Двоен наем при смяна на квартира: как да платите по-малко

Откъде идва припокриването

Двоен наем има, защото два срока не съвпадат. Единият е срокът, в който старият договор свършва. Другият е денят, от който новият хазяин иска наем. Пазарът под наем в София се движи бързо и добрата боксониера често се отдава за дни. Новият собственик не иска да я държи празна заради вашето предизвестие, а старият не е длъжен да ви пусне по-рано.

При безсрочен договор чл. 238 ЗЗД дава на всяка страна право да се откаже с едномесечно предизвестие. Месецът тече от момента, в който хазяинът е получил предизвестието, а не от момента, в който сте решили. При срочен договор нещата са по-строги: преди крайната дата излизате само ако договорът го позволява или ако хазяинът се съгласи. Какви са рисковете при предсрочно напускане и кога неустойката се намалява, обяснихме в наръчника за неустойката.

1. 10 октомври

   Намирате нова боксониера, свободна от 1 ноември. Изпращате предизвестие на стария хазяин.

2. 1 ноември

   Започва наемът на новото жилище. Местите се през първия уикенд.

3. 10 ноември

   Изтича едномесечното предизвестие. До тази дата дължите наем и на стария хазяин.

4. До края на ноември

   Огледът и връщането на стария депозит, ако договорът не казва друго.

Сметката за месеца на преместването

Хората броят двойния наем, но забравят, че в същия месец излизат още три суми: депозитът за новото жилище, първият наем там и транспортът. Старият депозит е реални пари, но идва след седмици. Затова отделяме две числа: колко пари трябва да имате в деня на подписа и колко ви струва преместването, след като всичко се върне.

При медианния наем от €480 за едностаен в София десет дни припокриване струват около €160, цял месец €480. По-голямото число обаче е паричният поток: в деня на подписа плащате депозит и първи наем, тоест около €960, докато старият депозит е още у хазяина. Как да подредите останалите стъпки по седмици, има в наръчника за преместването.

Четири начина да скъсите двойния наем

• Договорете датата с новия хазяин. Много собственици предпочитат сигурен наемател от 15-и пред несигурен от 1-ви. Предложете да подпишете веднага и да платите депозита, а наемът да тече от по-късна дата.
• Говорете със стария хазяин. Ако намери нов наемател по-рано, обикновено няма интерес да ви таксува за празно жилище. Предложете да покажете жилището и да помогнете с обявата.
• Предложете заместник. Колега или познат, който търси жилище, може да поеме вашия договор. Смяната на наемателя става само със съгласието на хазяина, описахме я в наръчника за прехвърлянето.
• Пренаемете остатъка. Чл. 234 ЗЗД позволява без съгласие да пренаемете само части от жилището. За цялата боксониера ви трябва изрично съгласие, а вие оставате отговорни за щетите и наема.

Законът подкрепя разговора. По чл. 83, ал. 2 ЗЗД длъжникът не отговаря за вредите, които кредиторът би могъл да избегне с грижата на добър стопанин. Хазяин, който отказва нов наемател само за да събере вашия наем за празното жилище, има по-слаба позиция при спор. Това не ви освобождава от предизвестието, но е добър аргумент за споразумение. Как се оформя смяната на наемателя, има в наръчника за прехвърлянето на договора, а рисковете на пренаемането в текста за пренаемането.

Депозитът, който ще се върне по-късно

ЗЗД не определя срок за връщането на депозита. Срокът е такъв, какъвто е записан в договора, а ако няма такъв, хазяинът трябва да го върне, след като огледа жилището и уреди сметките. На практика това са от няколко дни до няколко седмици, особено ако сметката за парно или вода се изравнява по-късно. Не разчитайте на стария депозит, за да платите новия.

Две неща ускоряват връщането. Огледът да е в последния ден, с подписан протокол, снимки и отчетени уреди. И писмено уговорени срок и сметка, по която се връщат парите. Подробно как се подготвя последният месец, има в наръчника за напускането. Ако новият хазяин приеме гаранция вместо депозит, ще имате нужда от по-малко пари в месеца на местене. Вариантите са в текста за гаранцията вместо депозит.

Бюджетът: кога да започнете да търсите

Най-евтиното преместване е онова, при което сте дали предизвестие в деня, в който започвате да търсите сериозно. Тогава имате месец да намерите ново жилище, а припокриването е малко. Рискът е да не намерите нищо подходящо до края на срока. Обратният подход, първо намирате, после предизвестие, е по-сигурен, но почти винаги струва поне половин наем.

Кой подход избирате, зависи от това колко пари имате отделени. Ако в сметката ви е по-малко от два наема плюс депозит, предизвестието първо и търсенето по-късно е рисковано. Кога изобщо си струва смяната и за колко месеца се изплаща, разгледахме в наръчника за смяната на квартира.

Нашата оценка: двойният наем при смяна

Често задавани въпроси

Кварталите, за които става дума

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

• кв. Симеоновонаем €520
• кв. Витошанаем €450
• кв. Модерно предградиенаем €400
• кв. Сухата реканаем €375
• кв. Дървеницанаем €450
• кв. Лагеранаем €600
• кв. Павловонаем €500
• кв. Триъгълниканаем €410
• кв. Люлин 3наем €400
• кв. Люлин 5наем €350

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Смяна на квартирата
• Преместване
• Прехвърляне на договора
• Напускане и депозит
• Напускане преди срока