Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Договор за наем на боксониера: клаузите, депозитът и протоколът

Добрият договор за наем е две-три страници и един протокол със снимки. Показваме кои клаузи са задължителни за спокойствието ви, колко е обичайният депозит в София и как да си го получите обратно. Това е практически чеклист, не правен съвет.

Подай заявка Калкулатор на разходите

Защо писмен договор, дори с „добър човек“

Повечето проблеми с наемите в София не са измами, а недоразумения. Собственикът помни, че сте се разбрали за депозит от два наема, вие помните един. Той смята, че ремонтът на бойлера е ваш, вие, че е негов. След година никой не помни точно какво е казано. Писменият договор решава това. Не защото е юридическа крепост, а защото принуждава и двете страни да кажат на глас какво очакват. Ако собственикът няма договор, предложете вие. Ако има, прочетете го вкъщи, не на коляно по време на огледа. Не сме юристи и не даваме правни съвети. Ако договорът е необичаен или сумите са големи, покажете го на адвокат. По-долу е практическият минимум, който виждаме в добрите договори.

Десетте неща, които трябва да са вътре

Добрият договор не е дълъг. Две страници са достатъчни, ако в тях са отговорени въпросите, по които наемател и собственик най-често се карат. Ето списъка, по който проверяваме всеки договор, преди да го подпишем:

Страните. Имена, ЕГН или ЛНЧ, адреси. Собственикът трябва да съвпада с документа за собственост, иначе нужно е пълномощно.
Жилището. Точен адрес, етаж, номер на апартамента, площ. Добре е да се спомене документът за собственост.
Срокът. От коя дата до коя, или безсрочно с предизвестие.
Наемът. Сума в евро, до коя дата на месеца, по коя сметка или как.
Депозитът. Сума, за какво служи и кога се връща.
Сметките. Кой плаща ток, парно, вода, вход, интернет. На чие име са партидите.
Ремонтите. Кой плаща дребните (крушки, уплътнения) и кой големите (бойлер, пералня, теч).
Достъпът. Кога собственикът може да влиза и с какво предизвестие.
Прекратяването. С колко време предизвестие може всяка страна да прекрати договора и какво става с депозита.
Протоколът. Че приемо-предавателният протокол е неразделна част от договора.

Депозитът: колко и как се връща

В София депозитът обикновено е един до два месечни наема. За едностаен при медианата от €480 това са €480 до €960. В скъпите квартали и при нови жилища по-често е два, в студентските квартали по-често един.

Депозит и пари при нанасяне за едностаен
Наем	Депозит 1 наем	Депозит 2 наема	Общо при нанасяне (с първия наем)
€400	€400	€800	€800–€1200
€480	€480	€960	€960–€1440
€550	€550	€1100	€1100–€1650
€700	€700	€1400	€1400–€2100

Депозитът не е последният наем. Много наематели решават да „не плащат последния месец, защото собственикът има депозита“. Това почти винаги води до спор. Депозитът покрива щети и неплатени сметки, и се връща след огледа при изнасяне. Запишете в договора в какъв срок се връща (например до 7 или 14 дни след предаването на ключовете) и какво може да се удържа от него. Плащайте депозита по банков път или срещу разписка.

Приемо-предавателният протокол

Протоколът е най-важният документ при изнасяне. Той показва от какво сте тръгнали. Без него всяка драскотина е ваша.

Описание на всяко помещение: стени, под, таван, врати, прозорци.
Мебели и уреди с марка и състояние.
Показания на електромера, водомерите и топломерите, със снимки.
Брой ключове и за кои врати са.
Съществуващи дефекти, дори дребни.
Дата и подпис на двете страни.

Направете снимки и видео при нанасяне и ги пазете в облак. При изнасяне се прави втори протокол, по същия списък. Подробен списък за обзаведено жилище има в обзаведена боксониера.

Клаузи, които ни карат да се замислим

Повечето договори, които виждаме, са разумни. Някои клаузи обаче ни карат да спрем и да попитаме. Не значи, че договорът е лош, а че трябва да се поговори:

„Депозитът не се връща при предсрочно прекратяване.“ Разбираемо при напускане без предизвестие. Прекалено, ако сте дали предизвестие по договора.
„Наемодателят може да влиза по всяко време.“ Жилището, докато го наемате, е ваш дом. Разумно е влизане с предупреждение.
„Всички ремонти са за сметка на наемателя.“ Включително покрива? Обикновено наемателят плаща дребните и повредите по своя вина, собственикът износването.
„Наемът може да бъде увеличен по всяко време.“ Повишение веднъж годишно с предизвестие е нормално. По всяко време е несигурност.
Липса на срок за връщане на депозита. Без срок „ще ви го върна, като намеря нов наемател“ може да значи месеци.

Адресна регистрация и документи

Как плащате наема също е част от договора. Банков превод с основание „наем за месец…“ е най-добрата разписка, която можете да имате. Плащане в брой без подпис е най-лошата. Ако собственикът настоява за брой, поискайте разписка за всяко плащане.

Увеличението на наема е друга тема, която е добре да се уреди предварително. Честото решение е наемът да е фиксиран за първата година и да може да се преразгледа веднъж годишно, с предизвестие от месец.

Ако ви трябва адресна регистрация по настоящ адрес, кажете го преди подписа. За нея обикновено е нужно съгласие на собственика или договор за наем. Много собственици са съгласни, някои не. Запишете го в договора. Пазете копие от договора и протокола извън жилището. Ако собственикът продаде жилището, новият собственик по принцип поема договора, но документите трябва да са у вас. За подробности се консултирайте с юрист.

Изнасянето стъпка по стъпка

Изнасянето е моментът, в който договорът и протоколът показват стойността си. Ако са написани добре, всичко приключва за половин час и депозитът се връща в срок. Ако ги няма, започват спомените кой какво е казал преди година.

Дайте предизвестие писмено, в срока по договора.
Почистете жилището. Не е нужно професионално почистване, освен ако не е уговорено.
Платете всички сметки до деня на изнасяне и пазете разписките.
Направете оглед заедно със собственика, по протокола от нанасянето.
Запишете показанията на уредите и ги снимайте.
Предайте ключовете срещу подпис и уговорете кога и как ще се върне депозитът.

Шаблон или договор на собственика

Ако собственикът няма договор, в интернет има много шаблони. Изберете прост, на български, и допълнете с нещата от списъка горе. Прочетете го заедно и подпишете два екземпляра. Ако собственикът има договор от агенция, прочетете го изцяло. Агенционните договори понякога защитават повече собственика и агенцията, отколкото наемателя. Поправки се правят на ръка, с подпис на двете страни до всяка поправка. Преди подписа проверете и дали човекът е собственикът. Как, описахме в боксониера от собственик.

Заявка и списък за договора

Добрият договор няма да ви направи приятели със собственика, но ще направи раздялата спокойна, когато му дойде времето.

С всяка подбрана обява, която изпращаме по заявка, получавате и кратък списък какво да уточните за договора и депозита с конкретния собственик. Безплатно, без комисиона. Не сме юристи и не изготвяме договори.

Една заявка вместо двайсет обаждания до брокери

Средните наеми на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни боксониери за вашия бюджет и срок на нанасяне.

Данните ви не отиват при брокери
Какво да проверите на огледа
Безплатно, без договор

Искам подбрани обяви

Често задавани въпроси

Колко е депозитът за боксониера в София?

Обикновено един до два месечни наема. При медиана €480 за едностаен това са €480 до €960. В скъпите квартали и при нови жилища по-често е два наема. Запишете в договора за какво служи депозитът и в какъв срок се връща.

Мога ли да не платя последния наем, защото собственикът има депозит?

По-добре не. Депозитът покрива щети и неплатени сметки и се връща след оглед при изнасяне. Ако не платите последния месец, собственикът може да удържи от депозита и наема, и щетите, и спорът става по-труден. Платете и си поискайте депозита по договора.

Какво е приемо-предавателен протокол?

Документ към договора, в който се описва състоянието на жилището при нанасяне: стени, мебели, уреди, показания на уредите и брой ключове. Подписва се от двете страни. При изнасяне се прави втори по същия списък. Без протокол е трудно да докажете, че дадена щета не е ваша.

Трябва ли договорът да се заверява при нотариус?

За обикновен договор за наем на жилище обикновено не се изисква нотариална заверка, но не даваме правни съвети. Ако договорът е за дълъг срок, суми са големи или имате съмнения, консултирайте се с юрист. Важното е договорът да е писмен и подписан от собственика.

Кой плаща ремонтите в наето жилище?

Зависи от договора. Обичайно наемателят плаща дребните неща и повредите по своя вина, а собственикът износването и големите ремонти като бойлер, покрив или щранг. Запишете това изрично, защото най-много спорове са именно за това кой плаща пералнята. Уговорете и срока, в който собственикът трябва да реагира.

С колко време предизвестие мога да напусна?

Колкото е записано в договора. Най-често е един месец. Ако договорът е срочен и няма клауза за предсрочно прекратяване, напускането преди срока може да ви коства депозита. Уговорете предизвестие още при подписа. Давайте предизвестието писмено, със съобщение или имейл, за да има дата. Така няма спор кога е започнал да тече срокът.

Наемите по квартали

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.