Къде има най-много боксониери под наем в София

Половината пазар е в десет квартала

От 724 обяви за едностайни 616 попадат в 40 квартала с поне пет обяви. Останалите са пръснати поединично из десетки други квартали и села. Вътре в тези 40 квартала концентрацията е голяма: трите най-големи пазара държат 34% от всички обяви в града, а първите десет държат 53,9%. В 96 от кварталите, за които имаме страница, обявите са под пет.

Данните са моментна снимка от септември и само от един голям сайт за обяви. Една и съща боксониера понякога е пусната от двама посредници и тогава се брои два пъти. Това по-скоро надува броя в центъра, където агенциите са най-активни. Не знаем и колко бързо се сменят обявите: сто обяви, които стоят по два месеца, са различен пазар от сто, които се сменят всяка седмица. Затова гледаме числата като относителна карта, не като точно преброяване на жилищата.

Кварталите по брой обяви

Таблицата има две групи. Първата са 7 квартала с поне двадесет обяви: Студентски град, Център, Лозенец, Малинова долина, Витоша, Манастирски ливади, Овча купел. Там може да се търси с филтри и с търпение. Втората са 14 квартала с девет до деветнадесет обяви и още 19 с пет до осем. Там всяка обява е събитие.

Студентски град и Център: двата големи пазара

кв. Студентски град има 120 обяви, повече от всеки друг квартал, и е причината пръстенът от 4 до 6 км да е най-гъстият в града. Пазарът там е голям, но еднороден. Типичният диапазон е от €400 до €500, само €100 разлика. Боксониерите си приличат, а собствениците гледат цените на съседите. Тук предимството на голямата дълбочина е изборът на конкретно жилище, а не непременно по-ниска цена. За студентския сезон и търсенето в него има отделен наръчник.

кв. Център е вторият, с 91 обяви, но е съвсем различен пазар. Диапазонът е от €450 до €680, €230 разлика. Сградите са от всякакви епохи, а площите и състоянието варират. В такъв пазар има и надценени обяви, и такива, които се дават под пазарната цена. кв. Лозенец е трети с 35 обяви и разлика €174 между евтината и скъпата петина.

Какво значи дълбочината за пазарлъка

Колкото повече са обявите, толкова повече хазяи се борят за едни и същи наематели. В квартал със стотина обяви имате реална алтернатива на всяко жилище и хазяинът го знае. Можете да кажете, че гледате още три подобни, и това да е истина. В квартал с пет обяви хазяинът също знае, че сте видели всичките пет.

Има обаче уговорка. Дълбочината важи и от другата страна: в Студентски град наемателите също са много, особено през септември. Затова голям брой обяви не гарантира отстъпка. Той дава време. Можете да не бързате, да гледате и да чакате обявата, която е под медианата. Кога в годината пазарът е по-спокоен, описваме в наръчника кога да търсите, а аргументите за пазарлък са в наръчника за пазарлъка.

Кварталите с по пет до осем обяви

19 квартала имат между пет и осем обяви. Сред тях са Сухата река, Овча купел 2, Карпузица, Лагера, Дървеница, Павлово, Люлин 5, Зона Б-5 и още няколко. Медианата там е изчислена от толкова малко числа, че една обява я мести. В 2 от тях евтината и скъпата петина са почти еднакви. Например в кв. Хиподрума всичките 6 обяви са около €550, а в кв. Борово разликата между петините е едва €8. Това обикновено значи, че пазарът е малък, вероятно подобни жилища, понякога пуснати от един и същ посредник.

В такъв квартал не можете да разчитате на избор. Ако харесате обява, действайте бързо. Ако не харесате нищо, разширете търсенето, вместо да чакате. Някои от тези квартали са сред най-интересните спрямо цената си, особено тези под линията на разстоянието. За тях вижте наръчника за наема и разстоянието до центъра.

Как да търсите там, където обявите са малко

Най-простият ход е да съберете съседните квартали в едно търсене. Люлин изглежда тънък, когато го гледате парче по парче. Заедно 6-те части на Люлин с данни имат 47 обяви. Младост 3, Младост 4, Дружба 1 заедно имат 31, а двата Овча купел 33. Изведнъж пазарът е като в Лозенец. Как да зададете няколко района наведнъж, без да изрежете половината обяви с другите филтри, е в наръчника за филтрите при търсене.

• Търсете в квартала и два-три съседни едновременно. Пътят до работа от съседа рядко е много по-дълъг.
• Пуснете обява „търся“ с квартала в заглавието. В тънките квартали много собственици изобщо не публикуват.
• Проверете местните групи във Facebook и квартални форуми. Там се дават жилища, които не стигат до големите сайтове.
• Обадете се на малките агенции с офис в квартала. Те знаят за жилища, преди да бъдат обявени.
• Гледайте табелите „Дава се под наем“ по входовете и по оградите. В старите квартали все още работят.

За обявата „търся“ има отделен наръчник, а за търсенето в групите във Facebook вижте наръчника за търсене във Facebook групи. И двата канала работят най-добре точно там, където големите сайтове показват пет обяви.

Нашата оценка: дълбочината на пазара

Често задавани въпроси

Къде да гледате

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

• кв. Студентски граднаем €447
• кв. Центърнаем €560
• кв. Лозенецнаем €500
• кв. Малинова долинанаем €515
• кв. Витошанаем €450
• кв. Манастирски ливадинаем €550
• кв. Овча купелнаем €500
• кв. Хиподруманаем €550

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Цени по квартали
• Пазарлък за наема
• Кога да търсите
• Обява „Търся боксониера“
• За студенти