Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Срокът на договора изтече, а вие още живеете в жилището

Договорът беше за година, от 1 октомври до 30 септември. Никой не се сети за датата. Наемът е преведен и за октомври, хазяинът го прие и не каза нищо. Това е най-обикновената история в София, особено при собственици, които не живеят тук. Законът я урежда в едно изречение, но последиците са сериозни: договорът ви сменя вида си. Важно е какво е направил хазяинът след изтичането на срока, а не какво сте си мислили двамата.

Търся боксониера Калкулатор на разходите

Мълчанието на хазяина продължава договора

Чл. 236, ал. 1 ЗЗД гласи, че ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Три условия: срокът е изтекъл, вие продължавате да живеете там, а хазяинът знае и не възразява. Не е нужен нов подпис, нито анекс.

Знанието обикновено се доказва лесно. Ако е приел наема за следващия месец, ако ви е писал за сметката за парно, ако е идвал да смени бойлера, той знае, че сте там. Приемането на наема без забележка е най-силният знак, че не се противопоставя. Затова банковият превод с основание „наем за октомври“ върши повече работа, отколкото си мислите.

Продължението е при същите условия: същият наем, същите задължения, същите правила за домашни любимци или гости. Променя се само срокът. От срочен договорът става безсрочен, а това има собствени правила за прекратяване.

Безсрочният наем: месец предизвестие и за двамата

Чл. 238 ЗЗД дава на всяка от страните право да се откаже от безсрочния договор, като предизвести другата един месец по-рано. Ако наемът е уговорен на ден, стига един ден. За наемателя това е облекчение: вече не сте обвързани до определена дата и можете да си тръгнете с месец предизвестие, без да мислите за неустойка за предсрочно напускане.

За хазяина също е облекчение. Той вече не трябва да чака края на срока, ако реши да продаде или да настани роднина. Едно писмо и след месец договорът е прекратен. Затова мълчаливото продължаване е удобно, докато всичко върви добре, и несигурно, ако ви трябва гаранция, че ще останете до юни, когато детето завършва училище.

Срочен договор (преди изтичането)

Обвързва ви до крайната дата
Предсрочен изход само ако договорът го позволява
Хазяинът също не може да ви изведе преди срока без основание
Подходящ, когато искате сигурност за период

Безсрочен (след мълчаливо продължаване)

Прекратява се с един месец предизвестие
Важи за двете страни еднакво
Условията остават същите
Подходящ, когато искате гъвкавост

Какво значи хазяинът да се противопостави

Противопоставянето е изявление на хазяина, че не иска договорът да продължи. Не е нужна особена форма, но то трябва да е ясно и да стигне до вас. „Искам да си намерите друго място до края на месеца“ в съобщение е противопоставяне. Мърморене, че наемът е нисък, не е. Ако хазяинът е уведомил преди края на срока, че няма да подновява, това също се брои: той е показал волята си навреме.

Ако след това останете, договорът не продължава. Чл. 236, ал. 2 ЗЗД казва, че дължите обезщетение и трябва да изпълнявате всички задължения, произтичащи от прекратения договор. Обезщетението е за ползването на жилището без основание. Законът не посочва размера. При спор съдът го определя според обстоятелствата и често се ориентира по наема или по пазарния наем за подобно жилище.

Да останете против волята на собственика не дава на него право да ви изнесе сам. Смяна на бравата или изнасяне на вещите ви без съдебно решение може да бъде самоуправство по чл. 323 НК. Но и вашето положение е слабо: всеки месец добавя към обезщетението, а съдебният спор за връщане на жилището обикновено завършва зле за наемателя. Ако сте в тази ситуация, прочетете наръчника за собственик, който иска да се изнесете.

Последният ден от срока
Договорът изтича. Ако хазяинът е заявил, че не подновява, той вече се е противопоставил.
Първите дни след него
Вие сте още там. Хазяинът знае. Ако приеме наема без забележка, договорът продължава за неопределен срок.
Писмо за противопоставяне
Ако дойде, договорът не продължава. Оставането след него поражда задължение за обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
Безсрочен режим
Ако не дойде, всяка страна може да прекрати с един месец предизвестие по чл. 238 ЗЗД.

Защо е по-добре да го запишете

Мълчаливото продължаване работи, но оставя въпроси. Кога точно е изтекъл срокът? Беше ли онова съобщение в чата противопоставяне или просто лош ден? Приел ли е хазяинът наема или го е върнал? Колкото повече време минава, толкова по-трудно се реконструира. Един анекс от една страница затваря всички тези въпроси.

Новата крайна дата или изрично, че договорът продължава за неопределен срок.
Наемът. Ако се променя, от кой месец. Ако не, напишете, че остава същият.
Срокът на предизвестие за прекратяване, ако искате друг от законовия един месец.
Че депозитът, протоколът за предаване и останалите условия продължават да важат.
Дата и подпис на двамата. Сканирано копие у всеки.

Ако хазяинът е в чужбина, анексът може да се подпише и с електронен подпис. Кога има смисъл договорът да е за по-дълъг срок от самото начало, разгледахме в наръчника за дългосрочния договор. Ако пък искате нов наем при подновяването, вижте какво може и какво не може при поскъпване.

Ако искате да си тръгнете след срока

Тук често се стига до недоразумение. Хазяинът смята, че договорът е продължил за още година, както е бил първият. Не е така. Мълчаливото продължаване по чл. 236, ал. 1 е за неопределен срок, а не за същия срок отново. Изпратете писмено предизвестие с ясна дата, поне един месец напред, и запазете доказателство, че е получено.

Депозитът се връща по общите правила, като при всяко прекратяване. Планът за последния месец, огледа и протокола е описан в наръчника за напускането.

Нашата оценка: оставането след срока

3,8от 5

Оценката на редакцията

Законът е на страната на тихото продължение: ако хазяинът знае и мълчи, имате безсрочен договор. Но несигурността е за двамата и анексът струва една страница.

Защита на наемателя
Договорът продължава, но само с един месец сигурност.
Яснота на закона
Чл. 236 и 238 ЗЗД са кратки и разбираеми.
Риск от спор
Спори се дали е имало противопоставяне и кога.
Лесно решение
Анекс с нова дата или изричен безсрочен режим.

Плюсове

Не е нужен нов договор
Можете да напуснете с един месец предизвестие

Минуси

И хазяинът може да ви изведе след месец
Оставането след противопоставяне поражда обезщетение

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Спестете си месец в скролване на обяви

Ако сте собственик и отдавате боксониера, също пишете: ще ви кажем на какъв наем стои районът в момента.

Отговор до един работен ден
Не сме агенция — без комисиона
Какво да проверите на огледа

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Договорът изтече, но плащам и живея там. Имам ли договор?

Ако хазяинът знае и не се противопоставя, договорът се счита продължен за неопределен срок по чл. 236, ал. 1 ЗЗД при същите условия.

Продължава ли договорът за още една година?

Не. Мълчаливото продължаване е за неопределен срок. Всяка страна може да го прекрати с един месец предизвестие по чл. 238 ЗЗД.

Хазяинът каза преди края, че няма да подновява. Мога ли да остана още месец?

Не по право. Ако останете след противопоставянето, дължите обезщетение за ползването и изпълнявате задълженията от договора (чл. 236, ал. 2 ЗЗД). По-добре договорете писмено дата на излизане.

Може ли хазяинът да смени бравата, след като договорът е изтекъл?

Не е законният ред. Връщането на жилището при спор става по съдебен път, а самоволните действия могат да бъдат самоуправство по чл. 323 НК.

Колко е обезщетението, ако остана против волята му?

Законът не посочва размер. При спор съдът го определя според обстоятелствата, обикновено около наема или пазарния наем за подобно жилище.

Трябва ли нов договор при продължаване?

Не е задължително, но анексът с нова дата или изричен безсрочен режим спестява спорове за това кога и как е продължил договорът.

Кварталите, за които става дума

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.