Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Партерът с двор: какво наемате и какво само ползвате

„Партер с двор“ звучи като малка къща в града: кафе на тревата, саксии, място за колелото и кучето. В обявите е рядкост, а когато се появи, често се оказва, че дворът не е част от наема, а общо пространство на целия вход, което досега просто никой друг не е ползвал. Тук разглеждаме кой притежава двора в блок и в къща, какво можете да правите на него и колко по-евтин е партерът като цяло.

Търся боксониера Калкулатор на разходите

В блок: дворът е общ, дори когато изглежда ваш

Чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността изброява общите части в сграда с етажна собственост, сред които са земята, на която е построена сградата, и дворът. Всеки собственик на апартамент притежава идеална част от тях. Съдебната практика уточнява, че дворът е обща част по естество само ако собствениците на апартаментите са и собственици на земята; в някои сгради теренът е общински или на друго лице.

Как се ползва дворът, решава общото събрание на етажната собственост. ЗУЕС изрично му дава правомощие да решава използването на общите части и прилежащата площ при възникнали спорове (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „и“). Практиката на ВКС допуска част от незастроения двор да се разпредели за индивидуално ползване, например като паркоместа. Значи „собствен двор“ към партерен апартамент може да означава три неща: решение на общото събрание, отделен имот или просто навик, който никой не е оспорвал.

Поискайте от собственика документа: протокол от общо събрание, нотариален акт или скица. Ако няма такъв, наемате апартамент, а дворът ползвате като всеки друг обитател на входа.

В къща: съсобственици, етажи и разделен двор

В къща с няколко собственици дворът обикновено е съсобствен. Ползването му се решава с мнозинство по чл. 32 ЗС, а когато не може да се образува мнозинство или решението вреди на общата вещ, всеки съсобственик може да поиска районният съд да реши въпроса. На практика в много къщи има неписано разделение: предната градина е на долния етаж, задният двор на горния. Като наемател наследявате това разделение, но не и правото да го оспорвате.

Запишете в договора за наем коя част от двора ползвате и за какво: паркиране, градинка, простор. Ако собственикът живее на горния етаж, уточнете и кой коси тревата и кой плаща водата за поливане. Повече за живота в къща под наем, с отделния вход и съседа хазяин, има в наръчника за боксониерите в къщи.

Колко обяви изобщо имат двор

7обяви съдържат „двор“ или „градина“

3от тях не са за двор

4с реален двор от 724 обяви

Претърсихме описанията на всички 724 обяви за едностайни за думите „двор“ и „градина“. Съвпаденията са 7, но 3 от тях не са за двор: две описват близостта до Зимния дворец, а една е до Борисовата градина. Остават 4: три етажа от къщи и един партер в блок в кв. Павлово с „собствен двор“ за €530. Един от етажите от къща е в кв. Малинова долина.

Партерите изобщо са 52 обяви с медиана €445 срещу €480 на втори етаж и нагоре. Партерът с двор не е по-евтин от средното: единственият пример е над медианата за града от €480. Дворът се плаща, дори когато по закон е общ.

Барбекю, цигара и разговор в 23:00

Дворът под прозорците на целия вход не е ваша тераса. ЗУЕС забранява дейности, които създават безпокойство на другите обитатели над обичайното (чл. 6, ал. 1, т. 4), а правилникът за вътрешния ред често добавя правила за двора: къде може да се пали скара, до колко часа, дали може да се простира. Димът от скарата се качва право в прозорците на първия и втория етаж. Цигарата на пейката под чужд прозорец е най-честата причина за жалби.

Поискайте правилника за вътрешния ред, преди да купите скара или градински мебели.
Часовете за тишина важат и на двора. Разговорът на висок глас в 23:00 се чува до последния етаж.
Не заграждайте и не заключвайте част от общия двор без решение на общото събрание. Това е завземане на общи части (чл. 6, ал. 1, т. 3 ЗУЕС).
Саксиите и малката градинка обикновено не пречат, ако не заемат пътеката и не блокират шахти и кранове.

Кой какво плаща за общите части и как наемателят участва в решенията, има в наръчника за общите части. За шумните съседи над вас вижте наръчника за ремонта у съседа.

Решетки, осветление и вратата към двора

Партерът с двор е най-лесният апартамент за влизане: прозорецът е на човешка височина, а дворът дава прикритие. Решетките са работа на собственика. В някои сгради общото събрание има правила за външния им вид, защото променят фасадата. Сензорна лампа над вратата към двора и навикът да не оставяте открехнат прозорец, когато излизате, вършат половината работа.

Ако обмисляте аларма, сравнението между СОТ с патрул и безжична система е в наръчника за СОТ. Общите съвети за ключалки и врати са в наръчника за сигурността.

Влага, комари и тревата под прозореца

Партерът над неотопляемо мазе има студен под, а стената към двора стои в сянката на храстите и рядко изсъхва. Поливането на тревата до основата на сградата влошава нещата. Попитайте собственика дали някога е имало мухъл в долната част на стените и погледнете зад мебелите. Как да различите влага от почвата от конденз, има в наръчника за влагата.

Комарите са цената на зеленината. Мрежите на прозорците са най-евтината защита. Ако рамката изисква пробиване, поискайте съгласие от собственика или изберете мрежа с лепяща лента. Застоялата вода в саксии и кофи е мястото, където комарите се размножават, затова я изливайте.

Кучето на партера: удобство с правила

Дворът изглежда идеален за куче, но общият двор не е място, където кучето може да тича без надзор. ЗУЕС задължава обитателите да спазват изискванията при отглеждане на животни и да не безпокоят другите (чл. 6, ал. 1, т. 6). Почиствате след кучето веднага, а ако някой от входа има малки деца, разговорът за двора ще започне от вас. Регистрацията и таксата за кучето в София са в отделен наръчник, а договарянето с хазяина за домашен любимец в наръчника за любимците.

Нашата оценка: партерна боксониера с двор

2,3от 5

Оценката на редакцията

Рядка и приятна находка, но дворът в блок почти винаги е общ. Плащате за усещане за собствено място, което законът не ви гарантира без решение на общото събрание.

Наличност
Само 4 от 724 обяви за едностайни имат реален двор.
Яснота на правата
Зависи от решение на ОС, нотариален акт или неписан навик.
Качество на живот
Зелено, удобно за колело и куче, без стълби.
Сигурност и влага
Ниският етаж има и двата проблема.

Плюсове

Място навън без стълби
Подходящ за куче и колело

Минуси

Дворът е общ, освен ако има документ
Повече шум, влага и риск от влизане

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Спестете си месец в скролване на обяви

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете на хазяина преди депозита.

Ориентир за наема в района
Не сме агенция — без комисиона
Собствениците също могат да пишат

Искам подбрани обяви

Често задавани въпроси

Мой ли е дворът пред партерния апартамент?

В блок дворът е обща част по чл. 38 ЗС, ако собствениците на апартаментите притежават и земята. Може да ви е предоставен за ползване с решение на общото събрание. Поискайте документа.

Може ли да сложа скара на двора?

Зависи от правилника за вътрешния ред. Без правило в него пак важи забраната да се създава безпокойство над обичайното (чл. 6, ал. 1, т. 4 ЗУЕС), а димът стига до горните прозорци.

Мога ли да оградя част от двора?

Не без решение на общото събрание. Заграждането на обща площ е завземане на общи части, забранено от чл. 6, ал. 1, т. 3 ЗУЕС.

Колко обяви за едностайни с двор има в София?

В нашата извадка от 724 обяви само 4 описват реален двор. Думата „двор“ се среща в още 3, но там става дума за Зимния дворец или Борисовата градина.

По-евтин ли е партерът?

Медианата за партер е €445 срещу €480 за горните етажи, но партерните жилища са и по-малки. Партерът с двор обикновено не е по-евтин.

Кой коси тревата?

В блок това е поддръжка на общите части и се решава от етажната собственост. В къща го уговорете в договора за наем.

Къде да гледате

Изберете квартал, за да видите разпределението на наемите и какво да проверите на огледа.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.