Обновено 26 септември 2026 г. · 724 обяви в преброяването

Приемо-предавателният протокол: листът, който връща депозита

Договорът казва колко плащате. Протоколът казва в какво състояние сте получили жилището, а това е въпросът, по който се спори при напускане. Законът тук не е на страната на наемателя без хартия: според чл. 233 от Закона за задълженията и договорите, докато не се докаже противното, се приема, че вещта е била получена в добро състояние. Всяка драскотина, която не е записана при влизане, по презумпция е ваша. Затова протоколът се пише в деня, в който взимате ключовете, а не седмица по-късно.

Търся боксониера Калкулатор на разходите

Защо презумпцията работи срещу вас

Член 233, ал. 1 от ЗЗД задължава наемателя да върне вещта и да обезщети вредите, причинени по време на ползването, освен ако докаже, че се дължат на причина, за която не отговаря. Последното изречение на алинеята е ключовото: до доказване на противното се предполага, че жилището е прието в добро състояние. На практика това значи, че петното на матрака, счупената дръжка на гардероба и пукнатата плочка в банята ще се смятат за ваши, ако няма запис, че са били там преди вас.

Протоколът обръща тежестта. Когато хазяинът е подписал, че плочката е пукната от първия ден, никой не може да я удържи от депозита. За клаузите на самия договор вижте наръчника за договора; тук говорим само за приложението към него.

Петте части на добрия протокол

Страни и дата. Имена на наемодателя и наемателя, адрес на жилището, дата и час на предаването, препратка към договора.
Показания на уредите. Токомер (дневна и нощна тарифа поотделно), водомери за студена и топла вода, топломер или разпределители на парното, газомер, ако има.
Ключове и устройства. Брой ключове за входа, апартамента, пощенската кутия и мазето, чипове, дистанционни за бариера или климатик.
Инвентар. Всяка мебел и уред с марка и видимо състояние: „хладилник, работи, драскотина на вратата“, а не просто „хладилник“.
Дефекти. Списък по помещения: стени, под, дограма, баня, кухня. Отделно какво хазяинът обещава да поправи и до кога.

Ако жилището е обзаведено, а такива са почти всички едностайни в обявите (98% от 724 обяви, които сме анализирали), инвентарът е най-дългата част. Не я съкращавайте. Списъкът на вещите на хазяина е и списъкът на нещата, за които отговаряте.

Показанията: цифрите, които спестяват спор

Снимайте всеки уред така, че да се виждат и цифрите, и фабричният номер. Без номера снимката на водомер може да е от всеки апартамент. Запишете показанията и в самия протокол, с думи и цифри. При тока проверете дали партидата е на името на собственика и дали няма просрочени сметки; за това има отделен наръчник за партидите.

Какво да снимате при влизане
Уред	Какво да се вижда	Защо
Токомер	Двете тарифи, номер на уреда	Отделя вашата консумация от предишната
Водомери	Студена и топла вода, номер, пломба	Счупената пломба е скъпа изненада
Парно	Топломер или всички разпределители	Изравнителната сметка идва по-късно
Газомер	Показание и номер	Само ако жилището има газ

Снимки и видео, на които може да се разчита

Направете бавно видео на всяка стена, пода и тавана, без да режете. Разказвайте на глас какво виждате.
Снимайте отблизо всеки дефект, до него сложете предмет за мащаб: ключ или монета.
Изпратете снимките и видеото на хазяина по имейл или чат още същия ден. Изпратеното съобщение носи дата, която не зависи от вашия телефон.
Пазете оригиналните файлове, не само копия от чата, защото приложенията свиват и чистят данните.
Отворете всеки шкаф, хладилника, фурната, пералнята. Пуснете водата, бойлера и котлоните.

Снимката не замества подписа, но го подкрепя. Ако хазяинът откаже да впише дефект, изпратете му снимката с кратко съобщение: „Това е състоянието на дивана при влизане днес“. Мълчанието му по-късно е трудно за оспорване. Какво да проверите още преди да подпишете, има в наръчника за огледа.

Подписът и двата екземпляра

Ден 0
Обхождате жилището заедно с хазяина, попълвате протокола на хартия или на телефон.
Ден 0
Двамата подписвате всеки лист. Всеки взима екземпляр или снимка на подписаните листове.
Ден 1–3
Ако откриете скрит дефект (теч под мивката, бойлер, който не грее), пишете веднага и поискайте допълнение.
При напускане
Същият протокол служи за сравнение: уред по уред, дефект по дефект.

Ако подписвате с пълномощник или брокер, проверете, че той има право да приеме протокола от името на собственика. Протоколът без подпис на втората страна е само ваш опис. Полезен е, но слаб.

При напускане: протоколът се чете отзад напред

В последния ден правите същото обхождане, но с обратен въпрос: какво е различно от първия протокол. Всичко, което съвпада, не е основание за удръжка. Новите повреди се делят на две групи: нормално изхабяване, за което не дължите нищо, и вреди по ваша вина. Тази граница е темата на наръчника за нормалното износване. Плана по седмици и връщането на депозита разписахме в наръчника за напускането.

Запишете крайните показания на уредите и ключовете, които връщате. Ако хазяинът удържа сума, поискайте списъка писмено, с цената на всяка позиция. Удръжка без списък е лош знак и добро начало за спор, който можете да спечелите.

Нашата оценка: протоколът при влизане

3,8от 5

Оценката на редакцията

Половин час в първия ден е най-евтината застраховка на депозита. Без протокол законът предполага, че сте получили всичко изправно.

Защита на депозита
Единственото доказателство за състоянието при влизане.
Усилие
Около половин час и няколко снимки.
Доказателствена сила
Силна с подпис, по-слаба без него.
Колко често се прави
Много наематели го пропускат или пишат „в добро състояние“.

Плюсове

Обръща презумпцията на чл. 233 ЗЗД
Решава спора за уредите и сметките

Минуси

Иска време точно в деня на преместването
Без подпис на хазяина е слаб

Оценката е на редакцията на Боксониера.com и се основава на преброяването на обявите и на огледите, които сме правили. Не е потребителски отзив.

Искате само актуални обяви, без изтекли и без агенции?

Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, от кога ви трябва жилището. Връщаме ви подбрани актуални обяви за боксониери и гарсониери, предимно от собственици, и какво да проверите при всяка.

Собствениците също могат да пишат
Без обаждания, ако не искате
Какво да проверите на огледа

Искам подбрани обяви

Често задавани въпроси

Задължителен ли е приемо-предавателният протокол?

Законът не го изисква изрично, но без него се предполага, че сте приели жилището в добро състояние (чл. 233 ЗЗД). Затова на практика е задължителен за всеки, който иска депозита си.

Какво пиша, ако всичко изглежда наред?

Пак опишете всяка мебел и уред с марка и състояние, запишете показанията и ключовете. „В добро състояние“ без подробности не ви пази.

Хазяинът не иска да подпише протокол. Какво правя?

Изпратете му описа, снимките и видеото по имейл или чат в същия ден и поискайте потвърждение. Изпратеното съобщение с дата е доказателство, макар и по-слабо от подпис.

Мога ли да допълня протокола след няколко дни?

Да, ако откриете скрит дефект. Пишете веднага, със снимка, и поискайте хазяинът да потвърди допълнението.

Трябва ли да е нотариално заверен?

Не. Достатъчен е подписът на двете страни върху всеки лист.

Снимките в телефона стигат ли?

Помагат, но датата на файла може да се оспори. По-сигурно е да ги изпратите на хазяина още същия ден.

Проверете вашия квартал

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с наема, площите, сметките и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с наемите →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен съвет. Наемите са от собствено преброяване на 724 обяви за едностайни жилища в imot.bg (септември 2026) — офертни наеми, не сключени договори. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.