Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Огледи с нови наематели и купувачи, докато вие още живеете в жилището

Подали сте предизвестие и след два дни хазяинът пише: „В четвъртък в 18 ч. идват едни хора да видят, а в събота агенцията ще снима.“ Последният месец в квартирата изведнъж минава под знака на непознати в коридора, обувки по килима и въпроса дали да скриете лаптопа. Огледите са нормална част от смяната на наемателя и от продажбата. Но те се случват в дома ви, а не в празен имот, и това дава право на правила. Ето как да ги договорите, без да развалите отношенията точно преди връщането на депозита.

Търся боксониера Калкулатор на разходите

Кой решава кога влиза непознат

Законът за задълженията и договорите не съдържа текст, който да дава на наемодателя право да показва жилището. Чл. 232 ЗЗД изрежда задълженията на наемателя: да ползва имота според договора и да плаща наема и разходите. Нищо за огледи. Затова отговорът се търси на две места. Първото е чл. 33 от Конституцията: жилището е неприкосновено и влизането става със съгласието на обитателя. Второто е самият договор, в който много хазяи слагат изречение от типа „наемателят осигурява достъп за огледи през последния месец“.

Ако такова изречение има, сте поели задължение да съдействате. То не означава, че хазяинът влиза със своя ключ, когато реши. Означава, че трябва да намерите разумни часове. Ако договорът мълчи, огледите стават само с ваше съгласие, но отказът да пуснете когото и да е почти винаги излиза по-скъп от компромиса. Общите правила за посещенията на собственика са в наръчника за влизането без вас. Тук говорим за специфичния случай: последните седмици и чужди хора.

Графикът, който работи и за двете страни

Най-честата грешка е да се договаряте за всеки оглед поотделно. Хазяинът пише в 15 ч. за 17 ч., вие сте на работа, той се дразни, вие се чувствате притиснати. Много по-лесно е да предложите рамка веднъж, писмено, в деня, в който подадете предизвестието. Хазяинът знае кога може да кани хора, а вие знаете кога да подредите.

24 ч.предупреждение, освен ако се разберете за по-кратко

2 прозорецанапример вторник вечер и събота преди обед

до 1 часв рамките на прозореца се събират няколко огледа

писменочат или имейл, за да има следа

Два прозореца седмично стигат за повечето боксониери. Медианата при нас е €480 от 724 обяви, а такива жилища се отдават бързо, ако цената е реална. Ако хазяинът иска всеки ден, това обикновено значи, че е надценил жилището и огледите не вървят. Вашият дом не трябва да компенсира тази грешка. Можете да предложите и обратното: последната седмица без огледи, защото тогава опаковате.

Вие вкъщи или агентът сам

Присъствате

Виждате кой влиза и колко стои
Отговаряте сами на въпросите за съседите и сметките
Нищо не се снима без да знаете
Струва ви вечер или събота

Агентът е сам с ключ

Не губите време
Трябва писмено съгласие и име на агента
Ценните неща и документите заключвате или изнасяте
Ключът се връща срещу подпис или съобщение

Ако давате ключ на агенция, направете го с кратко съобщение до хазяина и до агента: кой получава ключа, за кои дати, кога го връща. Агенцията работи за собственика, не за вас, и при загуба или щета ще отговаря пред него. Вие искате следа, че ключът е излязъл от ръцете ви по негово искане. Ако нещо изчезне след оглед без вас, тази следа ще е единственото ви доказателство кой е влизал. Какво става, ако ключът се загуби по пътя, е описано в наръчника за загубения ключ.

Снимки за обявата: какво да махнете от кадър

Обявата ще стои онлайн месеци и ще бъде копирана от сайтове агрегатори. На снимката на хола може да се вижда вашата рамкирана сватбена снимка, фактура на бюрото, името ви върху колет или лекарство на нощното шкафче. Това са лични данни по смисъла на Регламент (ЕС) 2016/679, а вие не сте се съгласили да станат част от реклама на чужд имот.

Поискайте снимките да се правят в уговорен ден, а не изненадващо по време на оглед.
Приберете снимки на хора, документи, пратки с адресни етикети, лекарства, лаптопа и всичко с името ви.
Изключете или обърнете камерите и умните уреди, за да не попаднат в кадър кодове и екрани.
Поискайте да видите снимките преди публикуване и да се махне всяка, на която има ваше лице или документ.
Ако агенцията иска видео разходка, уговорете същото и за звука: без разговори и без имена.

Ако в обявата излезе снимка с ваши лични вещи, които ви идентифицират, поискайте писмено от агенцията да я свали. Повечето го правят за ден. Повече за това кой какви ваши данни има право да държи има в наръчника за личните данни при наем.

Компенсация: кога да я поискате

Законът не ви дава обезщетение за неудобството от огледите. Но разговорът за пари е честен, когато огледите са много или когато жилището се продава. При продажба собственикът печели от вашето съдействие повече, отколкото при смяна на наемател. Апартамент, показан подреден и обитаван, изглежда по-добре от празен.

По-нисък наем за последния месец

Например десет процента, срещу два прозореца седмично през целия месец. Просто е и не изисква сметки.

Депозитът при предаването

Вместо да чакате седмици, договаряте връщане в деня на подписването на протокола, ако няма щети.

Гъвкава дата на излизане

Ако купувачът бърза, вие излизате по-рано без неустойка. Ако не, оставате още седмица.

Почистване от хазяина

Ако огледите са били чести, крайното почистване може да е за негова сметка.

При продажба има и правен въпрос, който е по-важен от огледите: дали новият собственик ще ви остави до края на срока. Това зависи от чл. 237 ЗЗД, от достоверната дата и от вписването. Разгледахме го подробно в наръчника за продажбата на наетото жилище.

Огледите и депозитът в една и съща седмица

Всичко, което се случва в последния месец, хазяинът ще помни при приемо-предавателния протокол. Ако сте били коректни с огледите, рядко ще се стигне до дребнави удръжки. Ако сте затваряли телефона, обратното. Това не е причина да търпите влизане по всяко време, но е причина да предложите графика първи.

Пазете кореспонденцията за всеки оглед. Ако след оглед откриете счупена чаша или кал по пода, пишете още същата вечер, със снимка. Тогава при предаването и депозита никой не може да твърди, че щетата е ваша.

Нашата оценка: огледите в последния месец

3,3от 5

Оценката на редакцията

Огледите са неизбежни, но вие определяте рамката. Един писмен график и ясни правила за снимките решават повечето спорове.

Правна защита
Жилището е неприкосновено, влизането е с ваше съгласие, освен ако договорът не ви задължава да съдействате.
Предвидимост
Зависи от това колко бързо се отдава или продава жилището.
Възможност за договаряне
Хазяинът има интерес от сътрудничеството ви и обикновено приема рамка.
Риск за личните данни
Снимките в обявата се разпространяват широко и трудно се връщат.

Плюсове

Ясен график намалява напрежението
Добър повод за договаряне на отстъпка

Минуси

Губите вечери и съботи
Снимките остават онлайн дълго

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Една заявка вместо двайсет обаждания до брокери

Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, от кога ви трябва жилището. Връщаме ви подбрани актуални обяви за боксониери и гарсониери, предимно от собственици, и какво да проверите при всяка.

Без реклами и без абонамент
Работим по квартал и бюджет
Само актуални обяви

Искам подбрани обяви

Често задавани въпроси

Длъжен ли съм да пускам хора на оглед?

Ако договорът ви задължава да осигурявате достъп за огледи, да, в разумни часове и с предупреждение. Ако договорът мълчи, влизането е с ваше съгласие по чл. 33 от Конституцията.

Колко огледа седмично са разумни?

Законов брой няма. За боксониера два прозореца седмично обикновено стигат, а в рамките на всеки се събират по няколко души.

Може ли хазяинът да води хора, когато не съм вкъщи?

Само ако сте се съгласили. Поискайте да знаете кой идва и кога и приберете ценните вещи.

Мога ли да откажа снимки на моите вещи?

Да. Поискайте снимане в уговорен ден и махане на всеки кадър с лица, документи или други данни, които ви идентифицират.

Дължи ли ми хазяинът нещо за огледите?

По закон не, но можете да договорите по-нисък наем за последния месец, бързо връщане на депозита или гъвкава дата на излизане.

Да дам ли ключ на агенцията?

Само с писмено искане от хазяина, с името на агента и датите. Така има следа кой е влизал, ако нещо липсва.

Проверете вашия квартал

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.