Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Собственикът иска по-висок наем: какви са правата ви

Съобщението обикновено идва през есента: „От следващия месец наемът става…“. Дали е законно, зависи почти изцяло от договора, който сте подписали. Ето как да разберете къде сте и как да отговорите.

Търся боксониера Калкулатор на разходите

Основното правило

Законът за задълженията и договорите казва, че договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, и могат да бъдат изменени само по взаимно съгласие или на основание, предвидено в закона (чл. 20а). В превод: ако сте подписали договор за една година с наем €480, собственикът не може сам да го направи €530 от следващия месец. Може да ви предложи, но не и да ви задължи.

Договор с определен срок

Наемът е фиксиран до края на срока
Увеличение само по взаимно съгласие или по клауза в договора
Собственикът не може да прекрати договора предсрочно без основание

Договор без определен срок

Всяка страна може да го прекрати с едномесечно предизвестие (чл. 238 ЗЗД)
На практика собственикът може да предложи нов наем и да прекрати, ако откажете
Затова срокът в договора е вашата защита

Текстът е информационен и не замества консултация с юрист за конкретния случай.

Клаузата за индексация

Много договори имат клауза, че наемът се индексира веднъж годишно с инфлацията или с фиксиран процент. Ако такава клауза има и я подписахте, увеличението е законно, но само в рамките, които тя позволява. Проверете точно: с какъв индекс, от коя дата, веднъж годишно или по-често, и дали има таван.

Клаузи от типа „наемодателят може да променя наема по свое усмотрение“ са проблемни. Ако я видите преди подписа, поискайте да се замени с конкретен механизъм. След подписа поговорете с юрист, ако увеличението е голямо.

Калкулатор: колко е увеличението

Сегашен наем€Увеличение%

Нов наем—

Разлика на месец—

Разлика за година—

Новият наем в лева—

Сравнете с пазара, преди да отговорите

Ако договорът е изтекъл или е без срок, преговорът е търговски. Тогава най-силният ви аргумент е пазарът. Отворете страницата на вашия квартал в нашия сайт и вижте медианата и коридора на цените. Ако новото искане е над горната граница за квартала, имате какво да кажете. Ако е под медианата, собственикът вероятно е прав и по-добре да уговорите срок.

€400долна граница на средните 60% в града

€480медиана за едностаен

€550горна граница

Имайте предвид и вашата цена на местене: депозит в новото жилище, евентуална комисиона, хамали, дни без работа. Това лесно са €960 и повече. Увеличение с €30 на месец се изплаща за над година и половина, преди местенето да се окаже по-изгодно.

Кои квартали са под натиск

Нямаме времеви ред на наемите, затова не можем да кажем къде наемите растат най-бързо. Можем да кажем обаче къде обявите са най-близо до горната граница. Там, където коридорът на цените е тесен и медианата е висока, собствениците имат най-малко причина да свалят и най-много да искат повече. Такива са кв. Хладилника (€649), кв. Изток (€590) и кв. Младост 4 (€549).

В кварталите с широк коридор, като Центъра и кв. Лозенец, има повече и по-евтини алтернативи, затова заплахата „ще си тръгна“ е по-реалистична. Сравнете вашето искане с данните за квартала на страницата му.

Пример за учтив отговор

Понякога най-трудното е да напишете отговора. Ето как би изглеждал такъв, който пази отношенията и казва ясно позицията ви: благодарите за съобщението, отбелязвате, че договорът е до определена дата и наемът по него е фиксиран, и предлагате да обсъдите условията за следващия период един месец преди изтичането му. Ако искате да останете дълго, добавяте, че сте готови да подпишете за две години, ако се разберете за разумна сума.

Кратко, без обвинения и без позоваване на членове от закона в първото съобщение. Законът е там, ако потрябва. Повечето собственици отстъпват още на този етап.

Как да отговорите

Не отговаряйте веднага
Прочетете договора: има ли срок, има ли клауза за индексация.
Ако договорът е със срок
Отговорете учтиво, че по договора наемът е фиксиран до определената дата, и предложете да обсъдите след нея.
Ако е без срок или изтича
Предложете компромис: по-малко увеличение срещу нов договор за 1–2 години.
Каквото и да уговорите
Анекс към договора с новия наем, датата и новия срок. Не само съобщение.

Собственикът, който иска повече, не е непременно лош човек. Много от тях плащат ипотека, данък върху наема (по ЗДДФЛ ефективно 9% от него) и ремонтите. Разговорът върви по-добре, когато започва с „разбирам, нека видим“, а не с „нямате право“. Дори когато наистина нямат право.

Нашата оценка: колко сте защитени

3,5от 5

Оценката на редакцията

При договор със срок сте защитени до края му. При договор без срок защитата е едномесечно предизвестие, затова срокът е най-ценното нещо в договора.

Защита при срочен договор
Наемът не може да се промени едностранно (чл. 20а ЗЗД).
Защита при безсрочен договор
Едномесечно предизвестие от всяка страна.
Клауза за индексация
Законна, ако е конкретна.
Сила на пазарния аргумент
Медианата на квартала е обективна отправна точка.

Плюсове

Договорът има сила на закон
Пазарните данни са на ваша страна при надценка

Минуси

Безсрочният договор дава малко защита
Неясните клаузи за индексация

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Търсите боксониера под наем? Кажете ни какво ви трябва

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете на хазяина преди депозита.

Боксониера, гарсониера или студио
Не сме агенция — без комисиона
Ориентир за наема в района

Подай заявка

Често задавани въпроси

Може ли собственикът да вдигне наема по време на договора?

Не и едностранно, ако договорът е със срок и няма клауза за индексация. Договорът може да се промени само по взаимно съгласие (чл. 20а ЗЗД).

А ако договорът е без срок?

Всяка страна може да го прекрати с едномесечно предизвестие (чл. 238 ЗЗД). Затова собственикът на практика може да предложи нов наем с месец напред.

Законна ли е клауза за индексация с инфлацията?

Да, ако е конкретна: какъв индекс, от коя дата, колко често. Неясните клаузи „по усмотрение на наемодателя“ са проблемни.

Как да разбера дали новият наем е пазарен?

Сравнете с медианата и коридора на цените за вашия квартал. За целия град медианата е €480, средните 60% са между €400 и €550.

Трябва ли анекс при увеличение на наема?

Да. Анексът с новата сума, датата и срока пази и двете страни.

Изгодно ли е да се преместя вместо да платя повече?

Сметнете цената на местенето: депозит, евентуална комисиона, транспорт. Често тя е над €960.

Кварталите, за които става дума

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.