Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Пожар, наводнение или срутване: наетото жилище вече не става за живеене

Пожарът е тръгнал от апартамента отдолу. Вашата боксониера не е горяла, но е черна от сажди, прозорецът е счупен от пожарникарите, а токът е спрян за целия вход. Или водата от спуканата тръба на горния етаж е минала през тавана и мазилката е паднала. В първите часове мислите за вещите и за това къде ще спите. В следващите дни идва въпросът, който хазяинът също си задава: дължите ли наем за жилище, в което не можете да живеете. Отговорът е в няколко члена на ЗЗД и зависи от това дали щетата е временна или окончателна.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Първите три дни след бедствието

Вашата първа задача е безопасността, след това документите. Не влизайте в жилище, за което пожарната или общината са казали, че е опасно. Ако е безопасно, снимайте всяка стая, тавана, пода и вещите си преди почистването. Запишете часа и номера на протокола от пожарната или от аварийната служба. Тези данни ще ви трябват и за хазяина, и за застрахователя, и при спор за депозита.

Чл. 233 ЗЗД ви задължава да съобщите незабавно на наемодателя за повредите по наетата вещ. Направете го писмено, дори да сте говорили по телефона. Опишете какво се е случило, кога и откъде е тръгнало. Ако причината е у съседа, повечето практически стъпки са описани в наръчника за щети от съседа. Действията в самите минути на аварията са в текста за аварията в боксониерата.

Часът на събитието
Безопасност. Не влизате, ако е забранено. Обаждане на 112.
Същия ден
Снимки на всичко, протокол от пожарната или аварийната служба, писмено съобщение до хазяина.
До 2–3 дни
Уведомление до застрахователя, ако имате полица. Подслон при роднини, хотел или временен наем.
До седмица
Писмено предложение до хазяина: намаление на наема за времето на ремонта или прекратяване.

Наемът, докато не можете да живеете там

Наемът е плащане за ползване. Когато ползването изчезне, изчезва и основанието за пълния наем. Чл. 231 ЗЗД урежда ремонтите през време на наема: поправките на повреди, които не сте причинили, са за сметка на наемодателя, а ако той не ги извърши, имате правата по чл. 230, ал. 2: поправяне, съразмерно намаление на наема или разваляне, плюс обезщетение, когато повредата се дължи на причина, за която той отговаря.

Последното изречение на чл. 231 е по-важно в случай на бедствие. Когато вещта погине изцяло или отчасти, се прилага чл. 89. Ако задължението на хазяина да ви осигури ползването стане изцяло невъзможно, договорът се разваля по право, без писма и без съд. Ако невъзможността е частична, например една стая е неизползваема или жилището е негодно само за две седмици, можете да искате съответно намаляване на наема или разваляне по съдебен ред, ако нямате интерес от частичното ползване.

Калкулатор: съразмерно намаление на наема

Месечен наем€Площ на жилищетокв.мНеизползваема площкв.мДни в месеца без възможност за живеене

Намаление при частично неизползваема площ—

Наем след намалението по площ—

Намаление за дните без живеене—

Наем след намалението по дни—

Законът не дава формула. Съразмерно на площта или на дните е разумна отправна точка за разговор, а при спор решава съдът.

При медианния наем от €480 десет дни без живеене са около €160. Това е сумата, за която повечето хазяи се съгласяват без спор, ако им я предложите писмено и с основание.

Ако пожарът е тръгнал от вас

Всичко дотук важи, когато причината не е у вас. Ако пожарът е тръгнал от забравен котлон или от зарядно на тротинетка, положението е друго. Чл. 233, ал. 1 ЗЗД ви прави отговорни за вредите, причинени през време на ползването, освен ако докажете, че се дължат на причина, за която не отговаряте. Тогава хазяинът може да претендира ремонта, а вие не можете да искате намаление на наема за времето, в което жилището е негодно по ваша вина.

Тук застраховката „гражданска отговорност“ към полицата за вещите има най-голям смисъл. Какво покриват такива полици и колко струват, е описано в наръчника за застраховката на наемателя. Как да намалите риска от самото начало, вижте в текста за пожарната безопасност.

Къде да живеете, докато се реши

Временният подслон е първо ваша грижа. Хазяинът не е длъжен да ви осигури друго жилище, но ако щетата се дължи на причина, за която той отговаря, разходите за хотел могат да бъдат част от обезщетението. Пазете фактурите.

Общината има инструмент за тежките случаи. Чл. 45, ал. 1, т. 1 от Закона за общинската собственост предвижда, че в резервните общински жилища се настаняват под наем, за срок не по-дълъг от две години, лица, чиито жилища са станали негодни за обитаване в резултат на природни и стихийни бедствия и аварии или са застрашени от самосрутване. Условията и редът се определят с наредба на Столичния общински съвет, а броят на резервните жилища е малък. Попитайте в районната администрация дали попадате в обхвата, като носите протокола от пожарната или от аварийната служба. Общия ред за общинските жилища описахме в наръчника за общинско жилище под наем.

чл. 233 ЗЗДнезабавно съобщение до хазяина

чл. 231 + чл. 89 ЗЗДпри пълно погиване договорът се разваля по право

чл. 230, ал. 2 ЗЗДнамаление или разваляне при частична щета

до 2 годинирезервно общинско жилище по чл. 45 ЗОС

Депозитът и вещите ви

Ако договорът се развали, депозитът се връща, като хазяинът може да удържи само това, за което реално отговаряте: неплатени сметки до събитието или щети, причинени от вас. Саждите, мокрите стени и паднатата мазилка от чужда авария не са ваша отговорност. Запишете състоянието при предаването с протокол, дори да е кратък.

Вашите вещи са ваша грижа. Застраховката на сградата, ако хазяинът има такава, покрива стените, а не лаптопа и дрехите ви. Ако щетата идва от съседен апартамент, претенцията за вещите е към съседа или към неговия застраховател. Ако мислите дали сградата е подходяща след земетресение или срутване, вижте наръчника за земетресенията.

Снимки и видео на жилището и вещите преди почистване.
Протокол от пожарната или аварийната служба с номер.
Писмено съобщение до хазяина с дата и час.
Списък на увредените вещи с приблизителна стойност и снимки на касови бележки, ако ги имате.
Писмено споразумение за наема: намаление, спиране или прекратяване от определена дата.

Нашата оценка: жилище, станало негодно за живеене

3,3от 5

Оценката на редакцията

Законът е на страната на наемателя, когато вината не е негова: при пълна щета договорът се разваля по право, при частична имате право на намаление.

Защита по ЗЗД
Чл. 231 и 89 ЗЗД освобождават от наем, когато ползването е невъзможно.
Яснота на сумите
Законът не дава формула за намалението.
Подслон от общината
Резервните жилища са малко и с условия.
Значение на документите
Снимките и протоколът решават повечето спорове.

Плюсове

Пълното погиване прекратява договора без съд
Можете да искате съразмерно намаление

Минуси

Вещите не са покрити без собствена полица
Временният подслон е ваш разход

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Търсите боксониера под наем? Кажете ни какво ви трябва

Ако сте собственик и отдавате боксониера, също пишете: ще ви кажем на какъв наем стои районът в момента.

Ориентир за наема в района
Без реклами и без абонамент
Без обаждания, ако не искате

Подай заявка

Често задавани въпроси

Дължа ли наем, ако жилището е негодно след пожар у съседа?

Не за времето, в което не можете да го ползвате. При пълна невъзможност договорът се разваля по право (чл. 231 и чл. 89 ЗЗД), при частична можете да искате намаление.

Трябва ли да пиша на хазяина, ако той вече знае?

Да. Чл. 233 ЗЗД ви задължава да му съобщите незабавно, а писменото съобщение е доказателство за датата.

Колко е справедливото намаление?

Законът не дава формула. Съразмерно на неизползваемата площ или на дните без живеене е обичайна отправна точка, а при спор решава съдът.

Мога ли да получа общинско жилище след бедствие?

Чл. 45 ЗОС предвижда резервни жилища за срок до две години за хора, чиито жилища са станали негодни след бедствие или авария. Условията са в наредба на СОС. Попитайте в районната администрация.

Хазяинът иска да остана и да чакам ремонта. Длъжен ли съм?

Ако жилището е погинало изцяло, договорът е развален по право. При частична щета можете да изберете намаление или разваляне по съдебен ред, ако нямате интерес от частичното ползване. Най-лесно е писмено споразумение.

Връща ли се депозитът?

Да, минус само това, за което реално отговаряте: сметки до събитието или щети по ваша вина. Щетите от чуждата авария не се удържат.

Ако пожарът е тръгнал от мен?

Отговаряте за вредите по чл. 233, ал. 1 ЗЗД, освен ако докажете, че причината не е у вас. Полица с гражданска отговорност покрива точно този риск.

Наемите по квартали

Изберете квартал, за да видите разпределението на наемите и какво да проверите на огледа.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.