Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Данъкът върху наема: правилата за собственика и какво значат за вас

Повечето наематели не мислят за данъка на собственика, а повечето собственици предпочитат наемателят да не мисли. Но правилата влияят на договора, на начина на плащане и на това дали ще получите разписка. Ето как работи данъкът върху наема по ЗДДФЛ, обяснено и за двете страни.

Търся боксониера Калкулатор на разходите

Правилата накратко

Облагаемият доход е наемът минус 10% нормативно признати разходи (ЗДДФЛ чл. 31).
Ставката е 10%, тоест ефективно около 9% от получения наем.
Авансовият данък се внася от собственика до края на месеца след всяко тримесечие, без четвъртото (чл. 67).
Годишната декларация се подава от 10 януари до 30 април, когато се доплаща и разликата (чл. 53 и 67).
Отстъпката 5% от данъка, ако декларацията е подадена електронно и данъкът е платен до 31 март, при определени условия (чл. 53).
Ако наемателят е фирма тя удържа и внася авансовия данък вместо собственика (чл. 44). Вижте наръчника за фирмения наем.

Текстът е информационен и не замества консултация с юрист или счетоводител за конкретния случай.

Сметката

Калкулатор: данък върху наема

Месечен наем€Месеци с наемател през годината

Наем за годината—

Данък за годината—

Авансов данък на тримесечие—

Ефективна ставка—

Опростена сметка за физическо лице с един имот. Други доходи и облекчения могат да променят годишния резултат.

За боксониера с медианния наем от €480 данъкът е около €518 годишно. Не е малко, но е предвидимо. Повечето собственици, които декларират, го включват в цената от самото начало.

Какво значи това за наемателя

Наемателят физическо лице няма задължение да удържа или да декларира данъка на собственика. Ако собственикът не декларира, отговорността е негова. Но недеклариран наем обикновено идва с три неща, които засягат вас: няма писмен договор или договорът е с по-ниска сума, плащането е в брой без разписка, и собственикът не иска адресна регистрация, за да няма следа. Всяко от тях отслабва позицията ви, ако нещо се обърка.

Деклариран наем

Писмен договор с реалната сума
Плащане по банков път
Адресна регистрация без проблем
Ясни права при спор

Недеклариран наем

Договор с по-ниска сума или без договор
Пари в брой
Отказ от адресна регистрация
Трудно доказване при спор за депозит

Повече за риска при наем без договор има в отделния наръчник.

За собственика: защо да декларира

Банковите преводи от наемателя оставят следа, която НАП може да види.
При спор с наемателя писменият договор и декларираният доход са най-силните доказателства.
Доходът от наем се отчита при кандидатстване за кредит или за доказване на доходи.
Данъкът е около 9% от наема и може да се включи в цената.

Ако обмисляте да отдадете боксониера, вижте наръчника за собственици и сметката за доходността.

Няколко имота и съсобственост

Ако собственикът има няколко жилища под наем, доходите от всички се събират в една годишна декларация, а авансовият данък се смята за всеки наем. При съсобственост, например жилище на двама съпрузи или на наследници, всеки декларира своята част от наема според дела си. Затова в договора е полезно да е ясно кой получава наема: ако го получава само единият, а собствениците са двама, уредете го писмено помежду им.

За наемателя това има едно практично следствие: ако собствениците са няколко, преводът трябва да отива по сметката, посочена в договора. Ако указанието се промени, поискайте го писмено от всички. Как се проверява кой е собственик има в наръчника за справката в Имотния регистър.

Разходите, които не се приспадат

Нормативно признатите 10% са всичко, което физическото лице може да приспадне от наема. Ремонтите, мебелите, лихвите по кредита и застраховката не се приспадат отделно, колкото и големи да са. Затова при голям ремонт някои собственици предпочитат да отдават чрез фирма, където разходите се отчитат различно. Това е избор със свои плюсове и минуси, за който е нужен счетоводител, не наръчник за наематели.

За наемателя е важно само едно: ако собственикът е фирма или е регистриран по ДДС, наемът може да е с фактура и с различни правила. Ако наемателят е фирма, тя удържа данъка, както е обяснено в наръчника за фирмения наем.

Календарът на собственика

Срокове по ЗДДФЛ за доход от наем от физическо лице
Срок	Какво
До 30 април	Авансов данък за първото тримесечие; годишна декларация и доплащане за предходната година
До 31 март	Подаване и плащане за 5% отстъпка, при условията на чл. 53
До 31 юли	Авансов данък за второто тримесечие
До 31 октомври	Авансов данък за третото тримесечие
Четвърто тримесечие	Без авансов данък, урежда се с годишната декларация

Нашата оценка: данъкът върху наема

4,0от 5

Оценката на редакцията

Около 9% от наема за собственика, никакво задължение за наемателя физическо лице. Декларираният наем дава на двете страни писмен договор и доказателства.

Размер
Ефективно около 9% от наема.
Сложност за собственика
Тримесечни аванси и годишна декларация.
Задължение за наемателя
Няма, ако наемателят е физическо лице.
Ползи от декларирането
Договор, банков превод, регистрация.

Плюсове

Предвидим данък
5% отстъпка при ранно подаване

Минуси

Тримесечни плащания
Недекларираният наем вреди и на наемателя

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Бюджет, квартал, дата на нанасяне — останалото е наша работа

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете на хазяина преди депозита.

Две минути за попълване
Предимно от собственици
Ориентир за наема в района

Искам подбрани обяви

Често задавани въпроси

Колко е данъкът върху наема на апартамент?

Десет процента върху 90% от наема, ефективно около 9% от получения наем (ЗДДФЛ чл. 31 и 48).

Кога се плаща авансовият данък върху наема?

До края на месеца след всяко тримесечие, без четвъртото (ЗДДФЛ чл. 67).

До кога се подава годишната декларация?

От 10 януари до 30 април (ЗДДФЛ чл. 53).

Трябва ли наемателят да плаща данъка на собственика?

Не, ако наемателят е физическо лице. Ако е фирма, тя удържа авансовия данък.

Има ли отстъпка за ранно плащане?

Да, 5% при електронно подаване и плащане до 31 март, при условията на чл. 53.

Защо собственикът не иска да ми направи адресна регистрация?

Понякога защото не декларира наема. Това е риск и за вас.

Наемите по квартали

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.