Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Когато хазяинът не отговаря: ремонт, покана и наем

Бойлерът тече, а собственикът е в Германия и не вдига. Или живее в София, но от три седмици чете съобщенията и мълчи. Наемателят остава с повреда, която не е негова, и с въпроса дали може да я поправи сам. Може, но по определен ред. Ето какво дават чл. 230 и 231 от ЗЗД, как да го докажете и кога да не бързате.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Правото да поправите сами

Чл. 231, ал. 2 от ЗЗД казва, че поправките на повреди, които не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако той не ги извърши, наемателят има правата по чл. 230, ал. 2: да иска поправка, съразмерно намаление на наема или да развали договора, както и обезщетение, когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Последното изречение на ал. 2 е най-практичното: ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността ѝ срещу наема.

„С грижата на добър стопанин“ значи разумен майстор, разумна цена, без подобрения. Ако бойлерът е изгорял, слагате бойлер от същия клас, не по-голям и по-скъп. За разпределението на ремонтите изобщо вижте наръчника за ремонтите.

Редът, който ви пази

Веднага
Ограничете щетата: спрете водата или тока, снимайте. Чл. 233, ал. 2 ЗЗД ви задължава да съобщите незабавно за повредата.
Същия ден
Пишете на хазяина по всички канали: чат, имейл, SMS. Опишете повредата и поискайте отговор в разумен срок.
2–3 дни
Ако мълчи, изпратете писмена покана с конкретен срок и предупреждение, че ще поправите сами за негова сметка.
След срока
Вземете оферта, ако може две. Поправете с фактура или касова бележка на ваше име.
Следващия наем
Изпратете писмено изявление за прихващане с копие на документите и платете разликата.

При авария, която не чака (тече в съседите отдолу, искри от контакт), първо действате, после пишете. Какво да правите в първите минути има в наръчника за аварии.

Писмената покана: какво да съдържа

Кой и къде. Вашето име, адресът на жилището, датата на договора.
Какво. Повредата, кога сте я открили и кога сте я съобщили първия път.
Срок. Конкретна дата, до която очаквате поправка или отговор. За бойлер или течащ смесител няколко дни са разумни.
Последица. Че след срока ще възложите поправката сами и ще прихванете стойността срещу наема по чл. 231, ал. 2 ЗЗД.
Как. Имейл и чат, а ако има съмнение, че ще отрече, препоръчано писмо с обратна разписка до адреса от договора или нотариална покана.

Поканата не е заплаха, а доказателство, че сте дали възможност. Без нея прихващането изглежда като самоуправство.

Кога да не прихващате сами

Прихващането е разумно

Повредата е ясна и не е по ваша вина
Сумата е малка спрямо наема
Имате снимки, покана и фактура
Ремонтът не може да чака

По-добре не

Хазяинът твърди, че вие сте я причинили
Сумата е повече от един-два наема
Договорът изисква съгласие за ремонти
Повредата е в общите части на блока

Прихващането става с изявление до другата страна (чл. 104 ЗЗД) и е възможно, когато вземането ви е изискуемо и ликвидно (чл. 103). Ако хазяинът оспорва вината или сумата, вашето вземане вече не е безспорно и неплащането на наема може да бъде представено като забава. Тогава плащате наема изцяло и търсите сумата отделно. Повредите в общите части са въпрос на етажната собственост, не на хазяина ви.

Наемът, когато няма на кого да го дадете

Плащайте по банкова сметка, дори ако досега сте давали в брой. Преводът с основание „наем за месец...“ е най-доброто доказателство, както обясняваме в наръчника за плащането. Ако хазяинът е закрил сметката си или отказва да приеме парите, чл. 97 от ЗЗД позволява на длъжника да остави паричната сума за пазене в банка по местоизпълнението и без разрешение от съда. Това е крайна мярка, но показва, че не сте в забава.

Ако собственикът е в чужбина за дълго, поискайте да посочи пълномощник в София, който да приема наема и да решава ремонти. Как се проверява такова пълномощно има в наръчника за пълномощника. Ако мълчанието продължава месеци, а повредите се трупат, правото да развалите договора по чл. 230, ал. 2 също е налице; тогава вижте наръчника за спора.

Нашата оценка: хазяин, който не отговаря

3,5от 5

Оценката на редакцията

Законът дава на наемателя реално средство: поправка и прихващане. Работи само ако редът е спазен и сумата е безспорна.

Правна защита
Чл. 231, ал. 2 ЗЗД изрично позволява прихващане.
Доказване
Иска покана, снимки и фактура.
Риск
Голям, ако хазяинът оспори вината.
Практичност
За бойлер и смесител работи добре.

Плюсове

Не чакате с повредата месеци
Разходът се връща чрез наема

Минуси

Спорна вина прави прихващането рисковано
Иска дисциплина с документите

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Бюджет, квартал, дата на нанасяне — останалото е наша работа

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете на хазяина преди депозита.

Данните ви не отиват при брокери
Само актуални обяви
Без реклами и без абонамент

Търся боксониера

Често задавани въпроси

Мога ли да поправя повредата сам и да не платя наема?

Можете да прихванете стойността на поправката срещу наема (чл. 231, ал. 2 ЗЗД), ако повредата не е по ваша вина и хазяинът не я е поправил. Разликата до пълния наем се плаща.

Трябва ли да уведомя хазяина първо?

Да. Чл. 233, ал. 2 ЗЗД ви задължава да съобщите незабавно за повредите. Писмената покана със срок е доказателството, че сте дали шанс.

Как се прави прихващане?

С писмено изявление до хазяина (чл. 104 ЗЗД), в което посочвате сумата и прилагате фактурата.

Хазяинът е в чужбина и няма сметка тук. Как плащам?

По банкова сметка, която той посочи. Ако отказва да приеме плащане, чл. 97 ЗЗД позволява сумата да се остави за пазене в банка.

Мога ли да прекратя договора заради неотговарящ хазяин?

Ако повредата не се поправя, чл. 230, ал. 2 ЗЗД дава право да развалите договора. Направете го писмено и след покана.

Кога е по-добре да не прихващам?

Когато хазяинът твърди, че вие сте причинили повредата, или сумата е голяма. Тогава платете наема и търсете сумата отделно.

Къде да гледате

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.