Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Прехвърляне на договора: вие излизате, друг влиза

Договорът е за година, а вие трябва да се преместите след шест месеца. Имате колега, който иска жилището. Изглежда просто: той влиза, вие излизате, всички са доволни. Законово това е смяна на страна по договора и без съгласието на собственика не работи. Ето как да се направи правилно.

Подай заявка Калкулатор на разходите

Прехвърляне срещу пренаемане

Прехвърляне (замяна на наемателя)

Новият наемател влиза на ваше място в договора
Вие излизате и отговорността ви приключва
Изисква изрично съгласие на собственика
Депозитът се урежда между трима

Пренаемане

Вие оставате наемател
Отговаряте пред собственика за пренаемателя
Пренаемане на части от жилището е допустимо без съгласие, ако договорът не го забранява (ЗЗД чл. 234)
Пренаемане на цялото жилище е въпрос на договора и съгласието

За пренаемането има отделен наръчник. Тук говорим за случая, в който искате да излезете изцяло, а някой друг да поеме договора.

Какво казва законът

Смяната на длъжника в договор, тоест на човека, който дължи наема, става със съгласието на кредитора, тоест на собственика (ЗЗД чл. 102). Без него вие оставате наемател, дори някой друг да живее в жилището и да плаща. Ако новият спре да плаща, собственикът търси вас. Затова устната уговорка „ти влизаш, аз излизам“ не ви освобождава.

Текстът е информационен и не замества консултация с юрист за конкретния случай.

Как става правилно

Попитайте собственика рано
Предложете конкретен човек и му дайте възможност да се запознаят.
Нов договор или анекс
Най-чисто е нов договор между собственика и новия наемател от определена дата. Вашият се прекратява по взаимно съгласие от същата дата.
Протокол
Общ оглед с тримата. Каквото е записано, е на новия наемател от тази дата.
Депозитът
Собственикът връща вашия и получава нов от новия, или новият ви изплаща вашия, а собственикът го прехвърля с разписка.
Сметки и партиди
Показания на уредите към датата, разплащане до нея от вас, после от новия.
Адресна регистрация
Вие сменяте адреса си, новият иска декларация от собственика.

Защо собственикът може да откаже

Иска да вдигне наема

Новият наемател е повод за нов договор на пазарна цена.

Не познава човека

Предложете среща и документи, както при нормален кандидат.

Има свой кандидат

Или иска сам да избира, без посредник между тях.

Иска да ремонтира

Смяната на наемател е моментът, в който се боядисва.

Собственикът има право да откаже. Ако откаже, остават предизвестието по договора и договорката за предсрочно прекратяване. Ако такава клауза няма, вижте наръчника за дългосрочния договор: там е и как се пише.

Как да представите кандидата

Собственикът ще погледне новия наемател точно както е погледнал вас: кой е, с какво се занимава, колко дълго ще остане. Направете му живота лесен. Изпратете кратко представяне на кандидата, предложете среща в жилището, кажете кога може да се нанесе и колко дълго смята да остане. Ако кандидатът е колега или познат, вашата препоръка има стойност: вие сте наемател, когото собственикът вече познава.

Кратко представяне на кандидата.
Среща в жилището в удобен за собственика ден.
Дата на нанасяне без празен месец.
Готовност за нов договор, дори при малко по-висок наем.

Ако собственикът откаже

Отказът не е край. Попитайте защо. Ако причината е цената, новият договор може да е на пазарна цена. Ако е непознатият човек, предложете друг кандидат. Ако собственикът просто иска сам да избере, предложете да покажете жилището на неговите кандидати до излизането си. Всичко, което съкращава празния месец, е в негов интерес, и това е най-силният ви аргумент.

Когато единият от двама излиза

Частен случай на прехвърлянето е, когато двама наематели са в договора и единият излиза. Тогава не се сменя целият договор, а се прави анекс, с който излизащият престава да е страна. Ако е била уговорена солидарна отговорност, до анекса собственикът може да търси наема и от него. Затова анексът трябва да има дата, а протоколът към нея да показва състоянието на жилището. Подробности има в наръчника за раздялата.

Защо често е изгодно за всички

За собственика смяната на наемател без празен месец е спестени пари: не търси, не показва, не губи наем. За вас е излизане без неустойка. За новия наемател е готово жилище без комисиона. Затова в повечето случаи собственикът се съгласява, ако предложението е направено рано, учтиво и с подходящ кандидат. Готови текстове за такива съобщения има в шаблоните.

Нашата оценка: прехвърлянето на договора

3,0от 5

Оценката на редакцията

Работи само със съгласието на собственика и нов договор или анекс. Иначе оставате наемател, дори да не живеете там.

Законова яснота
Смяната на страна изисква съгласие (ЗЗД чл. 102).
Изгода за всички
Без празен месец и без комисиона.
Риск без анекс
Оставате отговорни за новия.
Сложност
Депозит, протокол, партиди.

Плюсове

Излизане без неустойка
Без празен месец за собственика

Минуси

Собственикът може да откаже
Нужен е нов договор или анекс

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Спестете си месец в скролване на обяви

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете на хазяина преди депозита.

Данните ви не отиват при брокери
Отговор до един работен ден
Боксониера, гарсониера или студио

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Мога ли да прехвърля договора за наем на приятел?

Само със съгласието на собственика (ЗЗД чл. 102), с нов договор или анекс.

Какво става, ако новият наемател не плаща, а договорът е мой?

Собственикът търси вас, докато договорът не е сменен.

Каква е разликата между прехвърляне и пренаемане?

При прехвърляне излизате от договора. При пренаемане оставате наемател и отговаряте за пренаемателя.

Какво става с депозита?

Собственикът връща вашия и получава нов, или новият ви изплаща вашия срещу разписка.

Може ли собственикът да откаже?

Да. Тогава остават предизвестието и клаузите за предсрочно прекратяване.

Трябва ли протокол при смяната?

Да, с тримата, към датата на смяната.

Кварталите, за които става дума

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.