Наемателят и общото събрание: глас, задължения и решения

Собственик, ползвател, обитател

• Собственик. Притежава жилището. Гласува в общото събрание с тежестта на идеалните си части.
• Ползвател. Има вещно право на ползване, например родител, запазил ползването при дарение. Това не е наемателят.
• Обитател. Живее в жилището на друго основание, без да е собственик или ползвател (§ 1 от допълнителните разпоредби). Наемателят е обитател.

Разликата е важна, защото много хора бъркат „ползвател“ с „наемател“. Ползвателят по ЗУЕС гласува почти като собственик. Наемателят няма вещно право, а договор със собственика, и законът го поставя в отделна група.

Съвещателен глас: какво значи на практика

Според чл. 5, ал. 4 ЗУЕС обитателите могат да ползват общите части и да участват в управлението със съвещателен глас. Казано просто: можете да присъствате на събранието, да чуете дневния ред, да кажете мнение и да предложите нещо. Гласът ви не се брои при приемане на решенията. Кворумът и мнозинствата се смятат по идеалните части на собствениците (чл. 15 и чл. 17).

Съвещателният глас не е празен. Наемателят често живее в сградата по-дълго, отколкото собственикът я посещава. Вие знаете кога тече покривът, кога не работи осветлението на стълбището и кой оставя боклука пред вратата. Събранието често е единственото място, където това може да се каже пред всички. Общите части, които ползвате, са описани в наръчника за общите части.

Гласуване с пълномощно от собственика

Ако собственикът не може да дойде, той може да упълномощи някой друг (чл. 14). Без формалности, устно или писмено, може да упълномощи само пълнолетен член на домакинството си, вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик в сградата. Всеки друг, включително наемател, може да го представлява само с писмено пълномощно с нотариална заверка на подписа (ал. 3). Другият вариант е собственикът да изпрати адвокат с писмено пълномощно. Един човек може да представлява най-много трима собственици.

Пълномощното има смисъл, когато решението засяга пряко живота ви: ремонт на покрива, който тече във вашата стая, или видеонаблюдение пред вратата. Тогава поискайте от собственика или да дойде, или да ви упълномощи, или поне да гласува, след като чуе мнението ви. Образец на кратко съобщение има в десетте съобщения до хазяина.

Задълженията на обитателя

Обитателите имат задълженията на собствениците по чл. 6, ал. 1 ЗУЕС, без плащането за ремонти и без подаването на декларацията за книгата (чл. 6, ал. 3). На практика това значи да не пречите на другите да ползват общите части, да не създавате безпокойство над обичайното, да спазвате правилата за домашните животни и правилника за вътрешния ред.

Вписването в книгата на етажната собственост е задължение на собственика: по чл. 7, ал. 3 той подава декларация до управителя в 15-дневен срок, след като е отдал жилището или е допуснал трети лица да живеят в него. Наемателят не подава декларацията сам, но е добре да попитате собственика дали го е направил. Ако не е, управителят може да ви потърси за таксите или да не знае кой живее в жилището при авария.

Правилникът за вътрешния ред се приема от общото събрание (чл. 11) и неговите решения задължават и новите обитатели. Поискайте копие от домоуправителя още първата седмица: часовете за тишина, правилата за мазетата, колелата и боклука са там. За конфликтите със съседи има отделен наръчник.

Решенията, които засягат наемателя

За камерите в самото жилище и за личните данни има наръчник, а за подмяната на асансьора и таксата за него този за асансьора.

Как протича едно събрание

1. 7 дни преди

   Поканата се поставя на видно място на входа най-малко седем дни предварително, при неотложни случаи 24 часа (чл. 13). В нея има дневен ред, дата, час и място.

2. Кворум

   Събранието е редовно, ако присъстват собственици с поне 51% от идеалните части. Ако няма, се отлага с час и тогава са нужни 26% (чл. 15).

3. Решенията

   Само по точките от дневния ред. Мнозинството зависи от вида решение (чл. 17).

4. Протокол

   Решенията се записват в протокол и се обявяват на входа. Собствениците могат да ги оспорят в определени срокове.

Отмяна на незаконосъобразно решение може да иска всеки собственик пред районния съд в 30-дневен срок (чл. 40). Наемателят няма това право. Ако решение ви вреди, вашият път минава през собственика: обяснете проблема писмено и го помолете да действа. Ако засяга договора, например таксата, уговорете с него кой ще я плаща. Повече за таксата в наръчника за таксата вход.

Какво да поискате от хазяина

• Да е подал декларацията за вписване в книгата на етажната собственост.
• Копие от правилника за вътрешния ред или поне основните правила.
• Името и телефона на домоуправителя или управителя.
• Ясна клауза кой плаща месечната такса и как се третира увеличение.
• Да ви казва за предстоящи ремонти, решени на събранието.
• Писмено пълномощно, ако решението засяга пряко жилището и той не може да дойде.

Текстът описва общите правила на ЗУЕС. Конкретните решения и правилникът на вашата сграда може да уреждат подробности; при спор се консултирайте с юрист.

Нашата оценка: наемателят на общото събрание

Често задавани въпроси

Наемите по квартали

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

• кв. Света Троицанаем €450
• кв. Овча купелнаем €500
• кв. Кръстова ваданаем €550
• кв. Редутанаем €400
• кв. Манастирски ливадинаем €550
• кв. Яворовнаем €550
• кв. Хладилниканаем €649
• кв. Медицинска академиянаем €580
• кв. Сухата реканаем €375
• кв. Люлин 4наем €400

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Такса вход
• Мазе, таван и общи части
• Проблемни съседи
• Камери в наетото жилище
• Шаблони за хазяина
• Соларен панел на балкона
• Запушена мивка или тоалетна
• Съседите се оплакват от вас
• Домофон и входна врата
• Запознанство със съседите