Как да отдадете боксониера под наем: от цената до данъка

Цената: започнете от площта, не от съседа

Най-честата грешка, която виждаме, е цена по слух: „съседката взима €550“. Съседката може да има по-голямо жилище, нов ремонт или да чака наемател от три месеца. По-сигурен ориентир е медианата за вашата площ. Медианата е средното по ред число: половината обяви са под нея, половината над нея.

Боксониера от 30 до 39 кв.м има медиана €440, от 40 до 49 кв.м €499, от 50 до 59 кв.м €525. Забележете, че цената на квадратен метър пада с площта: малкото жилище е по-скъпо на квадрат, но по-евтино като обща сума, а наемателите гледат общата сума. Типичният диапазон в таблицата е между долната и горната петина на обявите. Ако сте над горната граница, трябва да имате причина, която се вижда на снимките.

След площта идва кварталът. В кв. Център медианата е €560, в кв. Студентски град €447, в кв. Малинова долина €515. Страниците на кварталите показват и диапазона, и колко обяви има в момента, тоест колко конкуренти имате.

Къде се струпват обявите

299 от 724 обяви, или 41,3%, са между €400 и €499. Това е гъстата зона, в която наемателят сравнява десетки предложения едно до друго. Ако жилището ви е средно, ще го дадете в нея, но ще се конкурирате със снимки и с бързина на отговора. Над €550 обявите са по-малко и чакат по-дълго.

Едно наблюдение за кръглите цени: 400 обяви, тоест 55,2%, са на кратно на 50, например €450 или €500. Наемателите филтрират по горна граница, най-често кръгла. Цена от €505 изпада от филтъра „до €500“, а €499 остава в него. Повече за цените вижте в нашия обзор на наемите.

Поправките нагоре и надолу

Парното от „Топлофикация“ е плюс в очите на наемателя: обявите с ТЕЦ имат медиана €500, а тези с локално отопление €431. Групата с локално отопление е малка, само 35 обяви, затова приемете разликата като ориентир, а не като правило. Партерът и първият етаж стоят с около €20 под жилищата в по-високите сгради. Ремонтът, климатикът, пералнята и съдомиялната се виждат на снимките и вдигат цената повече от всяка дума в текста.

Ако се колебаете дали да освежите жилището преди обявата или да оставите наемателя да го направи срещу отстъпка, сметката е в наръчника за нисък наем срещу ремонт. Мебелите и вещите, които смятате да оставите, уговорете предварително, иначе стават повод за спор. Как го виждат наемателите, описахме във вещите на хазяина.

Снимки и текст на обявата

Снимките продават огледа, текстът продава обаждането. На снимките, които разглеждаме всеки ден, най-честите грешки са тъмни кадри вечер, неоправено легло и банята, снимана от прага. Снимайте сутрин или по обяд, с отворени завеси, от ъгъла на стаята, така че да се вижда колкото може повече. Една снимка на плана или на ръчна скица с размерите спестява половината въпроси.

• Площ, етаж от колко, има ли асансьор. Наемателите филтрират по тях.
• Отопление: ТЕЦ, климатик или газ, и колко е била сметката през зимата.
• Какви сметки се плащат отделно и колко е таксата за входа. Ако включвате сметките в наема, обяснете как, както в наръчника за наем с включени сметки.
• Обзаведено ли е и с какво: пералня, хладилник, легло с размер.
• Минимален срок на договора, депозит, домашни любимци да или не.
• Кога може да се нанесе човек. Свободно „от днес“ и „от 1 ноември“ привличат различни хора.

Пишете като човек, не като агенция. „Тиха боксониера с изглед към двора, на пет минути от метростанцията“ работи по-добре от „луксозно жилище с първокласно местоположение“. Езикът на обявите и какво разбират наемателите под всяка дума сме събрали в речника на обявите. Сезонът има значение: през септември студентите търсят масово, а през декември пазарът е най-тих. Кога наемателите търсят най-активно, вижте в наръчника кога да търсите.

С агенция или сами

Поне 48,3% от обявите в нашето преброяване са от агенции или посредници, съдейки по текста на описанието. Това е долна граница, защото не всички се представят. С други думи, всяка втора обява, с която се конкурирате, е подготвена от някой, който го прави професионално.

Пълното управление, при което фирма събира наема и вика майстори, е отделна услуга с месечна такса. Плюсовете и капаните описахме в наръчника за фирмите за управление.

Подбор на наемател

1. Обаждане

   Питайте кой ще живее, от кога, за колко време и с какво се занимава. Двеминутен разговор отсява половината.

2. Оглед

   Показвайте жилището лично. Обърнете внимание на точността и въпросите. Добрият наемател пита за сметките и съседите.

3. Проверка

   Документ за самоличност при подписа. За доходите не е нужен документ, но един разговор за работата казва много.

4. Договор

   Писмен, с протокол, депозит и срок. Без договор не давайте ключ.

5. Нанасяне

   Снимки на всичко, показания на уредите, преписване на партидите, ако е уговорено.

Подбирайте по платежоспособност и по поведение, не по произход, религия или семейно положение. Изисквания като „само за българи“ в обява могат да бъдат дискриминация по закона и вредят на обявата. Как изглежда подборът от другата страна, разказахме в наръчника как ви избира хазяинът. За партидите за ток, вода и парно и кой на чие име ги води вижте наръчника за партидите.

Данъкът: около 9% от наема

Доходът от наем на физическо лице се облага по Закона за данъците върху доходите на физическите лица. От наема се признават 10% нормативни разходи, а върху останалото се плаща 10% данък. Ефективно това са около 9% от получения наем. От €480 на месец това е около €43.

Когато наемателят е физическо лице, вие сами внасяте авансов данък на тримесечие, а в годишната данъчна декларация, която се подава до 30 април на следващата година, се изравнява. Когато наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице, той удържа авансовия данък при плащането и вие получавате по-малко пари в ръка. Срокове, образци и изключения проверете в НАП или при счетоводител, защото те се уточняват всяка година.

Текстът е информационен и не замества консултация с юрист, счетоводител или НАП за конкретния случай.

Нашата оценка: колко трудно е да отдадете боксониера в София

Често задавани въпроси

Къде да гледате

Числата по-долу са медианният наем на едностайно жилище; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

• кв. Студентски граднаем €447
• кв. Центърнаем €560
• кв. Лозенецнаем €500
• кв. Малинова долинанаем €515
• кв. Овча купелнаем €500
• кв. Витошанаем €450
• кв. Манастирски ливадинаем €550
• кв. Младост 4наем €549
• кв. Люлин 7наем €435

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

• Доходност от боксониера
• Договор и депозит
• Фирма управлява жилището
• Речник на обявите
• Как да ви избере хазяинът
• Данък върху наема
• Ремонт преди отдаване