Проблем с агенцията за недвижими имоти: какво можете да направите

Брокерът в България: без лиценз и без специален регистър

Към есента на 2026 г. в България няма закон, който да урежда професията „брокер на недвижими имоти“. Всеки може да регистрира фирма и да посредничи при наем, без изпит, лиценз или задължителна застраховка. През 2024 и 2025 г. в Народното събрание бяха внесени два законопроекта: единият предвиждаше национален регистър на брокерите към Агенцията по вписванията, другият надзор от Комисията за защита на потребителите. Нито един не е приет към момента на писане, затова проверявайте новините, преди да се позовете на „закона за брокерите“.

Какво остава тогава? Договорът между вас и агенцията, който съдилищата третират по общите правила на Закона за задълженията и договорите и Търговския закон. Законът за защита на потребителите (ЗЗП), защото вие сте физическо лице, което ползва услуга, а агенцията е търговец. И общите правила за доказване: кой какво е обещал и кой какво е направил. Браншовите сдружения съществуват, но членството в тях е доброволно. Ако фирмата е член, сдружението може да прегледа оплакването ви по своя етичен кодекс, но не може да ѝ наложи глоба.

Проверката на самата фирма отнема две минути. ЕИК-ът трябва да е на договора, а по него в Търговския регистър виждате точното име, седалището и управителя. Ако на листа няма ЕИК, а само лого и мобилен номер, вие не знаете срещу кого бихте подали каквото и да е оплакване.

Договорът за посредничество: за какво плащате комисионна

Посредникът не продава жилище. Той продава услуга: да ви намери подходящ имот и да ви срещне със собственика, понякога и да подготви договора. Затова комисионната по правило се дължи, когато наемът е сключен с имот, който ви е показала агенцията, и в резултат на нейното посредничество. Ако сте видели същата боксониера сами, в друга обява, и сте я наели директно, спорът е дали посредничеството изобщо е довело до сделката. Съдилищата гледат конкретните факти: кой ви е показал жилището пръв, има ли подписан оглед с адрес, кога сте се свързали със собственика.

Прочетете три клаузи, преди да се подпишете. Първо, за какви имоти се отнася: само за изброените в протокола за оглед или за „всички имоти, предложени от агенцията“. Второ, кога точно става дължима комисионната: при подписване на договора за наем, при плащане на първия наем или още при огледа. Трето, има ли срок след огледа, в който агенцията пак иска пари, ако наемете същия имот по друг път. Срок от няколко месеца е обичаен. Срок от две години, санкция в размер на няколко наема или комисионна „и при отказ“ вече са клаузи, които може да оспорите като неравноправни.

• Протокол за оглед. Адрес, дата, час, подпис. Това е доказателството на агенцията, че ви е показала точно този имот. Поискайте копие.
• Предмет на услугата. Само показване или и проверка на собствеността, изготвяне на договора, присъствие при предаването.
• Размер и момент. Сума в евро или процент от месечния наем и събитието, при което става дължима.
• Връщане. Какво става с платената комисионна, ако собственикът се откаже преди влизането ви.

Какво ви дава Законът за защита на потребителите

Чл. 143 ЗЗП обявява за неравноправна всяка уговорка в договор с потребител, която е в негова вреда, не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя. Неравноправните клаузи са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално. Типовите бланки на агенциите по дефиниция не са индивидуално уговорени. Това е основният ви аргумент срещу неустойка от три наема за „пропусната полза“ или срещу комисионна, дължима дори когато не сте наели нищо. Повече за това кои клаузи не важат има в наръчника за невалидните клаузи.

Втората група правила са за нелоялните търговски практики. ЗЗП забранява заблуждаващите практики, а сред тези, които са забранени при всички обстоятелства, е и т.нар. примамлива реклама: оферта на изгодна цена, без търговецът да има основание да вярва, че ще може да я изпълни. Обявата за несъществуваща евтина боксониера, която служи само да ви вкара в офиса, попада точно тук. Скритата обява, при която агенцията не ви показва имоти, защото собственикът не плаща комисионна на нея, е по-трудна за доказване, но също е в обхвата на заблуждаващото подвеждане.

Ако договорът с агенцията е подписан извън търговския ѝ обект, например на улицата пред блока или в самото жилище, или изцяло онлайн, по ЗЗП по правило имате 14 дни, за да се откажете без причина. Правото отпада, когато услугата е изпълнена изцяло и вие изрично сте се съгласили изпълнението да започне веднага. Агенциите го знаят и затова в бланките често има такова изречение. Прочетете го.

Капарото, оставено в агенцията

Капарото е отделен въпрос от комисионната. Ако брокерът взема задатък, той трябва да го взема или от името на собственика по пълномощно, или по своя договор с вас, и разписката трябва да казва кое от двете. Правилата за задатъка по чл. 93 ЗЗД, включително двойния размер при отказ на другата страна, обяснихме в наръчника за капарото. Най-лошият вариант е разписка „получих 300 евро“ с печат на агенцията и нищо друго: при отказ на собственика агенцията казва, че парите са при него, а той, че никога не ги е получавал.

Ако агенцията задържа капарото, а собственикът се е отказал, поканата се праща и до двамата. Писмената покана с ясен срок често е достатъчна, за да се появят парите.

Пет стъпки от първото съобщение до КЗП

1. Ден 1

   Съберете всичко: обявата (скрийншот с дата), договора, протокола за оглед, разписките, чата с брокера. Обявите изчезват бързо.

2. Ден 2–3

   Писмена рекламация до агенцията по имейл, на адреса от договора. Кратко: какво е станало, какво искате и срок от 7 или 14 дни.

3. След срока

   Сигнал до КЗП през формата на kzp.bg, мобилното приложение, горещата линия 0700 111 22 или на адреса ул. „Врабча“ 1 в София.

4. Паралелно

   Ако спорът е за пари, а не за практиката, предложете помирителна процедура или медиация. Те са по-бързи от съда.

5. Накрая

   Заповедно производство или иск в районния съд за връщане на сумата.

КЗП проверява търговеца и може да му наложи санкция за нелоялна практика или неравноправни клаузи. Тя обаче не е съд и няма да ви осъди парите обратно. Затова сигналът е полезен главно в две ситуации: когато искате агенцията да спре да използва примамливи обяви и когато искате натиск, който често води до доброволно връщане. За парите вижте наръчника за медиацията и наръчника за заповедта за изпълнение, който описва бързия съдебен път за суми с документ.

Как да напишете сигнала, за да се движи

• Точното име и ЕИК на фирмата и адреса на офиса, в който сте били.
• Една страница хронология с дати: обява, обаждане, оглед, подписване, плащане.
• Конкретната практика с името ѝ: „обява за несъществуващ имот“, „комисионна без извършена услуга“, „клауза за неустойка от три наема“.
• Приложения: скрийншоти, договор, протокол, разписки, кореспонденция.
• Какво искате: проверка на практиката и, ако е възможно, връщане на сумата.

Пишете сухо. Сигнал от четири страници с емоции и без дати се чете по-бавно от един лист с факти. Ако подозирате, че обявата изобщо е била фалшива и целта е била да ви вземат пари без имот, това вече не е потребителски спор, а възможна измама; тогава вижте наръчника за измамите. Най-сигурната превенция остава да търсите и без посредник: как става това в София описахме в наръчника за наем без брокер.

Нашата оценка: спорът с агенцията

Често задавани въпроси

Проверете вашия квартал

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

• кв. Редутанаем €400
• кв. Дървеницанаем €450
• кв. Симеоновонаем €520
• кв. Витошанаем €450
• кв. Люлин 4наем €400
• кв. Студентски граднаем €447
• кв. Люлин 10наем €450
• кв. Хладилниканаем €649
• кв. Манастирски ливадинаем €550
• кв. Павловонаем €500

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Без брокер
• Измами при наем
• Капаро преди договора
• Фирма управлява жилището
• Спор с хазяина
• Безплатна правна помощ