Наемът на боксониера и разстоянието до центъра

Пет пръстена около центъра

Разстоянието е по права линия от центъра на квартала до центъра на града, в километри. Не е времето за път и не е маршрутът на автобуса, това е просто геометрия. В пръстените влизат 616 обяви от 40 квартала, които имат поне пет обяви за едностайни. Останалите обяви са в квартали с твърде малко предложения, за да им смятаме медиана.

Първото, което се вижда: най-скъпият пръстен е най-вътрешният, с медиана €550, но след четвъртия километър наемът спира да пада. Пръстенът от 4 до 6 км и този от 6 до 8 км имат еднаква медиана, €450. В първия от тях е и кв. Студентски град с 120 обяви, затова той тежи много в картината. Най-външният пръстен даже поскъпва до €500, но там са само 26 обяви в три квартала и не бихме правили изводи от тях без уговорка.

Линията: около €11,1 на километър

Ако начертаем права през всички квартали, като по-големите пазари тежат повече, получаваме проста формула: очакваната медиана е около €538 минус 11,1 евро за всеки километър от центъра. Осем километра навън, което е горе-долу разстоянието до Люлин или до края на Младост, носят средно около €89 по-нисък наем.

Това е по-малко, отколкото подсказва усещането. Хората, които се местят от центъра в Люлин, често очакват да платят наполовина. Всъщност разликата между медианата на вътрешния пръстен и тази на външните е около една шеста. Причината е, че в далечните квартали боксониерите са по-големи и по-често в нови сгради, а в центъра има много малки жилища в стари кооперации. Така линията сравнява не еднакви жилища, а различни пазари. Ако искате сравнение на квадратен метър, то е в наръчника за наема на квадратен метър.

По-важното е, че отклоненията от линията са големи. При 15 квартала медианата е с над €50 над или под очакваното за разстоянието им. Тоест кварталът сам по себе си обяснява повече от километрите. Затова гледаме линията като отправна точка, не като ценоразпис.

Над линията: къде се плаща повече от разстоянието

Най-далеч над линията е кв. Младост 4: на 8,8 км от центъра формулата очаква €440, а медианата е €549, с €109 повече. Обяснението е Бизнес парк София и новото строителство около него. Хората там плащат за това да ходят пеша до офиса, а не за близостта до центъра. Подробно сме писали за това в наръчника за жилище близо до Бизнес парка.

кв. Изток е на 4 км и е с €96 над линията. кв. Лагера е с €95 над нея. кв. Симеоново, под Витоша, е почти девет километра навън и пак е с €81 над очакваното. Общото между тях, доколкото го виждаме от обявите, е по-новото или по-поддържано жилище, по-тихи улици и репутация. Това е нашето тълкуване, не измерване. Обявите в Лагера и Симеоново са само по 7 и 6, затова едно-две скъпи предложения там местят медианата осезаемо.

Поучителна е двойката Изток и кв. Дианабад. Двата квартала са съседи, на 4 и 4,5 км от центъра. Единият е с €96 над линията, другият с €68 под нея. Разликата в медианите им е €170, при практически еднакво разстояние. Ако търсите в тази посока, километрите не ви казват нищо. Казват ви го сградите и улицата.

Под линията: близо, но евтино

На другия край са кварталите, които са по-евтини, отколкото разстоянието им предполага. кв. Сухата река е само на 3,5 км от центъра, а медианата там е €375, с €124 под очакваното. кв. Редута, на 3,6 км, е с €98 под линията. кв. Банишора, на по-малко от два километра, е с €94 под нея. кв. Люлин 5 е далеч, на 7,1 км, но и там наемът е с €109 по-нисък от очакваното.

Три от тези четири квартала са в северната половина на града. Там има повече стари панелни и тухлени блокове, по-малко ново строителство, жп линии и бивши промишлени зони наблизо. Част от наемателите ги избягват по навик, без да са ходили. Това е възможност. Ако причината, заради която един квартал е под линията, не ви засяга, получавате близост до центъра на цена на покрайнина.

• Проверете защо е евтино. Огледайте улицата вечер, вижте дали блокът е до жп линия, склад или оживен булевард. Ако е до линията, поискайте оглед с отворен прозорец.
• Проверете маршрута. Пробвайте пътя до работа в пиковия час, не в неделя. Километрите от картата не включват прекачването.
• Проверете извадката. В Сухата река и Люлин 5 обявите са под десет. Една-две евтини обяви местят медианата, затова сравнете с цената на конкретното жилище.

Километрите не са минути

Права линия от три километра може да е двадесет минути с трамвай или четиридесет с две прекачвания. Метрото обръща картата: от квартал на осем километра с метростанция до центъра понякога се стига по-бързо, отколкото от квартал на четири без метро. Затова при избора гледаме двете неща заедно: колко пестите от наема и колко време ви струва това всеки ден. Дали метрото вдига наема, сме проверили в наръчника за боксониера до метро.

С примерните числа четири километра навън пестят около €44 на месец, а петнадесет минути повече в посока при двадесет работни дни са десет часа месечно. Всеки час в автобуса ви „плаща“ под пет евро. За повечето хора, които работят в центъра, това е лоша сделка. Сметката се обръща, когато намерите квартал под линията: там разликата в наема е два-три пъти по-голяма за същия път.

Как да ползвате линията, когато търсите

• Вземете разстоянието на квартала, умножете го по 11,1 и извадете от €538. Това е очакваната медиана.
• Сравнете с медианата на квартала от страницата му. Ако е много над очакваното, питайте какво плащате. Понякога е нова сграда, понякога само име.
• Ако кварталът е под линията, огледайте причината. Ако не ви пречи, това е най-добрата сделка в града.
• Не сравнявайте само пръстени. В един пръстен има квартали с разлика над €150.
• Проверете пътя в пиковия час, преди да решите, че километрите са пестене.

Къде изобщо има достатъчно обяви, за да изберете, е в наръчника къде има най-много боксониери. Ако вече знаете посоката, наръчникът за филтрите при търсене показва как да настроите търсачката така, че да не изрежете половината подходящи обяви. Таблицата с всички квартали е в наръчника за цените по квартали.

Нашата оценка: колко струва километърът

Често задавани въпроси

Проверете вашия квартал

Изберете квартал, за да видите разпределението на наемите и какво да проверите на огледа.

• кв. Центърнаем €560
• кв. Младост 4наем €549
• кв. Изтокнаем €590
• кв. Лагеранаем €600
• кв. Сухата реканаем €375
• кв. Редутанаем €400
• кв. Люлин 5наем €350
• кв. Банишоранаем €425

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Цени по квартали
• Боксониера до метро
• Боксониера в центъра
• Наем на кв.м
• Пазарлък за наема