Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Хазяинът иска запис на заповед: какво всъщност подписвате

Договорът е готов, депозитът е преведен, и тогава хазяинът изважда още един лист. Отгоре пише „Запис на заповед“, отдолу има място за вашия подпис, а сумата е 10 000 евро. „Просто за гаранция, всички така правят.“ Не всички. И това не е просто гаранция. Записът на заповед е ценна книга, с която обещавате безусловно да платите сума. С него кредиторът може да поиска от съда заповед за изпълнение без дело и без да доказва, че сте му длъжни нещо по наема. Понякога е приемлив, ако е написан правилно. Ето как да разберете кога.

Търся боксониера Калкулатор на разходите

Една страница с безусловно обещание

Търговският закон урежда записа на заповед в чл. 535–538. Документът трябва да съдържа седем неща: думите „запис на заповед“ в самия текст, безусловно обещание да се плати определена сума, падеж, място на плащане, името на получателя, дата и място на издаване и подписа ви. Без някое от тях листът не е запис на заповед, с няколко изключения. Най-важното от тях за наемателя е в чл. 536, ал. 2: ако падеж не е посочен, документът се смята платим на предявяване.

Ключовата дума е „безусловно“. Записът не казва „ще платя, ако повредя пералнята“. Казва „ще платя 10 000 евро“. Връзката с наема живее в друг документ или в главата на хазяина. Затова записът се нарича абстрактен: по него се търси плащане, без кредиторът да обяснява защо. Вие можете да докажете, че нищо не дължите, но тежестта да го направите пада върху вас и обикновено пред съд.

Издателят на записа отговаря така, както платецът по менителница (чл. 538 ТЗ). Чл. 537 препраща към правилата за менителницата, а от там идват две подробности. Запис на предявяване трябва да се предяви в срок до една година от издаването, но издателят може да определи по-дълъг срок (чл. 487). Исковете срещу издателя се погасяват с тригодишна давност от падежа (чл. 531, ал. 1). Тоест подписаният днес лист може да се появи отново и след като сте напуснали.

Как хазяинът стига до съдебния изпълнител

Чл. 417, ал. 1, т. 10 ГПК позволява на кредитора да поиска заповед за изпълнение въз основа на запис на заповед, независимо от сумата. По чл. 418 той може да поиска и незабавно изпълнение и изпълнителен лист. Съдът проверява дали документът е редовен от външна страна, а не дали наемателят наистина е причинил щети. На практика първото, което научавате, може да е поканата за доброволно изпълнение от съдебния изпълнител заедно с копие от заповедта.

Оттам тече едномесечен срок за възражение (чл. 414, ал. 2 ГПК), който не може да се продължава. Срещу разпореждането за незабавно изпълнение се подава частна жалба в същия срок и заедно с възражението (чл. 419). Спиране на изпълнението съдът може да постанови по чл. 420, ал. 2, ако с писмени доказателства покажете, че вземането не се дължи. Текстът на чл. 420, ал. 1 говори изрично за т. 1–9 на чл. 417, а записът на заповед е т. 10; как точно се прилага това в конкретното дело, обсъдете с адвокат. Каквото и да решите, подайте възражението в срока. Подробно за сроковете и бланките има в наръчника за заповедта за изпълнение.

Подпис при нанасяне
Предавате оригинала на хазяина. Той може да го пази години, а запис на предявяване се предявява до година от издаването, ако не е определен друг срок.
Заявление по чл. 417, т. 10 ГПК
Хазяинът подава заявление с оригинала на записа. Не е нужно да доказва щета или неплатен наем.
Заповед и изпълнителен лист
Съдът проверява формата и може да постанови незабавно изпълнение по чл. 418.
Покана от съдебния изпълнител
От връчването на заповедта тече едномесечният срок за възражение по чл. 414, ал. 2.
Вашата защита
Възражение, частна жалба по чл. 419 и, при писмени доказателства, искане за спиране по чл. 420, ал. 2.

Трите неща, които правят записа опасен

Сума без връзка с наема. Медианният наем на едностаен в София е €480. Запис за 10 000 евро покрива над двадесет месеца наем. Никоя повреда в боксониера не струва толкова, а ако струва, имате застраховка и депозит.
Падеж „на предявяване“ или празно място. Хазяинът сам решава кога да поиска плащане, в рамките на срока за предявяване. Празен падеж се смята за „на предявяване“ по чл. 536, ал. 2 ТЗ.
Никакво отбелязване, че записът обезпечава наема. Ако нито в договора, нито в записа пише защо е издаден, по-трудно ще докажете, че е свързан само с наема и е трябвало да ви бъде върнат.

Към това прибавете и практичния риск: оригиналът остава у хазяина. Ако се изнесете, депозитът се върне и всички се разделят приятелски, но никой не се сети за листа в чекмеджето, той продължава да съществува. Наследниците на хазяина, купувачът на жилището или човек, на когото е прехвърлен, също могат да го намерят.

Калкулатор: съразмерна ли е сумата в записа

Месечен наем€Сума в записа на заповед€Депозит€

Записът покрива—

Разумен таван (2 наема)—

Над тавана—

Общо обезпечение у хазяина—

Таванът от два наема е наш ориентир, не правило от закона. Ако депозит вече има, всяко евро в записа над него е обезпечение върху обезпечението.

Ако все пак подписвате: поискайте тези пет неща

Не е нужно да отказвате на всяка цена. При собственик, който е имал лош опит, записът често е цената да ви избере пред друг кандидат. Целта е да го превърнете от неограничено оръжие в ясно обезпечение с начало и край.

Сума до един или два месечни наема. Ако има и депозит, общото да не надхвърля три наема.
Конкретен падеж, например последния ден от срока на договора, а не „на предявяване“.
Текст в договора за наем: „Записът на заповед от дата … за сумата … обезпечава единствено задълженията на наемателя по този договор.“
Задължение на хазяина да върне оригинала при подписването на протокола за напускане, а при загуба да подпише декларация, че вземането е погасено.
Копие на записа у вас, снимано в деня на подписване, с номерата на страниците и подписа.

Такава клауза не прави записа условен, той си остава абстрактен. Но създава писмено доказателство, че между вас има каузална връзка. Ако хазяинът поиска заповед за изпълнение, а вие сте платили всичко, договорът и протоколът за предаване са писмените доказателства, които чл. 420, ал. 2 ГПК изисква. Без тях ще обяснявате устно. Вижте и кои уговорки в договора изобщо не важат в наръчника за невалидните клаузи.

Какво да предложите вместо запис

Ако хазяинът иска сигурност, а сумата е прекомерна, предложете нещо равностойно, но ограничено. Поръчител с писмен договор по чл. 138 ЗЗД, примерно родител, отговаря заедно с вас, но за определено задължение и с ясен таван; детайлите са в наръчника за наем с поръчител. Друг вариант е по-голям депозит или предплатен месец, които поне стоят като пари, а не като обещание за неограничена сума.

Кои варианти освен депозита изобщо съществуват и какво струват за година, сравнихме в текста за алтернативите на депозита. Ако подписвате нов договор, прегледайте основните клаузи в наръчника за договора за наем.

Денят на напускането: листът трябва да се върне

Предаването на ключовете е моментът да приберете записа. Подписвате протокола, хазяинът връща депозита или удържа каквото е договорено, и в същия разговор връща оригинала. Скъсайте го пред него или го задръжте. Ако хазяинът каже, че не може да го намери, поискайте кратка декларация с дата и подпис: „Задълженията по договора за наем от … са изпълнени. Записът на заповед от … не обезпечава никакво вземане и няма да бъде предявяван.“

Пазете тази декларация, протокола и банковите преводи поне три години след падежа, защото толкова е давността по записа. Правилата за папката с документи от наема са в текста колко да пазите документите.

7реквизита по чл. 535 ТЗ

1 годинасрок за предявяване на запис на предявяване (чл. 487 ТЗ)

1 месецсрок за възражение по чл. 414, ал. 2 ГПК

3 годинидавност от падежа (чл. 531 ТЗ)

Нашата оценка: запис на заповед при наем

2,5от 5

Оценката на редакцията

Записът на заповед е силно оръжие в ръцете на хазяина, защото пропуска делото. Подпишете само ако сумата е съразмерна, падежът е конкретен, а договорът казва какво обезпечава.

Риск за наемателя
Безусловно обещание, по което се стига до изпълнение без дело.
Съразмерност на типичната сума
Често се искат суми, многократно по-високи от депозита.
Възможност за договаряне
Сумата, падежът и връщането на оригинала обикновено се договарят.
Защита при спор
Възражението в срок и писмените доказателства работят.

Плюсове

Може да ви отвори вратата при придирчив собственик
С клауза в договора се свързва ясно с наема

Минуси

Хазяинът може да стигне до изпълнителен лист без дело
Оригиналът остава у него и след напускането

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Искате само актуални обяви, без изтекли и без агенции?

Средните наеми на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни боксониери за вашия бюджет и срок на нанасяне.

Безплатно, без договор
Работим по квартал и бюджет
Не сме агенция — без комисиона

Искам подбрани обяви

Често задавани въпроси

Законно ли е хазяинът да иска запис на заповед?

Законът не го забранява. Това е договорка между страните, а вие решавате дали да подпишете и при какви условия.

Какво става, ако падежът е празен?

Документът се смята платим на предявяване (чл. 536, ал. 2 ТЗ). Хазяинът сам избира кога да поиска плащане в рамките на срока за предявяване.

Може ли хазяинът да ме съди по записа, ако съм платил всичко?

Може да подаде заявление по чл. 417, т. 10 ГПК. Вие възразявате в едномесечен срок и представяте договора, протокола и преводите като писмени доказателства, че нищо не дължите.

Колко е разумна сумата?

Наш ориентир е до два месечни наема, а заедно с депозита до три. Всичко над това е непропорционално на щетите, които реално се случват в едно малко жилище.

Трябва ли записът да е нотариално заверен?

Чл. 535 ТЗ не изисква нотариална заверка. Изискват се реквизитите, сред които подписът на издателя.

Какво правя, ако хазяинът не върне записа при напускане?

Поискайте писмена декларация, че задълженията са изпълнени и записът няма да бъде предявяван. Пазете я с протокола поне три години след падежа.

Мога ли да предложа поръчител вместо запис?

Да. Договорът за поръчителство трябва да е писмен (чл. 138 ЗЗД) и може да има таван, което го прави по-предвидим от запис с голяма сума.

Кварталите, за които става дума

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.