Годината на строеж и какво значи за вас като наемател
Шест периода, шест вида сгради
| Период | Обяви | Медиана €/м² | Медианна площ | Медиана етажи |
|---|---|---|---|---|
| до 1959 | 22 | €4546 | 31 м² | 5 |
| 1960–1979 | 59 | €2664 | 45 м² | 8 |
| 1980–1989 | 168 | €2759 | 45 м² | 8 |
| 1990–2009 | 86 | €2896 | 43 м² | 6 |
| 2010–2025 | 182 | €3020 | 46 м² | 7 |
| 2026 и в строеж | 374 | €2463 | 46 м² | 6 |
Най-старите сгради, до 1959 г., са малко (22 обяви), с най-малки жилища (медиана 31 м²) и най-скъпи на квадрат: €4546. Това не е заради сградите, а заради адреса. Повечето са в центъра и около него. В тях е и нещото, което не се вижда на снимка: дървени греди, стари тръби и често липсващ асансьор.
60-те, 70-те и 80-те: панел и ЕПК
Периодът 1960–1989 е най-големият в стария фонд: 227 обяви. Медианата е осем етажа, а 206 от тях са в сгради с шест или повече етажа. Това са едропанелните блокове и монолитните блокове с едроплощен кофраж (ЕПК) в кв. Младост 4, кв. Люлин 5, кв. Дружба 1 и Редута. Площта на едностайния е около 45 м², разпределението е познато: малко антре, баня с тоалетна, стая и кухня или кухненски бокс.
За наемателя ключовото е дали блокът е саниран. Несанираният панел е студен през зимата и горещ през лятото, фугите между панелите пропускат влага, а тръбите и щрангове често са от строителството. Санираният блок е друго жилище, за което има отделен наръчник.
Нормите от 1987 г.
След земетресението в Стражица през 1986 г. в България са въведени по-строги противоземетръсни норми от 1987 г. Сградите, проектирани преди тях, са смятани за по-ниско сеизмично натоварване. Това не значи, че са опасни. Значи, че състоянието им зависи повече от поддръжката и от това дали някой е пробивал носещи стени при ремонт.
- Пукнатини по стените на стълбището, особено диагонални.
- Премахнати стени между стая и кухня в стар блок: питайте дали има разрешение.
- Магазини на партера с изрязани витрини в носещи стени.
- Течове от покрива и по фугите, които разяждат арматурата.
Повече за риска и за това какво да правите при трус в наръчника за земетресенията. Действащата наредба за проектиране в земетръсни райони е от 2007 г. и се прилага и при основни ремонти и преустройства.
1990–2025 и новото строителство
Сградите от 1990–2009 г. (86 обяви) са пъстра група: от тухлени кооперации в Лозенец до първите затворени комплекси. Медианата е €2896 на м². Сградите от 2010–2025 г. (182 обяви) са най-скъпи след старите в центъра: €3020 на м². Обикновено имат топлоизолация, асансьор, нови инсталации и по-големи общи части, което прави площта в обявата по-голяма от тази, която ползвате. Вижте наръчника за реалната площ.
Обявите за сгради, завършени през 2026 г. или още в строеж, са 374, с медиана €2463 на м². Те ще станат боксониери под наем в следващите години. Ако сте първият наемател в такава сграда, вижте какво да очаквате: от прах по стълбището до недовършени общи части.
Как да разберете годината
- Обявата
Някои обяви за наем я пишат. Ако е посочено „ново строителство“, питайте за коя година е разрешението за ползване.
- Табелата
На входа на много нови сгради има табела с инвеститора и годината. В старите блокове понякога е изписана на фасадата.
- Собственикът
В удостоверението за данъчна оценка има година на построяване. Нотариалният акт често я споменава.
- Кадастърът
В КАИС на Агенцията по геодезия, картография и кадастър проверете записа на сградата: етажност и предназначение, понякога и година.
- Съседите
Домоуправителят или възрастните съседи обикновено знаят точно кога е строен блокът.
Какво значи годината за сметките и удобството
Стара сграда (до 1989)
- По-нисък наем извън центъра
- По-високи сметки без саниране
- Често без асансьор под шест етажа
- Стари щрангове и ел. табло
Нова сграда (след 2010)
- По-висок наем на м²
- Изолация и по-ниски сметки за отопление
- Асансьор и по-високи такси за поддръжка
- Гаранционни дефекти първите години
Енергийният клас казва повече за сметките от годината сама по себе си. Ако собственикът има енергиен сертификат, поискайте го; повече в наръчника за сертификата.
Нашата оценка: годината на строеж
Оценката на редакцията
Годината казва много за изолацията, инсталациите и асансьора, но поддръжката и санирането решават повече от самата цифра.
- Информация в обявите за наем
Рядко е посочена.
- Стари сгради в центъра
Най-скъпи на м² (€4546), с остарели инсталации.
- Панел и ЕПК
Добри, ако са санирани и поддържани.
- Ново строителство
Изолация и асансьор срещу по-висок наем.
Плюсове
- Годината се проверява лесно
- Саниран панел е добър компромис
Минуси
- Преди 1987 г. по-ниски сеизмични норми
- Старите инсталации остават скрити
Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.
Спестете си месец в скролване на обяви
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и тези на агенции, които само събират контакти. Получавате кратък списък с реални варианти и честен ориентир за наема.
- Предимно от собственици
- Не сме агенция — без комисиона
- Боксониера, гарсониера или студио
Често задавани въпроси
Как да разбера годината на строеж на блока?
От обявата, табелата на входа, данъчната оценка при собственика, кадастъра или съседите.
Опасни ли са сградите отпреди 1987 г.?
Не непременно. Проектирани са по по-ниски сеизмични норми, затова поддръжката и ненарушените носещи стени са важни.
Колко са едностайните по години в София?
От 891 обяви за продажба с година 227 са от 1960–1989 г., 182 от 2010–2025 г. и 374 от 2026 г. или в строеж.
Защо старите жилища в центъра са скъпи на м²?
Заради адреса. Медианата е €4546 на м² при площ около 31 м².
Какво е ЕПК?
Монолитни блокове, излети с едроплощен кофраж, строени главно през 70-те и 80-те години, наред с панелните.
Новата сграда винаги ли е по-добра за наемател?
По изолация и асансьор обикновено да, но наемът и таксите са по-високи, а в първите години има дефекти.
Наемите по квартали
Изберете квартал, за да видите разпределението на наемите и какво да проверите на огледа.
- кв. Люлин 4наем €400
- кв. Студентски граднаем €447
- кв. Малинова долинанаем €515
- кв. Зона Б-5наем €535
- кв. Центърнаем €560
- кв. Медицинска академиянаем €580
- кв. Банишоранаем €425
- кв. Младост 4наем €549
- кв. Симеоновонаем €520
- кв. Манастирски ливадинаем €550
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →
Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.