Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Наем на боксониера без брокер: колко спестявате и как се прави

Комисионата в София обикновено е между половин и един месечен наем и я плаща наемателят. Показваме колко е това в пари, защо повечето обяви минават през посредник и как да стигнете до собственика сами.

Подай заявка Калкулатор на разходите

Сметката при нанасяне: с брокер и без

Нанасянето в боксониера струва много повече от първия наем. Събрахме трите плащания, които обикновено се изискват в деня на подписа, за три нива на наема: долния край на пазара, медианата и центъра.

Пари при нанасяне (депозит = 1 наем)
Наем	Първи наем + депозит	Комисиона 50%	Комисиона 100%	Общо с брокер (макс.)
€400	€800	€200	€400	€1200
€480	€960	€240	€480	€1440
€560	€1120	€280	€560	€1680

При медианния наем от €480 разликата между „с брокер“ и „без брокер“ е до €480. Ако депозитът е два наема, което не е рядкост в центъра, в деня на нанасяне плащате четири наема. Това е причината много хора да търсят без посредник, дори с цената на повече време.

Един телефон, 591 обяви

Когато преброихме телефонните номера във всички обяви за наем в София (не само едностайни), се оказа, че един-единствен номер стои зад 591 от тях. Още няколко номера имат по стотина. Това са посредници, които публикуват масово, често едно и също жилище по няколко пъти с различни снимки или цени. За наемателя това значи две неща. Първо, пазарът изглежда по-голям, отколкото е: 724 обяви за едностайни не са 724 различни жилища. Второ, ако не филтрирате, повечето ваши обаждания ще отидат при посредници. Частните обяви по нашата оценка са 121, или 16,7%. Как ги разпознаваме и къде са, е описано подробно в боксониера от собственик.

„Без комисиона“: само 18 обяви

Изричното „без комисиона“ се среща в 18 обяви за едностайни. Половината от тях са от агенции, които взимат комисионата от собственика и искат да го кажат ясно. Другата половина са собственици, които искат да се разграничат от посредниците.

Къде се среща „без комисиона“ в обявите за едностайни
Квартал	Обяви „без комисиона“	Всички обяви	Медиана на квартала
кв. Център	4	91	€560
кв. Студентски град	4	120	€447
кв. Зона Б-5	1	6	€535
кв. Лагера	1	7	€600
кв. Изток	1	11	€590
кв. Малинова долина	1	30	€515
кв. Витоша	1	27	€450
кв. Овча купел	1	25	€500
кв. Овча купел 1	1	4	—
кв. Медицинска академия	1	9	€580

Не разчитайте само на тези думи. Много собственици просто не се сещат да ги напишат, а някои посредници ги пишат, защото искат „такса за оглед“ вместо комисиона.

Как стигате до собственика без посредник

Филтър „частно лице“. Сайтовете за имоти имат такава отметка. Не е безгрешна, но изрязва големите агенции.
Проверка на телефона. Копирайте номера в търсачката на сайта. Една-две обяви значи вероятно собственик.
Снимки от телефон, не от фотограф. Агенциите снимат широкоъгълно и с еднакво осветление. Собствениците снимат както могат.
Обяви в квартални групи. Групите на входовете и на кварталите често имат обяви, които никога не стигат до големите сайтове. Бъдете внимателни: там има и измами.
Табели „Дава се под наем“. В панелните квартали още се срещат на прозорците. Обаждането е директно при собственика.
Попитайте съседите. Звучи старомодно, но в блок с 60 апартамента винаги има някой, който знае кой отдава.

Защо собствениците дават жилището на агенция

Струва си да погледнете от другата страна на масата. Собственикът на боксониера в кв. Младост 3 или кв. Люлин 7 често е човек, който живее в друг град или в чужбина, наследил е жилището или го е купил като спестяване. Той не иска да отговаря на трийсет обаждания и да ходи на десет огледа. Агенцията му спестява точно това и обикновено не му взима нищо, защото комисионата я плаща наемателят. Затова изборът „без брокер“ зависи много от квартала. Там, където собствениците живеят наблизо и отдават от години, частните обяви са повече. Там, където жилищата са купени от инвеститори в нови комплекси, почти всичко минава през агенции. Понякога помага да предложите на посредника нещо, което собственикът цени: дълъг срок, по-голям депозит, нанасяне веднага. Тогава той има аргумент да прехвърли комисионата към собственика или да я намали. Има и собственици, които се връщат към агенцията след лош опит с наемател. Един неплатен месец и една счупена пералня са достатъчни. Ако искате да наемете директно от такъв човек, покажете от първия разговор, че сте подреден: знаете какво искате, питате за договор, предлагате протокол. Това често решава повече от цената.

Кога посредникът си заслужава парите

Да бъдем честни: има ситуации, в които комисионата е добра сделка. Ако пристигате в София след седмица и нямате кога да ходите на огледи, посредникът спестява време. Ако не говорите български, добрият брокер превежда и договора, и разговорите със собственика. Ако търсите нещо рядко, например боксониера с куче в центъра, той може да знае жилище, което не е публикувано. Проблемът не е в посредника, а в това, че много от тях не правят нищо от горното. Изпращат ви линк, отключват вратата, взимат половин наем. Ако ще плащате, питайте предварително какво включва услугата: проверка на собствеността, договор, протокол, присъствие при предаване на ключовете.

Ако все пак стигнете до агенция

Питайте за комисионата още при първото обаждане, не на огледа.
Комисионата се договаря. Половин наем вместо цял е нормално искане, особено при дълъг срок.
Не плащайте „такса за оглед“ или „такса за регистрация“. Това не е стандартна практика.
Плащайте комисията срещу фактура или документ, в деня на подписа, не по-рано.
Поискайте договорът да е между вас и собственика, а агенцията само да е посочена като посредник.

Ако посредникът откаже да ви каже кой е собственикът преди подписа, това е знак, че нещо не е наред. Нормалният посредник няма какво да крие: името на собственика стои в договора, който ще подпишете.

Какво губите, когато сте сами

Посредникът, дори лош, върши няколко неща, за които не мислите, докато не ви се наложи. Без него ги поемате вие. Не са сложни, но трябва да се направят, преди да дадете пари.

Проверката на собствеността. Трябва да я направите сами: поискайте документ за собственост и сверете името с личната карта.
Договорът. Собственикът може да няма такъв. Подгответе вие шаблон или използвайте насоките в страницата за договора.
Времето. Частните обяви са малко и изчезват бързо. Търсенето без посредник отнема средно повече седмици.

За огледа използвайте чеклиста, а за самия договор насоките за договор и депозит.

Помощ без комисиона

Спестените пари от комисионата покриват сметките за първите два-три месеца.

Ние не сме посредник. В заявката описвате какво търсите и получавате подбрани обяви с проверени телефони, предимно от собственици. Вие се обаждате, вие договаряте, никой не взима процент от наема ви.

Искате само актуални обяви, без изтекли и без агенции?

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете на хазяина преди депозита.

Отговор до един работен ден
Данните ви не отиват при брокери
Не сме агенция — без комисиона

Подай заявка

Често задавани въпроси

Колко е комисионата на брокер при наем в София?

Обикновено между 50 и 100% от един месечен наем и я плаща наемателят. При медиана €480 за едностаен това са между €240 и €480. Някои агенции взимат комисионата от собственика и тогава пишат „без комисиона за наемателя“. Сумата се договаря.

Колко обяви за боксониери са без комисиона?

Изрично „без комисиона“ пише в 18 от 724 обяви. Отделно 121 обяви изглеждат пуснати от собственици, при които комисиона по правило няма. Общо това е по-малко от една пета от пазара, затова търсенето без посредник отнема повече време. Следете обявите всеки ден и се обаждайте веднага.

Как да разбера дали обявата е от брокер?

Потърсете телефона в сайта за имоти. Ако стои зад много обяви в различни квартали, е посредник. Други сигнали: професионални снимки, референтен номер, текст в трето лице, отговор „ще питам собственика“. Най-сигурно е да попитате директно дали има комисиона и колко е тя, още преди да уговорите час за оглед.

Законно ли е брокерът да иска такса за оглед?

Не мога да дам правна оценка, но такса за оглед не е обичайна практика на пазара в София и няма причина да я плащате. Нормалното е комисионата да се плаща само при сключен договор, срещу документ, в деня на подписа. Ако ви искат пари по-рано, откажете.

Кога си заслужава да наема през агенция?

Когато нямате време за огледи, не говорите български, пристигате от друг град след дни или търсите нещо рядко. Добрият посредник проверява собствеността, подготвя договор и протокол. Ако не предлага нищо от това, а само отключва вратата, комисионата не е оправдана.

Може ли да се договори по-ниска комисиона?

Да, особено при дълъг договор или ако жилището стои празно от известно време. Половин наем вместо цял е нормално искане. Договорете сумата преди огледа и я запишете. Плащайте само срещу документ и само когато договорът с наемодателя е подписан. Никога не превеждайте комисиона предварително по банков път.

Наемите по квартали

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.