Ремонтът у съседа: какво можете да изискате като наемател

Часовете, в които перфораторът мълчи

Столичният общински съвет урежда шума в жилищни сгради в чл. 19 от Наредбата за реда и условията за провеждане на масови мероприятия, опазване на общински имоти и вещи, предназначени за общо ползване, и шума в жилищни сгради. Тя е приета с Решение № 320 от 25.05.2023 г. и замени старата Наредба за обществения ред. Според текста в работни дни шумът от домашни дейности и от съседи, включително от строително-монтажни и ремонтни дейности, е забранен от 22:00 до 08:00 и от 14:00 до 16:00 часа.

В почивните и празничните дни шумните дейности са забранени изцяло, освен ако засегнатите обитатели са дали съгласие. Това е по-строго, отколкото повечето хора предполагат. Съседът, който кърти в неделя следобед, не е в сивата зона: без вашето съгласие и това на останалите засегнати той нарушава наредбата, ако текстът се прилага.

Санкциите са в евро от 1.1.2026 г. по изменението с Решение № 524 на СОС от 10.07.2025 г. Ремонтът най-често се прави от фирма, затова имуществената санкция е по-вероятната.

Делото от 2025 г.: защо пишем „ако текстът се прилага“

С Решение № 13612 от 17.04.2025 г. Административният съд София-град обяви за нищожна частта от чл. 19, ал. 1, която изрежда „строително-монтажни и ремонтни дейности“, и отмени останалата част на члена. Мотивът е, че общинският съвет е излязъл извън правомощията си по Закона за защита от шума в околната среда. Решението подлежи на обжалване пред Върховния административен съд, а към октомври 2026 г. консолидираният текст в правните бази все още съдържа чл. 19 в пълния му вид. Не успяхме да установим дали има окончателно решение.

На практика това значи две неща. Първо, сигналът за ремонт в 23:00 почти винаги ще бъде приет, защото нощният шум нарушава и обществения ред. Второ, спорът за 14:30 в сряда е по-слаб от преди. Ако съседът ви цитира делото, не влизайте в правен спор на стълбището. Изискванията на ЗУЕС, описани по-долу, важат независимо от общинската наредба.

ЗУЕС: задълженията, които съседът има и без наредбата

• Безпокойство над обичайното. Чл. 6, ал. 1, т. 4 ЗУЕС забранява в самостоятелния обект дейности, които създават безпокойство на другите обитатели над обичайното. Ремонтът сам по себе си е обичаен. Три седмици къртене по 10 часа на ден вече е спорно.
• Ремонт, който застрашава сградата. Т. 5 забранява ремонтни дейности, които нарушават конструкцията, сигурността или архитектурния вид на сградата. Ако чуете, че се маха носеща стена, това е сигнал за техническите служби на района.
• Щетите в чужд апартамент. Т. 14 задължава собственика да обезщети вредите, причинени на други обекти в сградата при ремонта на неговия.
• Общите части. Т. 1 и 2 забраняват да се пречи на другите да ползват общите части и да им се причиняват вреди. Т. 11 изисква спазване на санитарните и хигиенните норми, а т. 15 – ползване на общите части по правилника за вътрешния ред.

Тези задължения имат и ползвателите и обитателите, тоест и вие като наемател (чл. 6, ал. 2 и 3 ЗУЕС). Ако някой ден вие сглобявате гардероб в 23:30, правилото важи и за вас. За продължителния шум без ремонт, като музика и кучета, вижте наръчника за проблемните съседи. Когато шумът идва от строеж на съседния парцел, а не от апартамента над вас, правилата са други: те са в наръчника за строежа до блока.

Прахът по стълбището и чувалите в асансьора

ЗУЕС няма член, който изрично казва „който ремонтира, почиства стълбите“. Задължението следва от общите правила: не пречиш на другите да ползват общите части, не ги повреждаш и спазваш хигиенните норми. Повечето правилници за вътрешния ред добавят конкретно изискване строителните отпадъци да се изнасят веднага и площадката да се почиства всеки ден. Поискайте копие на правилника от управителя на етажната собственост, за да знаете какво точно е записано във вашия вход.

• Снимайте площадката, стълбите и кабината на асансьора с дата, когато прахът е стигнал до вашата врата.
• Пишете на управителя, а не само на съседа. Той отговаря за общите части и може да свика общо събрание.
• Строителните отпадъци не се изхвърлят в контейнерите за битови отпадъци. Ако видите чували с мазилка до тях, кажете на управителя.
• Асансьорът има табела с максимален товар. Претоварването с плочки и цимент поврежда кабината, а ремонтът се плаща от всички.
• Залепете лента или поставете мокра изтривалка пред вашата врата, докато трае ремонтът. Не решава въпроса, но спира праха в коридора.

Как се разпределят разходите за поддръжка на общите части и какво дължите вие, обяснихме в наръчника за общите части. Ако ремонтът повреди асансьора, плащането на поправката трябва да тръгне от собственика, който ремонтира, по т. 2 и т. 14, а не от общия фонд.

От звънеца до акта: стъпките по ред

1. 1

   Разговор със съседа или с бригадира. Попитайте колко ще трае ремонтът и кои дни ще има къртене. Често го знаят с точност до седмица.

2. 2

   Писмено съобщение до управителя на входа със снимки и дати. Така има следа, че проблемът е известен.

3. 3

   Сигнал при шум в забранените часове. При нощен шум се обадете на 112 или на районното полицейско управление, докато шумът продължава.

4. 4

   Сигнал до района или Столичния инспекторат за повтарящи се нарушения. Те са сред контролните органи по чл. 20 от наредбата.

5. 5

   Контролният орган съставя акт, а наказателното постановление се издава от кмета на Столична община или негов заместник (чл. 31).

Сигналът е по-силен, когато не е само ваш. Ако и съседите от същата площадка са засегнати, подайте го заедно. Пазете кратък дневник: дата, час, какво се чуваше. Един ред на ден е достатъчно, а по-късно ще ви трябва и пред хазяина.

Пукнатина, теч или паднала мазилка у вас

Вибрациите от къртене могат да напукат мазилката в съседния апартамент, а смяната на водопровод отгоре често завършва с петно на тавана ви. Тук първата стъпка е хазяинът, не съседът. Имотът е негов, обезщетението по т. 14 ЗУЕС се дължи на него, а вие сте свидетелят, който е видял кога е станало. Снимайте веднага, с дата, и му пишете в същия ден. Подробностите за описа, застраховката и разговора с виновния собственик са в наръчника за щетите от съседа.

Не започвайте сами да шпакловате пукнатината. Ако по-късно трябва да се докаже, че е от ремонта, заличената следа е загубено доказателство. Ако обаче тече вода, спрете я, ако можете, и после снимайте. Аварийните действия са описани в наръчника за авариите.

Намаление на наема: кога разговорът е оправдан

Шумът от съседа сам по себе си не е недостатък на наетото жилище, за който отговаря хазяинът. Той не го е причинил и не може да го спре. Затова не очаквайте, че ще можете да платите по-малко само защото над вас кърти бригада. Друго е, ако ремонтът е повредил самото жилище: тече вода, няма ток в банята, стаята е неизползваема заради мокър таван. Тогава ЗЗД чл. 230, ал. 2 дава на наемателя правото да иска поправка, съразмерно намаление на наема или разваляне на договора, когато наемодателят не отстрани повредата.

Между двете крайности е преговорът. Хазяин, който иска да ви задържи, понякога приема да опрости част от наема за седмицата, в която е сменян таванът. Калкулаторът по-долу дава справедлива начална сума за такъв разговор: дневен наем по дните по дела от жилището, който е бил неизползваем. Това не е законова формула, а ориентир за предложението ви.

Нашата оценка: ремонтът у съседа

Често задавани въпроси

Проверете вашия квартал

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

• кв. Младост 3наем €439
• кв. Дървеницанаем €450
• кв. Редутанаем €400
• кв. Карпузицанаем €500
• кв. Банишоранаем €425
• кв. Изтокнаем €590
• кв. Центърнаем €560
• кв. Триъгълниканаем €410
• кв. Боровонаем €470
• кв. Люлин 10наем €450

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Проблемни съседи
• Строеж до блока
• Щети от съседа
• Тиха боксониера
• Мазе, таван и общи части
• Съседите се оплакват от вас