Квартали в промяна: какво носи строителният бум на наемателя
Една от три продавани боксониери още не е завършена
В извадката ни от 1042 обяви за продажба на едностайни в София 337 са в сгради в строеж. Това е 32,3%. Тези жилища след година-две ще имат собственици, а много от собствениците ще ги отдават. Кварталите с най-висок дял са кварталите, в които предлагането на наем ще расте най-бързо.
Строежите до вашия блок, праха и работното време на площадките сме описали отделно в наръчника за строеж до блока. Тук въпросът е друг: какво става с квартала като цяло и как това се отразява на договора ви за следващите две-три години.
Къде промяната е най-голяма
| Квартал | В строеж | Обяви за продажба | Медианна година на сградата | Цена на кв.м | Наем на едностаен |
|---|---|---|---|---|---|
| кв. Малинова долина | 84,7% | 118 | 2026 | €2342 | €515 |
| кв. Бояна | 78,3% | 23 | 2026 | €2574 | ≈ €500 |
| кв. Дружба 2 | 76,9% | 26 | 2026 | €2425 | ≈ €500 |
| кв. Люлин 10 | 75% | 12 | 2027 | €1853 | €450 |
| м-т Гърдова глава | 70% | 10 | 2026 | €2513 | ≈ €500 |
| кв. Дружба 1 | 55% | 20 | 2029 | €2343 | €500 |
| кв. Витоша | 48,4% | 31 | 2026 | €2474 | €450 |
| кв. Слатина | 41,7% | 12 | 2009 | €2692 | ≈ €390 |
| кв. Овча купел | 40,7% | 27 | 2027 | €2186 | €500 |
| кв. Младост 2 | 40% | 10 | 2026 | €2692 | ≈ €450 |
| кв. Дървеница | 37,5% | 8 | 2025 | €2470 | €450 |
| кв. Младост 3 | 33,3% | 9 | 2026 | €2773 | €439 |
| кв. Люлин 6 | 31,3% | 16 | 2026 | €2120 | ≈ €435 |
| кв. Център | 27,9% | 86 | 2010 | €3214 | €560 |
В кв. Малинова долина делът е 84,7%, а медианната година на продаваните сгради е бъдеща. Това е квартал, който по същество още не съществува в завършения си вид. кв. Бояна, кв. Дружба 2 и кв. Люлин 10 са следващите. В другия край са утвърдени квартали като кв. Лозенец и кв. Люлин 5, където почти няма свободни парцели и сградите са от 80-те.
Четирите фази на един строящ се квартал
- Изкоп и груб строеж
Най-шумно и прашно. Наемите в съществуващите блокове наоколо са на дъното, защото никой не иска кран под прозореца.
- Акт 16 и първите нанасяния
Купувачите на зелено получават ключове. Много от тях са инвеститори и пускат жилищата под наем почти едновременно.
- Ремонтите вътре
Сградата е завършена, жилищата не са. Бормашини в блока години наред, но и много обяви, между които да избирате.
- Утвърден квартал
Магазини, детска градина, улици с тротоари. Предлагането се изравнява, наемите се качват до нивото на съседните квартали.
За наемателя втората фаза е най-изгодна. Изведнъж на пазара излизат десетки нови жилища в един квартал, собствениците се конкурират и приемат по-нисък наем, за да не плащат вноски по празно жилище. Ако търсите нещо ново и обзаведено, това е моментът. Какво да проверите в сграда, в която сте първите живущи, е описано в наръчника за първия наемател.
Какво казват цените за посоката
Строящите се едностайни се продават по €2463 на кв.м, а завършените през последните петнайсет години по €3020. Купувачът на зелено плаща по-малко, защото чака и поема риска. Когато сградата бъде завършена, разликата изчезва, а заедно с нея и аргументът на собственика да държи нисък наем. Медианата на наема в кварталите с над 40% строеж е €480, в тези под 10% е €450. Новите квартали вече са по-скъпи, въпреки че са по-далеч от центъра.
Наемът в кв. Витоша е €450, в кв. Овча купел €500. И двата квартала имат около 40-50% строящи се жилища. Когато новите сгради там бъдат завършени, сравнението ще бъде с обявите в тях, не с панелките отсреща.
Как да заключите цената, преди кварталът да поскъпне
Калкулатор: колко ще платите, ако наемът расте всяка година
Процентът е ваше предположение, а не прогноза. Сметката показва какво струва клауза за фиксиран наем, ако кварталът поскъпва.
Договорът има сила на закон за страните (чл. 20а ЗЗД), затова наемът се променя само ако договорът го позволява или двамата се съгласите. Ако влизате в квартал, който тепърва се оформя, поискайте договор за две години с фиксиран наем или с таван на годишното увеличение. Собственикът в нова сграда често предпочита сигурен наемател пред двайсет евро отгоре. Как се договаря дълъг срок, е описано в наръчника за дългосрочния договор, а какво можете да направите, когато хазяинът поиска повече, в наръчника за увеличението на наема.
Животът между кранове и нови магазини
Какво печелите
- Ново жилище на цената на старо във втората фаза
- Избор между много обяви
- Нови магазини, паркинги и улици след няколко години
Какво губите
- Години на ремонти в съседните жилища
- Улици без тротоари и кал по време на строежа
- Детските градини и училищата изостават от новите жители
Най-честата грешка е да се гледа само жилището. В квартал, който се строи, огледайте и улицата: има ли тротоар до спирката, осветена ли е, колко е до най-близкия магазин пеша. В Малинова долина и Бояна отговорът на тези въпроси се променя всяка година, понякога за добро, понякога след кал до глезените. Ако имате дете в училищна възраст, проверете капацитета на училищата наблизо още преди договора.
Нашата оценка: наем в квартал, който се строи
Оценката на редакцията
Най-доброто време за наем е веднага след акт 16, когато много нови жилища излизат на пазара едновременно. Подпишете за по-дълго с фиксирана цена, преди кварталът да се утвърди.
- Цена в момента
Във втората фаза собствениците се конкурират за наематели.
- Предвидимост
Наемите в утвърдения квартал ще са по-високи от днешните.
- Удобства
Магазините, тротоарите и градините идват след жителите.
- Избор
Много нови обяви в един и същ квартал.
Плюсове
- Ново жилище на добра цена
- Голям избор след акт 16
Минуси
- Ремонти в сградата години наред
- Наемът се качва, когато кварталът се оформи
Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.
Една заявка вместо двайсет обаждания до брокери
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и тези на агенции, които само събират контакти. Получавате кратък списък с реални варианти и честен ориентир за наема.
- Не сме агенция — без комисиона
- Какво да проверите на огледа
- Само актуални обяви
Често задавани въпроси
Къде в София се строи най-много?
По дела на строящите се сред продаваните едностайни: Малинова долина (84,7%), Бояна (78,3%), Дружба 2 (76,9%), Люлин 10 (75%).
Кога е най-изгодно да наема в нов квартал?
Скоро след акт 16 и въвеждането на сградите в експлоатация, когато много собственици пускат жилищата си под наем едновременно и се конкурират.
Може ли хазяинът да вдигне наема, защото кварталът поскъпна?
Само ако договорът го позволява или се съгласите. Договорът има сила на закон между страните, затова фиксираната цена в него важи до края на срока.
По-скъпи ли са новите квартали?
В нашите данни медианата в кварталите с над 40% строеж е €480, а в тези под 10% е €450.
Какво да проверя освен жилището?
Тротоара до спирката, осветлението на улицата, най-близкия магазин и капацитета на детските градини и училищата.
Колко време трае шумът от ремонтите?
В голяма нова сграда обикновено две-три години, докато собствениците довършат жилищата си. Попитайте колко апартамента вече са обитавани.
Наемите по квартали
Изберете квартал, за да видите разпределението на наемите и какво да проверите на огледа.
- кв. Малинова долинанаем €515
- кв. Бояна≈ €500
- кв. Дружба 2≈ €500
- кв. Люлин 10наем €450
- м-т Гърдова глава≈ €500
- кв. Дружба 1наем €500
- кв. Витошанаем €450
- кв. Слатина≈ €390
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →
Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.