Когато почине наемателят: какво трябва да знаят близките

Договорът след смъртта: какво казва и какво не казва законът

В раздела за наема в ЗЗД няма текст, който да казва, че договорът се прекратява със смъртта на наемателя. За сравнение, при заема за послужване законът изрично позволява на собственика да поиска вещта, ако заемателят почине. При наема такова правило липсва. По общия принцип правата и задълженията по договора преминават към наследниците, освен ако договорът е бил тясно свързан с личността на починалия или в него е уговорено друго. Затова първата стъпка е да прочетете договора: някои хазяи предвиждат прекратяване при смърт.

На практика наследниците рядко искат да продължат наема на чужда боксониера. Ако договорът е безсрочен, наследниците могат да го прекратят с едномесечно предизвестие по чл. 238 ЗЗД. Ако е срочен, най-разумно е споразумение за прекратяване с хазяина. Малко хазяи настояват за неустойка в такава ситуация, а и аргументът за прекомерност при смърт е силен. Огледалният случай, когато почине собственикът, е описан в наръчника за починалия собственик.

Въпросът дали и как наемното правоотношение преминава към наследниците не е уреден изрично в ЗЗД. При спор или при голям остатък по срочен договор се посъветвайте с адвокат.

Приемане, отказ и опис: решението, което идва първо

Чл. 60 от Закона за наследството казва, че наследниците, които са приели наследството, отговарят за задълженията му съобразно дяловете си. Неплатеният наем и сметките за ток и парно са такива задължения. Наследникът, приел по опис, отговаря само до размера на полученото. Приемането по опис се заявява писмено пред районния съдия в тримесечен срок, откакто сте узнали за откриването на наследството (чл. 61), а срокът може да бъде продължен с още до три месеца.

Отказът става с писмено заявление до районния съдия и се вписва в особена книга (чл. 52 и чл. 49, ал. 1). Тук има капан. Според чл. 49, ал. 2 приемане има и когато наследникът извърши действие, което несъмнено предполага намерение да приеме, например се разпорежда с имуществото. Ако продадете телевизора от квартирата или вземете депозита, това може да се разглежда като приемане. Затова, ако допускате, че дълговете са повече от имуществото, първо говорете с адвокат или нотариус и чак после разчиствайте.

Вещите в жилището

Вещите на починалия са част от наследството, а не собственост на хазяина. Хазяинът не може да ги изхвърли или задържи заради неплатен наем, а и не е в негов интерес: ако по-късно наследник поиска нещо, отговорността е негова. Разумният хазяин изчаква няколко седмици и пита кой ще вземе вещите. Разумният наследник отговаря бързо и предлага дата.

Обикновено хазяинът иска документ, че говори с наследниците. Удостоверение за наследници се издава от общината по последния постоянен адрес на починалия, в София от районната администрация. Носете го при срещата. Ако наследниците са няколко, добре е да упълномощите един от тях. Направете опис със снимки, когато влизате, и разделете вещите на три групи: вещи на починалия, обзавеждане на хазяина и спорни, за които никой не е сигурен. Протоколът от влизането по договора помага за третата група.

Депозит, наем и сметки

• Депозитът. Принадлежи на наследниците, ако жилището се върне в състоянието по протокола и няма неплатени задължения. Хазяинът може да приспадне неплатения наем и сметките, но трябва да ги покаже.
• Наемът. Дължи се до прекратяването на договора или до деня, в който жилището е освободено по споразумение. Ако минат два месеца, докато се реши кой ще прибере вещите, хазяинът има основание да поиска наем за това време.
• Сметките. Ако партидите за ток, вода и парно са на името на починалия, те се прехвърлят или закриват с удостоверение за наследници и акт за смърт. Ако са на хазяина, той ги плаща и ги търси от депозита.
• Интернет и телефон. Договорите с оператори също не изчезват. Обадете се с акта за смърт и поискайте прекратяване.

Как работят партидите при наем и кой е титуляр, обяснихме в наръчника за партидите. Първо отчетете водомерите и електромера заедно с хазяина и ги снимайте. Така сметката за последния месец е ясна и няма спор колко от депозита да остане.

Ако в жилището живеят и други

Съквартирант, партньор или член на семейството, който е живял там, не е автоматично наемател, ако не е подписал договора. Ако подписите са на двама наематели, договорът продължава с жив наемател. Ако е подписал само починалият, останалият има нужда от нов договор с хазяина или поне от писмено съгласие, че продължава да живее там. Повечето хазяи предпочитат човека, когото познават, пред празно жилище, затова поговорете рано.

Съквартирантът не отговаря за дълговете на починалия, освен ако не е съдлъжник по договора. Но ако живее там и не плаща нищо, хазяинът може да поиска да освободи жилището. Ако продължавате, разделете ясно в новия договор старите задължения от новите, и вижте дали депозитът на починалия се връща на наследниците, или се прехвърля към вас с тяхно съгласие.

Списък за близките за първите седмици

• Уведомете хазяина писмено, с кратко съобщение и номер за връзка. Не е нужно да решавате всичко в първия ден.
• Намерете договора, протокола и разписките за депозита. Често са в имейла или в телефона на починалия.
• Вземете акт за смърт и удостоверение за наследници.
• Преди да изнасяте вещи, решете дали ще приемате наследството, ако подозирате дългове.
• Отчетете и снимайте уредите, договорете дата за освобождаване и връщане на ключовете.
• Поискайте писмено споразумение за прекратяване: дата, сума на депозита за връщане, удръжки.
• Прекратете интернет, телефон и абонаменти, свързани с адреса.

Ако хазяинът и наследниците не се разберат за депозита или удръжките, медиацията обикновено е по-подходяща от дело в такъв момент. Как се води спор при напускане и кои документи помагат, има в плана за напускане и депозита.

Нашата оценка: наемът след смъртта на наемателя

Често задавани въпроси

Къде да гледате

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

• кв. Модерно предградиенаем €400
• кв. Яворовнаем €550
• кв. Малинова долинанаем €515
• кв. Оборищенаем €540
• кв. Манастирски ливадинаем €550
• кв. Гоце Делчевнаем €500
• кв. Света Троицанаем €450
• кв. Люлин 5наем €350
• кв. Дървеницанаем €450
• кв. Дружба 1наем €500

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Ако собственикът почине
• Партиди и сметки
• Напускане и депозит
• Договор и депозит
• Спор с хазяина