Наемате от роднина или приятел: как да не развалите отношенията

Защо договор, щом сте роднини

Защото договорът не е знак на недоверие, а памет. След две години никой не помни дали сметката за парното е включена, кой плаща таксата за входа и докога е уговорено. Договорът отговаря на тези въпроси, преди да станат спор на семейната маса.

• Други роднини. Имотът може да е съсобствен или да бъде наследен. Братовчедите не са присъствали на уговорката ви с леля.
• Продажба. Ако собственикът продава, писменият договор определя колко време имате. Без него позицията ви е най-слаба.
• Адресна регистрация. За настоящ адрес собственикът обикновено подава съгласие, а договорът улеснява процедурата.
• Данъци. Ако се плаща наем, той е доход на собственика и се декларира. Ако не се плаща, по-добре да е ясно, че ползването е безплатно.
• Доказателство за вас. Банка, работодател или администрация може да поиска документ, че живеете законно на адреса.

Договорът може да е кратък, една-две страници. Шаблон и списък с задължителните точки има в наръчника за договор за наем.

Три начина: безплатно, символично, пазарно

В семейството на практика се срещат три варианта. Всеки има смисъл, но всеки води до различни последици за данъка, за наследството и за отношенията.

Безплатното ползване се урежда като заем за послужване (чл. 243 ЗЗД): собственикът дава вещта за временно безвъзмездно ползване. Това е честна форма, когато никой не иска пари, но защитата на ползвателя е по-малка. Символичният наем е най-честият компромис. Пазарният наем е за случаите, когато за собственика жилището е доход, на който разчита. За сравнение, медианата за едностаен в нашето преброяване е €480, а в кв. Лозенец е €500.

Символичният наем и данъкът

Наемът е облагаем доход на собственика физическо лице. Облагаемата сума е наемът минус 10% нормативно признати разходи, а ставката е 10%, тоест ефективно около 9% от получения наем. Подробно е описано в наръчника за данък върху наема. Наемателят физическо лице не удържа и не декларира данъка вместо собственика.

При символичен наем €150 данъкът е около €162 годишно. Това е малка сума и е разумно да се декларира, защото банковите преводи с основание „наем“ се виждат. Ако не се плаща нищо и ползването е безплатно, доход от наем няма. Дали ниският наем между роднини може да бъде оспорен от НАП като неотговарящ на пазарния, е въпрос, на който не даваме общ отговор. Ако сумата е много под пазара и собственикът се притеснява, нека попита в НАП или счетоводител.

Данък сгради и такса смет са отделна тема. Дали отдаването под наем променя облекченията на собственика, проверете в отдела за местни данъци на общината. Вижте и наръчника за данък сгради и такса смет.

Наследяване, продажба, съсобственост

Тук семейните наеми най-често се объркват. Ако собственикът почине, наемният договор не изчезва: наследниците встъпват в правата му и са обвързани от договора. Какво следва на практика е описано в наръчника за починал собственик. При безплатно ползване положението ви е по-несигурно, защото такова ползване по-лесно се прекратява от новите собственици.

Ако собственикът продаде жилището, защитата ви зависи от това дали договорът е вписан или има достоверна дата. Подробностите са в наръчника за продажба на наета боксониера. Когато имотът е на няколко души, например на леля ви и на баща ви, договорът е добре да е подписан от всички или поне със съгласието им. Как работи наемът при няколко собственици е разгледано в отделен наръчник.

Ако собственикът е възрастен човек, има и друг слой: здраве, пълномощници, грижа. В наръчника за възрастен хазяин има практични съвети и за тази ситуация.

Как да говорите за пари

Най-трудното в семейния наем е, че никой не иска да е първият, който споменава сумата. Предложете я вие. Кажете колко можете, колко е пазарната цена и какво предлагате в замяна на разликата: поддръжка, ремонт на банята, грижа за жилището. Така разговорът става размяна, а не услуга.

1. Сума и падеж

   Конкретна сума и ден от месеца. „Колкото можеш“ води до неловкост всеки месец.

2. Сметки

   Кой плаща ток, вода, парно, вход. Най-чисто е партидите да са на ваше име или да плащате по фактура.

3. Ремонти

   Кой поема дребните поправки и кой големите. Счупеният бойлер е най-честият семеен спор.

4. Преглед

   Дата веднъж годишно, на която сумата се преразглежда. Тогава повишението не е изненада.

5. Изход

   Предизвестие и за двете страни, например един-два месеца. Тогава никой не се чувства изгонен.

Ако плащате символична сума, а собственикът би могъл да вземе €480 от непознат, разликата е реален подарък. Кажете го на глас. Хората, които признават, че получават услуга, рядко имат проблем с роднините си. Ако родител вместо това гарантира наема ви при чужд хазяин, вижте наръчника за поръчител.

Когато нещата се развалят

Понякога роднинският наем трябва да приключи: собственикът има нужда от жилището, отношенията са се влошили или вие сте намерили друго. Договорът с ясно предизвестие прави този момент обикновен. Без договор той често се превръща в разговор за всичко неказано през годините.

Ако трябва да излезете, третирайте преместването като всяко друго: протокол, отчитане на уредите, връщане на ключовете. Практичната страна е описана в наръчника за смяна на квартира. Ако търсите заместващо жилище наблизо, квартали като кв. Редута и кв. Борово имат по-умерени наеми от кв. Изток.

Нашата оценка: наем от роднина или приятел

Често задавани въпроси

Къде да гледате

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

• кв. Лозенецнаем €500
• кв. Манастирски ливадинаем €550
• кв. Боровонаем €470
• кв. Редутанаем €400
• кв. Изтокнаем €590

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Ако собственикът почине
• Собственикът продава
• Данък върху наема
• Адресна регистрация
• Няколко собственици
• Живеете безплатно
• Родителите помагат