Капарото за квартира: парите, с които „запазвате“ жилището
Член 93 от ЗЗД: правилото за двойния размер
Законът не познава думата „капаро“. Познава задатъка. Чл. 93 от Закона за задълженията и договорите казва, че задатъкът служи за доказателство, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му. После следват двете правила, заради които си струва да го знаете. Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни, другата може да се откаже от договора и да го задържи. Ако не изпълни страната, която го е получила, другата при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Преведено към квартирата: вие давате двеста евро задатък и в понеделник се отказвате, защото сте намерили нещо по-близо до работата. Хазяинът задържа двестате евро. Обратното: в понеделник той ви казва, че е дал жилището на друг, който предложил повече. Тогава имате право да поискате четиристотин евро, тоест вашите двеста обратно и още толкова. Ал. 2 на същия член добавя, че ако изправната страна предпочита да иска изпълнение, а не отказ, обезщетението се определя по общите правила. В наема това рядко има смисъл, защото никой не иска да живее при хазяин, когото е принудил.
Задатък, депозит и аванс не са синоними
Задатък
Дава се при сключване на договора, включително на предварителна уговорка. Губи се при ваш отказ, връща се двойно при отказ на хазяина. Обикновено се приспада от първия наем.
Аванс
Предплащане на част от наема. Ако договорът не се сключи, връща се в същия размер, без санкция за никого. Не ви дава право на двойно.
Депозит
Гаранция за щети и неплатени сметки по време на наема. Връща се при напускане. Подробностите са в наръчника за депозита.
На практика хазяите казват „капаро“ и за трите. Затова решава не думата в разговора, а текстът на разписката. Ако там пише „аванс“ или само „получих 200 евро“, при спор ще се тълкува какво сте искали и двете страни, а това е лош старт. Ако пише „задатък по чл. 93 ЗЗД“, правилата са ясни и за двама ви. Какво става с депозита след като влезете, обяснихме в наръчника за напускането и депозита.
Колко е разумно да оставите
Няма законов размер на задатъка. В обявите, които следим, медианата за едностаен е €480 на месец, а при най-малките жилища до 30 м² е €400. Ако хазяинът иска задатък, разумната горна граница е един месечен наем. Повече от това е сигнал, че срещу вас има човек, който иска да вземе парите и да спре да отговаря.
По-малкият задатък също върши работа. Целта е хазяинът да има причина да не покаже жилището на следващия кандидат, а вие да имате причина да не изчезнете. За два-три дни до подписването сто евро са достатъчен сигнал и за двете страни. Колкото по-дълго е „пазенето“, толкова по-голям е рискът някой да си промени плановете.
Разписката: шест реда, които да поискате
- Кой получава. Трите имена на човека, който взема парите. Трябва да съвпада със собственика от справката или с пълномощника, който има пълномощно.
- Сумата. С цифри и с думи, в евро.
- Думата „задатък“. Изрично: „получих сумата като задатък по чл. 93 ЗЗД за сключване на договор за наем“.
- Жилището. Адрес, вход, етаж, номер на апартамента.
- Основните условия. Месечен наем, депозит, начална дата и срок до подписване на договора, например до петък.
- Какво става с парите. Че при сключване на договора задатъкът се приспада от първия наем или от депозита.
Подпис и дата. Снимка на разписката на телефона ви, преди да си тръгнете. Ако плащате по банков път, в основанието напишете „задатък наем ул. … ап. …“. Банковият превод е по-силно доказателство от всяка хартия, защото датата и сумата не могат да се оспорят. Как да документирате и следващите плащания има в наръчника за плащането на наема.
Кога да не давате нито евро
- Не сте видели жилището на живо, а само снимки и видео. Това е най-честата схема с фалшиви обяви.
- Човекът отказва да ви каже трите си имена или да покаже документ за собственост.
- Името от справката в Имотния регистър не съвпада с човека, който иска парите, а пълномощно няма.
- Искат превод към чужда сметка, по Western Union или в крипто, „защото са в чужбина“.
- Натискът е силен: „до един час или отива при другия“. Истински хазяин може да почака до вечерта.
- Отказват разписка или искат да я напишете вие, без техен подпис.
Справката за собственика струва малко и отнема десетина минути, описахме я стъпка по стъпка в наръчника за Имотния регистър. Най-често срещаните схеми, при които капарото е самата цел на измамника, са в наръчника за измамите. Ако търсите под натиск, прочетете и съветите за спешно търсене: бързането е точно състоянието, в което се дават пари без проверка.
Сметката при отказ: кой колко губи
Калкулатор: какво става със задатъка при отказ
Правилото е от чл. 93, ал. 1 ЗЗД. Двойният размер се иска при отказ от договора, а ако хазяинът не плати доброволно, остава съдебният път.
Числата изглеждат прости, но има уловка. Двойният задатък не идва сам. Ако хазяинът е дал жилището на друг и не отговаря, трябва да му изпратите писмен отказ от договора и покана да плати. Ако не плати, вземането е като всяко друго: заповедно производство или иск. За няколкостотин евро това е досадно, но не е невъзможно, особено ако имате разписка с думата „задатък“ и банков превод.
Денят на подписа: какво става със задатъка
Когато подписвате договора за наем, впишете в него и съдбата на задатъка: „Сумата от 200 евро, платена като задатък на..., се приспада от наема за първия месец.“ Иначе след година може да се окаже, че хазяинът го помни като отделно плащане, което е „изгоряло“. Едно изречение решава въпроса. Ако той предпочита да го зачете към депозита, също е добре, стига да е написано.
Нашата оценка: задатъкът преди договора
Оценката на редакцията
Задатъкът е честен инструмент, ако е малък, ако е написан като задатък и ако сте проверили собственика. Без тези три условия е най-лесните пари за измамник.
- Правна яснота
Чл. 93 ЗЗД дава ясно правило и за двете страни.
- Защита на наемателя
Двойният размер често се иска по съдебен път.
- Риск от измама
Капарото без оглед е любимата схема при фалшивите обяви.
- Усилие
Една разписка и една справка.
Плюсове
- Пази жилището за вас няколко дни
- Хазяинът рискува двойно, ако се откаже
Минуси
- Губите го при свой отказ
- Думата „капаро“ без уточнение води до спор
Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.
Спестете си месец в скролване на обяви
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете на хазяина преди депозита.
- Отговор до един работен ден
- Без реклами и без абонамент
- Боксониера, гарсониера или студио
Често задавани въпроси
Капарото и задатъкът едно и също ли са?
В разговорния език да. В закона има само задатък (чл. 93 ЗЗД). За да важат правилата за двойния размер, в разписката напишете изрично „задатък“.
Връща ли се капарото, ако се откажа?
Ако е задатък, не: хазяинът може да го задържи. Ако е аванс, връща се. Затова думата в разписката е важна.
Хазяинът даде жилището на друг. Какво мога да поискам?
Задатъка в двоен размер, след като се откажете от договора писмено. Ако не плати доброволно, вземането се търси по съдебен ред.
Колко капаро е нормално за квартира?
Няма законов размер. Разумно е до един месечен наем, а за няколко дни пазене и по-малка сума е достатъчна.
Да платя ли капаро, без да съм видял жилището?
Не. Без оглед и без проверка на собственика в Имотния регистър рискът от измама е най-голям.
Задатъкът приспада ли се от наема?
Обикновено да, но трябва да е записано. Сложете изречение за това в самия договор за наем.
Може ли брокерът да вземе задатъка?
Може, ако е упълномощен от собственика или ако задатъкът е по договора с агенцията. Поискайте документ, който показва в каква роля го взема.
Кварталите, за които става дума
Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.
- кв. Редутанаем €400
- кв. Света Троицанаем €450
- кв. Симеоновонаем €520
- кв. Люлин 4наем €400
- кв. Зона Б-5наем €535
- кв. Гоце Делчевнаем €500
- кв. Банишоранаем €425
- кв. Люлин 3наем €400
- кв. Сухата реканаем €375
- кв. Центърнаем €560
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →
Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.