Сутеренът и полусутеренът: кога по-ниският наем си струва

Жилище, ателие или склад: какво пише в документите

Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони изброява какво може да се проектира в подземните и полуподземните етажи на жилищна сграда: складови помещения (чл. 103), помещения за отпадъци (чл. 104), обекти за стопански и обслужващи дейности (чл. 105), гаражи (чл. 106) и помещения за общо ползване (чл. 98, ал. 2). Жилищата в чл. 102 са свързани с надземните етажи и подпокривното пространство. Ние не сме намерили норма, която изрично разрешава жилища в полуподземен етаж при ново проектиране.

Това не значи, че всеки полусутерен под наем е незаконен. Много сгради отпреди действащата наредба имат узаконени жилища на такива етажи, а част от „сутерените“ всъщност са първи надземен етаж, когато сградата е на наклонен терен. Решава документът. В нотариалния акт и в кадастралната схема пише предназначението на обекта: жилище, ателие, склад или магазин. Как да го проверите, има в наръчника за имотния регистър, а разликата между жилище и ателие е в отделен наръчник.

Ако обектът е склад или мазе по документи, договорът за наем на „жилище“ е рисков и за двете страни. Попитайте собственика директно какво пише в акта.

Две мерки с ролетка: 2,60 метра и една шеста

Две норми от същата наредба дават добра проверка на огледа, макар да са писани за нови сгради. Първата е светлата височина: в нови жилищни сгради жилищните помещения трябва да са високи поне 2,60 м (чл. 72, ал. 3). Втората е светлината: стаите и кухните трябва да имат пряко странично осветление с площ на прозорците поне 1/6 от площта на дневната и 1/7 от спалнята и кухнята (чл. 113, ал. 1).

За боксониера с 25 м² основна стая това значи около 4 м² прозорци. Полусутеренният прозорец често е 1,2 на 0,6 м, тоест под 1 м², и половината е под нивото на тротоара. Не е въпрос на закон за вас като наемател, а на това как ще се чувствате в декември в 15:00. Вземете ролетка на огледа и измерете.

Колко по-евтино е долу: числата от обявите

От 724 обяви за едностайни в София 52 са на партер. Медианата им е €445 срещу €480 на втори етаж и нагоре, разлика от около €35 на месец. Партерните са и по-малки: медианна площ 39 м² срещу 45 м². На квадратен метър излизат по-скъпи, около €12,4 срещу €11,1. Отстъпката идва от по-малкото жилище, не от по-ниската цена на метър.

Обявите почти никога не казват „сутерен“. Само една от всички изрично пише „полусутерен“: 35 м² в къща в кв. Лозенец за €230. Останалите се крият под думата „партер“, затова етажът трябва да се провери на място. Ако на огледа видите стъпала надолу от входа, сметнете наема като за полусутерен.

Влагата идва отдолу и отстрани

Горният етаж се бори с конденз от прането. Полусутеренът има и друг източник: почвата. Стените, които са в контакт със земята, поемат влага, ако хидроизолацията е стара или я няма. Белите кристали по долната част на мазилката, ронещата се боя на 30–50 см от пода и миризмата на мазе, която не изчезва след проветряване, са знаците.

• Отместете гардероба или леглото от външната стена и погледнете зад тях.
• Помиришете вградените шкафове. Мухълът се усеща там преди да се види.
• Вземете евтин влагомер. Стойности продължително над 60% в стаята са лош знак.
• Попитайте как е отоплението. Студената стена в контакт със земята е най-доброто място за конденз.

Как се води борбата с мухъла, кой плаща изсушаването и кога влагата е основание да напуснете, писахме в наръчника за мухъла и влагата. За проветряването в жилище с малки прозорци има полезни неща в наръчника за въздуха.

Порой, шахта и водата, която се връща

Най-неприятното за ниските етажи не е влагата, а обратната вода. При силен дъжд градската канализация се препълва и водата търси най-ниската точка. Ако сифонът в банята на полусутерена е под нивото на улицата, водата може да излезе оттам. Проверете дали има обратна клапа на канализацията. Попитайте собственика и съседите дали някога е влизала вода и кога. Прозорец, който е под нивото на тротоара, трябва да има шахта с отводняване, а не просто бетонна яма.

Ако все пак се случи, при авария в уличната мрежа се обадете на „Софийска вода“ на 0800 1 21 21, снимайте нивото на водата и съобщете на хазяина в същия час. Застраховката на имущество покрива наводнение само ако рискът е включен в полицата, и често изключва помещения под нивото на терена. Попитайте преди да подпишете.

Прозорецът към краката на минувачите

Сигурността е втората цена на ниския етаж. Прозорецът на нивото на тротоара е лесен за отваряне и през него се вижда всичко в стаята. Решетките са работа на собственика, защото са част от сградата, а пердето или фолиото с матов ефект е ваша работа. Повече за ключалките, вратите и навиците при ниски етажи има в наръчника за сигурността, а за алармата в наръчника за СОТ.

Сметката: спестеният наем срещу изсушителя

В полусутерен изсушителят на въздуха често работи всеки ден, а осветлението свети и денем. Двете струват ток. Калкулаторът сравнява спестения наем с допълнителния разход. Въведете мощността от табелката на изсушителя и колко часа ще работи. Ако сметката излиза около нула, по-ниският наем всъщност не е по-нисък.

Нашата оценка: боксониера в сутерен или полусутерен

Често задавани въпроси

Наемите по квартали

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

• кв. Редутанаем €400
• кв. Модерно предградиенаем €400
• кв. Павловонаем €500
• кв. Овча купел 2наем €495
• кв. Витошанаем €450
• кв. Банишоранаем €425
• кв. Студентски граднаем €447
• кв. Дружба 1наем €500
• кв. Лагеранаем €600
• кв. Карпузицанаем €500

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Мухъл и влага
• Ателие или жилище
• Справка за собственика
• Сигурност
• Въздухът в боксониерата
• Жилище до река
• Мишки и плъхове