Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Електронен подпис на договора за наем: какво работи

Собственикът е в Германия, вие сте в Пловдив, а боксониерата е в София. Все по-често договорът за наем се подписва, без страните да са в една стая. Законът позволява това, но различните „електронни подписи“ не са равни. Ето разликата и за какво внимавате.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Трите вида „електронен подпис“

Видове подпис и тяхната сила
Вид	Пример	Сила
Квалифициран електронен подпис (КЕП)	Сертификат от доставчик на удостоверителни услуги	Равен на саморъчен подпис (eIDAS, чл. 25)
Обикновен или усъвършенстван е-подпис	Подписване в платформа, имейл с потвърждение	Равен на саморъчен само ако страните са се уговорили така (ЗЕДЕУУ, чл. 13)
Сканиран или снимка на подпис	Подписан хартиен лист, сниман и изпратен	Не е електронен подпис; доказателствената стойност е по-слаба

Законът за задълженията и договорите не изисква особена форма за договора за наем. Затова договор, подписан по всеки от тези начини, по принцип е валиден. Въпросът е доказването: ако стигнете до спор, КЕП е най-сигурен, а сканираният подпис е най-слаб.

Текстът е информационен и не замества консултация с юрист или с компетентната институция.

КЕП: най-сигурният вариант

Квалифицираният електронен подпис се издава от доставчици на удостоверителни услуги и има силата на саморъчен подпис в целия ЕС по Регламент eIDAS. Много хора вече имат такъв от работата или от банката, а някои доставчици издават облачен КЕП на телефона. Договор в PDF, подписан с КЕП от двете страни, е практически еквивалентен на хартиен договор с подписи.

Подготовка
Договорът се изготвя в PDF.
Подписване
Всяка страна го подписва със своя КЕП. Повечето програми за PDF позволяват последователно подписване.
Проверка
Отворете файла и проверете, че подписите са валидни и документът не е променян след тях.
Съхранение
Пазете оригиналния подписан файл. Отпечатаното копие не е оригиналът.

Обикновеният е-подпис и сканираният

Платформите за електронно подписване, при които кликвате „подпиши“ след потвърждение с имейл или SMS, дават обикновен или усъвършенстван електронен подпис. Той е равен на саморъчния само ако страните изрично са се уговорили така. Добре е това да е записано в самия договор: „страните приемат, че подписването чрез [платформа] има силата на саморъчен подпис“.

Сканираният подпис е най-честият и най-слабият вариант. Собственикът подписва хартия, снима я и я изпраща, вие правите същото. Договорът съществува, но при спор всяка страна може да твърди, че не е подписала това копие. Ако нямате КЕП, по-добре разменете оригинали по куриер.

Адресната регистрация и декларациите

За адресната регистрация Законът за гражданската регистрация приема документи за ползване на имота, включително договор за наем. Отделно е нужна декларация-съгласие от собственика, която той подава лично или с нотариално заверен подпис (чл. 92). Електронно подписаният договор може да е достатъчен за първото, но не замества второто. За удостоверение за пребиваване на граждани на ЕС също се иска нотариално заверена декларация от собственика.

Затова, ако подписвате от разстояние, уговорете със собственика декларациите още при подписването: той може да ги завери при нотариус там, където е, и да ги изпрати по куриер. Повече в наръчника за адресната регистрация и този за договора като документ.

Протоколът при нанасяне

Ако договорът е подписан от разстояние, приемо-предавателният протокол трябва да бъде направен в деня на нанасянето, на място, със снимки. Той може да бъде подписан и електронно, но описанието на състоянието трябва да е от деня, в който влизате. Без протокол всички щети от предишния наемател могат да бъдат приписани на вас. Повече в наръчника за първата седмица.

Как да се сдобиете с КЕП

Квалифициран електронен подпис се издава от регистрирани доставчици на удостоверителни услуги. Някои издават облачен подпис, който се ползва от телефона и не изисква карта и четец. Таксата е годишна. Ако вече имате КЕП за работа или за електронни услуги на държавата, можете да го ползвате и за договора за наем. Ако собственикът няма, вариантът с размяна на подписани оригинали по куриер остава напълно валиден.

Рисковете при подписване от разстояние

Не превеждайте депозит, преди да сте видели жилището на живо или в реално време на видео.
Проверете в Имотния регистър, че човекът, който подписва, е собственикът или има пълномощно.
Проверете, че подписът с КЕП е на същото име като собственика в регистъра.
Пазете кореспонденцията, в която сте се договорили за условията.
Протоколът при нанасяне също трябва да бъде подписан, дори електронно, в деня на нанасянето.

Наемът от разстояние има отделен наръчник, а проверката на собственика този за справката.

Нашата оценка: електронният подпис при наем

3,3от 5

Оценката на редакцията

КЕП от двете страни е еквивалент на хартиения договор. Обикновеният е-подпис работи, ако го уговорите в договора. Сканираният е последна възможност.

КЕП
Равен на саморъчен подпис в целия ЕС.
Платформи с обикновен е-подпис
Само ако страните са го уговорили.
Сканиран подпис
Слаб при спор.
Адресна регистрация
Декларацията на собственика е отделно.

Плюсове

Подписване без пътуване
КЕП е равен на хартиен

Минуси

Декларациите изискват лично присъствие или нотариус
Сканираното копие е слабо доказателство

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Бюджет, квартал, дата на нанасяне — останалото е наша работа

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете на хазяина преди депозита.

Данните ви не отиват при брокери
Без реклами и без абонамент
Отговор до един работен ден

Заявка — безплатно

Често задавани въпроси

Валиден ли е договор за наем с електронен подпис?

Да. Законът не изисква особена форма за наема. Квалифицираният електронен подпис е равен на саморъчния.

Равен ли е обикновеният електронен подпис на хартиен?

Само ако страните са се уговорили така (ЗЕДЕУУ, чл. 13). Запишете го в договора.

Валиден ли е договор със сканирани подписи?

По принцип да, но при спор доказването е по-трудно.

Мога ли да направя адресна регистрация с договор, подписан с КЕП?

Договорът може да е достатъчен, но декларацията на собственика се подава лично или с нотариално заверен подпис.

Как да проверя подписа с КЕП?

Отворете PDF файла и проверете валидността на подписите в програмата.

Кой оригинал пазя при електронно подписване?

Подписания електронен файл. Отпечатаното копие не е оригинал.

Къде да гледате

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.