Клаузите в договора за наем, които не важат или са спорни

Свобода на договаряне, но с граници

Страните по наема могат да уговорят почти всичко: размера на наема, срока, кой сменя крушките и дали може котка. Границата е в чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и тези, които накърняват добрите нрави. Важно за наемателя е ал. 4: нищожността на отделна клауза не събаря целия договор, когато може да се предположи, че той би бил сключен и без нея. Тоест наемът си тече, а проблемното изречение просто не се прилага.

Има и друг текст, който често се пропуска. Чл. 94 ЗЗД обявява за недействителни уговорките, с които предварително се изключва или ограничава отговорността на длъжника за умисъл или груба небрежност. Ако договорът казва, че хазяинът не отговаря за нищо, дори да е знаел за повредената инсталация, това изречение не го пази.

Пет клаузи, които звучат строго, но не издържат

• „Наемодателят може да влиза по всяко време.“ Наемът ви дава ползването на жилището. Собственикът запазва правото да провери състоянието му, но в разумно време и след уговорка. Влизане без ваше знание, докато сте на работа, е спорно дори при такава клауза. Подробно в наръчника за посещенията на хазяина.
• „Депозитът не се връща в никакъв случай.“ Депозитът е гаранция, а не допълнителен наем. Ако жилището е върнато в добро състояние и сметките са платени, задържането му без основание е неоснователно обогатяване. Клаузата противоречи на самата природа на депозита.
• „Всички ремонти са за сметка на наемателя.“ Чл. 231 ЗЗД разделя ремонтите: дребните поправки от обикновената употреба са за наемателя, а всички други повреди, ако не са причинени виновно от него, са за наемодателя. Спукана щрангова тръба или изгорял бойлер от старост не стават ваши с едно изречение.
• „Наемателят се отказва от всякакви претенции.“ Предварителен отказ от права, които законът ви дава, например при недостатъци на жилището по чл. 230 ЗЗД, е силно спорен. Колкото по-общо е формулиран, толкова по-трудно издържа.
• „Глоба от 50 евро за всеки гост след 22 ч.“ Хазяинът може да уговори брой живущи и забрана за пренаемане. Глоба за посещение на приятел обаче засяга личния живот и ползването, за което плащате. При спор съдът ще преценява дали е неустойка, уговорена извън присъщите ѝ функции.

Нищожността не се обявява от вас и не е повод да спрете да плащате наем. Тя е аргумент в разговора, а при спор се установява от съда.

Кога се прилага Законът за защита на потребителите

Ако хазяинът е обикновен човек, който дава под наем жилището на баба си, отношенията ви се уреждат от ЗЗД. Ако обаче насреща ви е фирма, която отдава жилища като търговска дейност, вие сте потребител и получавате допълнителна защита. Чл. 143 ЗЗП определя неравноправна клауза като уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на двете страни.

Списъкът в ал. 2 е конкретен. Неравноправна е например клауза, която задължава потребителя при неизпълнение да плати необосновано висока неустойка (т. 5), или която позволява на търговеца да задържи платените суми при ваш отказ, без вие да имате същото право срещу него (т. 4). Чл. 146 казва, че неравноправните клаузи са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално, а тежестта да докаже индивидуалното договаряне е на търговеца. Типовият договор, който фирмата дава на всички, по правило не е индивидуално уговорен. Повече за наема от юридическо лице има в наръчника за собственик фирма.

Преди подписа: как да оспорите изречението

1. Ден 1

   Прочетете целия договор на спокойствие, не на огледа. Отбележете всяко изречение с „в никакъв случай“, „по всяко време“, „всички“ и „отказва се“.

2. Ден 1

   Изпратете на хазяина списък с конкретни промени, не общо „не ми харесва“. Например: „влизане след уговорка поне 24 часа по-рано“.

3. Ден 2

   Предложете готов текст. Хазяите рядко спорят с разумна формулировка, особено ако им спестява писането.

4. При отказ

   Решете дали клаузата е повод да не наемете. „Депозитът не се връща“ при хазяин, който отказва да я махне, обикновено казва достатъчно за следващите месеци.

Ако договорът е стандартният ви образец, сравнете го с базовите клаузи в наръчника за договора за боксониера. Там са изреченията, които си струва да има, тук са тези, които си струва да махнете. При конфликт по-късно, писмената ви кореспонденция преди подписа е доказателство за това какво сте искали и двамата.

Ако вече сте подписали

Не паникьосвайте и не спорете за всяко изречение. Повечето проблемни клаузи никога не се прилагат, докато отношенията са добри. Те изплуват при напускането, при голяма повреда или когато хазяинът влезе без предупреждение. Тогава отговорете писмено, цитирайте конкретния член и предложете решение. Ако хазяинът влиза в жилището, без да ви пита, вижте какво можете да направите в наръчника за посещенията.

При спор за депозита или за ремонт аргументът „клаузата е нищожна“ се използва като възражение. Ако хазяинът ви съди за неустойката, вие я оспорвате. Ако той задържи депозита, вие го търсите и твърдите, че клаузата за задържане не важи. За малки суми медиацията е по-бърз път, за по-големи вижте стъпките при спор.

Нашата оценка: спорните клаузи в наема

Често задавани въпроси

Наемите по квартали

Изберете квартал, за да видите разпределението на наемите и какво да проверите на огледа.

• кв. Люлин 7наем €435
• кв. Банишоранаем €425
• кв. Кръстова ваданаем €550
• кв. Оборищенаем €540
• кв. Боровонаем €470
• кв. Редутанаем €400
• кв. Лозенецнаем €500
• кв. Карпузицанаем €500
• кв. Дианабаднаем €420
• кв. Зона Б-5наем €535

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Договор и депозит
• Кога хазяинът може да влиза
• Собственикът е фирма
• Напускане и депозит
• Спор с хазяина
• Медиация вместо съд
• Запис на заповед
• Индексация на наема