Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Може ли собственикът да влиза, когато не сте вкъщи

Собственикът има ключ. Това не значи, че има право да го ползва, когато поиска. Докато трае наемът, жилището е ваш дом и законът го пази така, както пази и неговия. Ето какво казват законите и как се уговарят посещенията, без да се стига до конфликт.

Подай заявка Калкулатор на разходите

Какво казва законът

Конституцията на Република България казва, че жилището е неприкосновено и никой не може да влиза или да остава в него без съгласието на обитателя, освен в изрично посочените в закона случаи (чл. 33). Обитателят на наетото жилище сте вие. Изключенията са тесни: предотвратяване на престъпление, задържане на извършител, крайна необходимост.

Наказателният кодекс наказва влизането в чуждо жилище чрез сила, заплашване, измама или злоупотреба с власт (чл. 170). Отделно наказва и оставането в чуждо жилище след изрично искане да се напусне. Дали конкретно влизане на собственик с ключ попада там, зависи от обстоятелствата и е въпрос за юрист. Важното е принципът: докато наемът трае, съгласието е ваше.

Текстът е информационен и не замества консултация с юрист или с компетентната администрация.

Кога собственикът има основателна причина

Обикновено приемливо, с предупреждение

Ремонт, който е негово задължение
Отчитане на уреди, ако не може иначе
Огледи с купувачи или следващ наемател, по уговорен график
Проверка на състоянието веднъж на няколко месеца

Не е приемливо

Влизане без предупреждение, когато не сте вкъщи
„Минах да видя дали всичко е наред“
Показване на жилището без да ви пита
Влизане след като сте казали „не“

Аварията е изключение от всичко това. Ако от жилището тече вода към долния етаж, а вие не отговаряте на телефона, влизането е в защита и на вас. Затова уговорете предварително как ще ви търси при авария.

Как да го запишете в договора

Собственикът влиза само с предварително съгласие на наемателя, освен при авария.
Предупреждение поне 24 часа, освен ако не уговорите друго.
При авария собственикът уведомява наемателя незабавно и след това описва какво е направено.
Огледи с купувачи или нови наематели в последния месец: до два пъти седмично, в уговорени часове.
Резервният ключ се пази от собственика и се ползва само в тези случаи.

Такава клауза не е проява на недоверие. Тя пази и собственика, защото му дава ясно право да влезе при авария. Повече клаузи има в наръчника за договора.

Ако все пак влиза без разрешение

Първия път
Спокоен разговор. Често собственикът не е помислил, че жилището вече е ваш дом.
Писмено
Ако се повтори, съобщение с молба за предупреждение предварително. Пазете го.
Патронът
Ако продължава, предложете смяна на патрона с ключ, който собственикът получава в запечатан плик за аварии.
Юрист
Ако има вреди, изчезнали вещи или заплахи, консултирайте се с юрист. При непосредствена опасност се обадете на 112.

Редовните проверки: колко често е нормално

Някои собственици искат да минават на всеки месец, други изобщо не идват. Разумната среда според нашия опит е една проверка на няколко месеца, уговорена предварително, в присъствието на наемателя. Тя е полезна и за вас: собственикът вижда, че жилището е наред, а вие имате повод да му покажете какво трябва да се поправи.

Добър знак

Пита дали нещо трябва да се поправи
Идва за 15 минути и си тръгва
Предупреждава дни предварително

Лош знак

Проверява шкафовете и хладилника
Коментира начина ви на живот
Идва без повод и без предупреждение

Резервният ключ в плик

Решение, което предлагаме, когато доверието е разклатено: резервният ключ се дава на собственика в запечатан плик с вашия подпис върху залепването. При авария той го отваря и после ви казва. Ако пликът е отворен без авария, знаете. Изглежда формално, но на практика успокоява и двете страни: собственикът има достъп при нужда, а вие имате сигурност, че жилището ви не се посещава без причина.

Гледната точка на собственика

Справедливо е да кажем и другото. Собственикът е дал жилище за десетки хиляди евро на човек, когото познава от един оглед. Желанието да види какво става е разбираемо. Най-добрият начин да го спрете да влиза без повод е да му дадете повод да не се притеснява: плащане навреме, бърз отговор при съобщение, покана за кратък оглед веднъж на половин година. Отношението обикновено се обръща за няколко месеца.

Нашата оценка: колко сте защитени

3,8от 5

Оценката на редакцията

Законово много добре. Практически зависи от договора и от отношенията, затова запишете правилата още при подписването.

Конституционна защита
Жилището е неприкосновено без съгласието на обитателя.
Яснота в договорите
Повечето договори не казват нищо за посещенията.
Изключение при авария
Разумно и в интерес на наемателя, ако е уговорено.
Реалистични мерки
Разговор, писмено съобщение, смяна на патрона.

Плюсове

Силна законова защита
Лесно се урежда с една клауза

Минуси

Малко договори я съдържат
Спорът разваля отношенията

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Спестете си месец в скролване на обяви

Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, от кога ви трябва жилището. Връщаме ви подбрани актуални обяви за боксониери и гарсониери, предимно от собственици, и какво да проверите при всяка.

Съвпадения по етаж, площ и бюджет
Безплатно, без договор
Работим по квартал и бюджет

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Има ли право хазяинът да влиза в квартирата без разрешение?

По правило не. Конституцията (чл. 33) казва, че никой не може да влиза в жилище без съгласието на обитателя, освен в изрично посочени от закона случаи.

Може ли собственикът да пази ключ от наетото жилище?

Да, и това е нормално за аварии. Ключът не му дава право да влиза без ваше съгласие.

Колко време предварително трябва да ме предупреди?

Законът не посочва срок за наема. Разумно е 24 часа и е добре да се запише в договора.

Какво да направя, ако собственикът влиза без да пита?

Разговор, после писмено съобщение, после смяна на патрона с ключ за аварии в запечатан плик. При вреди или заплахи се обърнете към юрист.

Може ли да показва жилището на купувачи, докато живея там?

Със съгласието ви и по уговорен график. Вижте и наръчника за продажба на наето жилище.

А при авария?

При авария, например теч към долния етаж, влизането е оправдано. Уговорете предварително как ще ви уведомява.

Наемите по квартали

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.