третото местоположението: боксониерите близо до метро и университети рядко стоят празни. Всичко това са причини нетната доходност в калкулатора да се смята с поне един празен месец годишно, а не с нула.

Какво търсят наемателите, от другата страна

Понеже пишем основно за наематели, ето какво виждаме от тяхната страна и какво трябва да знае купувачът с инвестиционна цел. Боксониерите близо до метро и университети се отдават най-бързо. кв. Студентски град има най-много обяви в града (120), но и най-голяма конкуренция. Обзаведеното жилище е стандарт: 98% от обявите, които споменават обзавеждане, са обзаведени.

• Писмен договор с приемо-предавателен протокол. Пази и двете страни.
• Реалистичен наем спрямо медианата на квартала. Надценената обява стои празна, а един празен месец изяжда годишната разлика.
• Декларирайте дохода от наем. Данъкът е ефективно 9% от наема.
• Застраховка на жилището, която покрива и гражданска отговорност към съседите.

Нашата оценка: боксониера като инвестиция

Често задавани въпроси

Наемите по квартали

Изберете квартал, за да видите разпределението на наемите и какво да проверите на огледа.

• кв. Люлин 10наем €450
• кв. Оборищенаем €540
• кв. Овча купелнаем €500
• кв. Люлин 5наем €350
• кв. Люлин 8наем €420
• кв. Редутанаем €400
• кв. Малинова долинанаем €515
• кв. Дружба 1наем €500
• кв. Дървеницанаем €450
• кв. Витошанаем €450
• кв. Банишоранаем €425
• кв. Манастирски ливадинаем €550
• кв. Павловонаем €500
• кв. Кръстова ваданаем €550

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Наем или кредит
• Цени по квартали
• Договор и депозит
• Студио под наем
• За студенти
• София или Пловдив
• Ипотекирано жилище
• За собственици
• Наем с опция за покупка
• Данък върху наема
• Ремонт преди отдаване
• Спестяване за свое жилище