Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Съседите се оплакват от вас: от бележката на входа до хазяина

Досега сте чели как да се справите с шумния съсед. Сега бележката на входа е за вас: „До живущите на 4-ти етаж, ап. 12“. Или хазяинът ви звъни, защото домоуправителят му се е обадил за кучето, което лае по обед. Оплакването не е присъда, но и не бива да се подминава. Ето какво може и какво не може етажната собственост, кога се намесва полицията и в кой момент хазяинът получава основание да прекрати договора.

Подай заявка Калкулатор на разходите

Петте оплаквания, които получават наемателите

Шум късно вечер

Музика, гласове на балкона, стъпки с токчета по ламинат. Най-честото, особено в стари блокове с тънки плочи.

Гости и смени на хора

Съседите виждат различни лица и куфари и подозират краткосрочен наем или пренаемане.

Кучето

Лай, когато сте на работа, разходки без каишка по стълбите, следи по входа.

Миризма

Цигарен дим от балкона, готвене с много подправки, котешка тоалетна в коридора.

Боклук и общи части

Торби пред вратата, колело на площадката, неразделен отпадък в кофите.

Повечето от тези оплаквания имат основание в ЗУЕС, но не всички. Дали гостите ви са много, не решават съседите. Дали ви се чува музиката в 23 часа и пречи на спането им, е друг въпрос. Първата ви работа е да отделите реалния проблем от недоволството, че в блока живее наемател.

Какво пише в ЗУЕС за обитателите

Като наемател вие сте обитател по смисъла на Закона за управление на етажната собственост. Чл. 6, ал. 3 ви възлага почти всички задължения на собствениците по ал. 1. Сред тях са да не създавате безпокойство за другите собственици, ползватели и обитатели, по-голямо от обичайното (т. 4); да изпълнявате нормативните изисквания при отглеждане на животни и да не безпокоите непосредствените съседи (т. 6); да спазвате санитарните и хигиенните норми (т. 11); да изпълнявате решенията на органите на етажната собственост (т. 8) и правилника за вътрешния ред (т. 15 и т. 20). Не дължите вноските за ремонт по т. 9 и декларацията по т. 16.

„По-голямо от обичайното“ е ключовата мярка. Живот в блок означава, че съседите ще чуват пералнята ви и вратата на асансьора. Нарушение е, когато безпокойството излиза извън това, което всеки би понесъл: ежедневна музика след полунощ, куче, което лае цял ден, балкон, превърнат в склад за торби.

чл. 6, ал. 3задълженията на обитателя по ЗУЕС

50–150 лв.глоба по чл. 55, ал. 2 за безпокойство над обичайното

20–100 лв.глоба по чл. 55, ал. 1 за друго неизпълнение

3 подписаконстативен протокол по чл. 57, ако няма управителен съвет

Какво реално може да направи етажната собственост

Общото събрание и управителният съвет не налагат глоби сами. Те могат да съставят констативен протокол за нарушението по чл. 57 ЗУЕС: данни за нарушителя, описание, дата и място. Протоколът се изпраща на районната администрация, тя съставя акт, а наказателното постановление издава кметът на района. Глобата за физическо лице, което наруши правилника за вътрешния ред и създаде безпокойство над обичайното, е от 50 до 150 лв. по текста на закона, тоест около €26–77 по фиксирания курс. Наказателното постановление се обжалва по Закона за административните нарушения и наказания.

Етажната собственост не може да ви изгони, да смени ключа на входа само за вас или да реши, че хазяинът трябва да прекрати договора. Може да уведоми собственика, да го покани на общото събрание и да поиска той да реагира. Ако не сте вписани в книгата на етажната собственост, оплакването често започва точно оттам: собственикът е длъжен да подаде декларацията в 15 дни от отдаването (чл. 7, ал. 3), иначе глобата е за него.

Полицията на вратата в 23:30

При шум късно вечер съседите най-често звънят на 112. Полицаите идват, установяват кой живее в жилището и обикновено ви предупреждават. Те не налагат глоба по ЗУЕС, но могат да съставят акт по общинската наредба за обществения ред, ако нарушението е установено. Часовете на тишина в София са в наредбата на Столичния общински съвет за шума в жилищни сгради. Част от чл. 19 от нея беше оспорена в съда през 2025 г., затова преди да спорите за конкретен час, проверете какво пишем в наръчника за ремонта у съседа.

Каквото и да пише в наредбата, полицаят на вратата не е моментът да доказвате правата си. Намалете музиката, кажете името си и поискайте да видите какво е записано. Едно посещение не е проблем. Три за месец вече стават повод за хазяина, който ще разбере от домоуправителя преди вас.

Как да отговорите на оплакването

Първия ден
Прочетете спокойно какво точно се твърди. Ако е бележка на входа или в групата на блока, не отговаряйте публично.
До два дни
Почукайте на съседа, който се оплаква, или му пишете. Попитайте кога и какво чува. Често става дума за един конкретен час или звук.
Ако е основателно
Кажете какво ще промените: подложки под мебелите, килим, разходка с кучето преди работа, гости до 22 часа през седмицата.
Ако е неоснователно
Отговорете писмено и кратко на домоуправителя: какво не е вярно и защо. Без обиди, защото писмото може да стигне до хазяина.
Винаги
Кажете на хазяина преди съседите. Хазяин, който чува версията ви първи, рядко реагира остро.

Ако оплакването е за гостите, вижте какво казва договорът ви. Кога хазяинът има основание да възрази и кога не, е описано в наръчника за гостите в боксониерата. Ако съседите ви обвиняват в краткосрочен наем, покажете на домоуправителя, че сте вписан обитател с дългосрочен договор. Обратната страна, когато вие сте пострадалият, е в наръчника за проблемните съседи.

Кога хазяинът може да прекрати договора заради вас

Наемателят е длъжен да ползва жилището като добър стопанин и съобразно предназначението му (чл. 232, ал. 2 ЗЗД). Това включва и отношенията с етажната собственост. Ако системно нарушавате реда в сградата, хазяинът може да приеме, че не изпълнявате договора, и да го развали по чл. 87 ЗЗД. По общото правило това става с писмено предупреждение и подходящ срок, в който да спрете нарушението, а ако договорът е писмен, и предупреждението трябва да е писмено.

Едно оплакване или една бележка на входа обикновено не са достатъчни. Неизпълнението трябва да е съществено, а при спор съдът преценява доказателствата: протоколи, писма от етажната собственост, посещения на полиция. Ако договорът е безсрочен, хазяинът няма нужда от основание и може да го прекрати с едномесечно предизвестие. Затова добрите отношения със съседите са всъщност защита на наема ви. Какво да направите, ако все пак получите предизвестие, има в наръчника, когато хазяинът иска да напуснете.

Текстът е информационен и не замества консултация с юрист за конкретния случай.

Нашата оценка: оплакванията срещу наемателя

3,0от 5

Оценката на редакцията

Етажната собственост може да състави протокол и да поиска глоба, но не може да ви изгони. Истинският риск е хазяинът, затова му кажете първи и решете проблема, ако е реален.

Правна защита на наемателя
Глобите са малки, а ОС не може да прекратява договори.
Ясни критерии
„Безпокойство над обичайното“ се преценява от случай на случай.
Риск за договора
Системните нарушения дават основание по чл. 87 ЗЗД.
Лесно решение
Повечето оплаквания се решават с разговор и малка промяна.

Плюсове

Санкциите по ЗУЕС са с ясна процедура
Наказателното постановление се обжалва

Минуси

Хазяинът научава от трети лица
Безсрочният договор се прекратява и без основание

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Спестете си месец в скролване на обяви

Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и тези на агенции, които само събират контакти. Получавате кратък списък с реални варианти и честен ориентир за наема.

Работим по квартал и бюджет
Собствениците също могат да пишат
Без обаждания, ако не искате

Заявка — безплатно

Често задавани въпроси

Може ли етажната собственост да ме глоби?

Не директно. Тя съставя констативен протокол, а глобата налага районът с наказателно постановление по чл. 55 и 57 ЗУЕС.

Колко е глобата за шум по ЗУЕС?

За физическо лице, което създава безпокойство над обичайното в нарушение на правилника, от 50 до 150 лв. по текста на закона, около €26–77.

Може ли общото събрание да реши да напусна?

Не. Общото събрание не е страна по договора ви за наем. Може само да уведоми собственика.

Ако съседите се оплачат на хазяина, може ли той да ме изгони?

При срочен договор трябва да има съществено неизпълнение и обикновено писмено предупреждение по чл. 87 ЗЗД. При безсрочен може да го прекрати с месец предизвестие и без причина.

Полицията дойде заради шум. Ще получа ли глоба?

Може да бъде съставен акт по общинската наредба, ако нарушението е установено. Часовете на тишина в чл. 19 от наредбата на СОС бяха оспорени в съда през 2025 г.

Съседите смятат, че пренаемам. Как да ги убедя?

Покажете на домоуправителя, че сте вписан в книгата на етажната собственост като обитател и имате дългосрочен договор.

Трябва ли да отговоря писмено на бележката на входа?

Не е задължително, но кратко писмо до домоуправителя и съобщение до хазяина ви пазят, ако спорът продължи.

Къде да гледате

Изберете квартал, за да видите разпределението на наемите и какво да проверите на огледа.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.