Подписахте договора, но не искате да се нанесете

Подписаният договор е закон между вас

Чл. 20а ЗЗД е кратък: договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, и могат да бъдат изменени, прекратени или развалени само по взаимно съгласие или на основания, предвидени в закона. Фактът, че още не сте се нанесли, не променя нищо. Договорът е сключен в момента на подписа, не в момента на ключа.

На практика това значи, че „промених си решението“ не е основание. Ако договорът е срочен, за година, а вие не влезете, хазяинът може да претендира наема, докато намери нов наемател, или неустойката, ако такава е уговорена. Има обаче граница. Чл. 83, ал. 2 ЗЗД казва, че длъжникът не дължи обезщетение за вредите, които кредиторът би могъл да избегне с грижата на добър стопанин. Хазяин, който оставя жилището празно с месеци и после ви праща сметка, ще има труден спор. При пазар като софийския, където медианният наем на едностаен е €480, а в обявите са около 724 предложения, добре поддържана боксониера рядко стои празна дълго.

Капарото, депозитът и първият наем

Трите плащания имат различна съдба и си струва да ги разделите още в първия разговор.

• Капарото (задатък). По чл. 93 ЗЗД, ако страната, която е дала задатъка, не изпълни, другата може да се откаже от договора и да го задържи. Ако сте дали капаро и сами се отказвате, по правило го губите. Ако хазяинът се откаже, можете да го поискате в двоен размер. Повече за капарото има в отделния наръчник.
• Депозитът. Той е гаранция за щети и неплатени сметки, а не санкция. Ако договорът не го превръща изрично в неустойка, хазяинът трябва да обясни за какво го задържа. Без нанасяне щети по жилището няма.
• Първият наем. Платен е за конкретен месец. Ако се споразумеете договорът да се прекрати преди началото му, основанието за плащането отпада и сумата се връща по чл. 55 ЗЗД, освен ако не се договорите тя да остане като обезщетение.

Пълните правила за капарото и разликата му от депозита са в наръчника за капарото. Ако в договора има изрична клауза за неустойка при отказ, прочетете и текста за неустойката, защото там е описано кога съдът я намалява.

Когато причината е в жилището

Различно е, ако се отказвате заради проблем. Чл. 230, ал. 1 ЗЗД задължава наемодателя да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. Ако не е предадена в надлежно състояние, по ал. 2 можете да искате поправяне, съразмерно намаление на наема или да развалите договора, а във всички случаи и обезщетение.

Ограничението е в ал. 3. Наемодателят не отговаря за недостатъци, които сте знаели или при обикновено внимание сте могли да узнаете при сключването. Счупеният прозорец, който сте видели на огледа, не е основание. Скритият теч в банята, мухълът зад гардероба, неработещото парно през октомври или липсата на ток в една от стаите са. Изключение има и за видимите недостатъци: ако са опасни за здравето ви или на вашето домакинство, хазяинът отговаря за тях дори да сте ги видели.

Ако хазяинът пък не ви предаде жилището на уговорената дата, например защото предишният наемател не е излязъл, това е неизпълнение от негова страна. Чл. 87 ЗЗД ви позволява да му дадете писмено подходящ срок с предупреждение, че след изтичането му смятате договора за развален. Тогава искате връщане на всичко платено. Добре е проблемът да е документиран: снимки с дата, съобщение до хазяина, при нужда протокол от техник. Какво да огледате, преди да подпишете, е описано в наръчника за огледа.

Сметката на различните изходи

При медианния наем от €480 разликата между заместник и тежък спор е цял наем, а при празно жилище за два месеца и повече. Затова първият ход е винаги предложение, а не мълчание.

Какво да предложите на хазяина

Обадете се веднага, още преди датата на нанасяне. Колкото по-рано хазяинът научи, толкова по-лесно пуска обявата отново. Обяснете причината в едно изречение и предложете решение, а не молба за милост.

• Заместник от вашите познати или от хората, които са гледали жилището с вас. Ако хазяинът го приеме, договорът се прехвърля или се сключва нов.
• Помощ с обявата: снимки, текст, присъствие на огледи, ако сте в града.
• Конкретна сума като обезщетение, например половин или един наем, срещу писмено споразумение за прекратяване.
• Срок: ако хазяинът намери наемател преди определена дата, обезщетението намалява или отпада.

Споразумението за прекратяване е по чл. 20а, ал. 2 ЗЗД, тоест по взаимно съгласие. Пише се на една страница: датата на прекратяване, коя сума остава у хазяина и на какво основание, коя се връща и до кога, и изречение, че страните нямат други претенции. Как се оформя смяна на наемателя, ако намерите заместник, е в наръчника за прехвърлянето. Добросъвестността по чл. 12 ЗЗД важи и за двамата, така че разговорът рядко е толкова лош, колкото си представяте.

Нашата оценка: отказът преди нанасяне

Често задавани въпроси

Кварталите, за които става дума

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

• кв. Симеоновонаем €520
• кв. Кръстова ваданаем €550
• кв. Малинова долинанаем €515
• кв. Боровонаем €470
• кв. Павловонаем €500
• кв. Белите брезинаем €400
• кв. Модерно предградиенаем €400
• кв. Гоце Делчевнаем €500
• кв. Овча купел 2наем €495
• кв. Хладилниканаем €649

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Капаро преди договора
• Договор и депозит
• Напускане преди срока
• Прехвърляне на договора
• Чеклист за оглед